原標題：對話孟曉蘇:避免政策再入怪圈,若出1萬億元建保障房,能發(fā)揮10萬億元的作用

出品｜焦點財經(jīng)&搜狐地產(chǎn)

作者 | 王迪

把新一輪房改的機會給到低收入家庭、新市民家庭和年輕人新家庭，不僅可以幫助他們實現(xiàn)住房夢，而且按照當年房改方案的做法，幾年后產(chǎn)權型保障房可以和商品房并軌，就能夠讓低收入群體再享受一次房改紅利，走上共同富裕的道路?！薄蠒蕴K

他是中國改革開放的親歷者，是中國住房制度改革的奠基人，以及若干金融創(chuàng)新產(chǎn)品的提倡者，亦是享受國務院特殊津貼專家。在工廠工作10年后成功考取北京大學，于1983年起任國家領導人萬里同志秘書和辦公室負責人。

從學者、政府官員到企業(yè)家等多重角色的轉(zhuǎn)化中，孟曉蘇一直是保障房建設的呼吁者。25年前，孟曉蘇曾參與房改方案的起草，當時便提議建立“住房雙軌制”，即市場供應商品房、政府提供廉租房。

彼時，中國受到東南亞金融危機影響，政府決心培育新的經(jīng)濟增長點，房地產(chǎn)進入了決策層視野，商品房“市場化”走上改革舞臺，進而催生了全民買房的造富時代。如今關于“完善雙軌制”的熱議，讓住房制度走到新的十字路口。

孟曉蘇坦言，看到自己呼吁20多年保障房建設逐漸被和全社會接受，對未來住房制度回歸正軌充滿希望。與此同時，他又擔心政策不能落實，心情并不輕松。

值此“新房改”熱議之時，搜狐財經(jīng)與原國家房改課題組組長、中房集團公司原董事長孟曉蘇進行了一場兩個多小時的對話，這位精神矍鑠的70多歲長者，層層剖析當前樓市“病根”，詳解其“新一輪房改”提議，鞭辟入里，言辭犀利。

搜狐財經(jīng)：此前，我國也在增發(fā)1萬億元國債支持災后恢復重建和提升防災減災救災能力。您覺得應該增發(fā)多少國債才能匹配今后幾年的保障房建設？

孟曉蘇：保障房建設應該由財政帶頭出一部分資金，比如說，財政可以每年拿出1萬億元資金投資保障房，如果為此發(fā)行國債也是值得的，是完全能還得起的。這1萬億元投資到地方后，可以要求地方政府配套提供1萬億元，這就變成2萬億；再加上銀行貸款、信托、保險、社保等資金作為貸款和投資進入，這樣就很容易放大到5萬億元；保障房建設不收土地出讓金，這5萬億元都用在建設上，就能當10萬億元用。規(guī)?；Ｕ戏拷ㄔO就可以開展起來了。

我們能不能認識到建保障房就是“民生基礎設施”？我們應當拿出投資基礎設施的資金和干勁來建設保障房。這樣通過幾年努力，就能把積累問題基本化解。

保障房建設和商品房建設一樣，同樣能拉動鋼鐵、水泥、建筑業(yè)、家電、家居等行業(yè)的發(fā)展，地方財政也可以得到稅收。保障房建設能夠補上商品房銷售下降所丟掉的5萬億元。所以需要有財政投資，才可以層層放大。沒有財政引領就難于盡快啟動規(guī)?；ㄔO。如果仍停留于向地方政府發(fā)號召提要求，地方財政正普遍陷于困境，拿不出多少資金來建設保障房，有可能再次成為“瘸子打圍——坐著喊”。

搜狐財經(jīng)：保障房建設地方政府普遍缺錢，能否貫徹落實還是未知數(shù)。

孟曉蘇：基礎設施投資多數(shù)是短期收不回來的，救災資金更是別指望收回，唯獨保障房建設投資是能收得回來的。產(chǎn)權型保障房是以相當于商品房1/3的價格賣給低收入居民；租賃型保障房可以發(fā)行REITs收回投資；“租售并舉”的政策要求，還包括租賃型保障房可以變租為售，可以根據(jù)租戶愿望讓其以保障房價格獲取房屋產(chǎn)權。以上方式都可以實現(xiàn)投資資金的良性循環(huán)。

搜狐財經(jīng)：如此，那您覺得落實雙軌制最大的難點是解決資金問題嗎？

孟曉蘇：比資金更重要的是認識問題。到現(xiàn)在為止，還不能讓人對建設保障房政策要求的落實而放心。與國務院的要求歷來很明確，能不能得到落實？還需要進一步提高認識。

管理層這次能不能深刻認識到保障房建設的重要性，認識到它關系到執(zhí)政“人民至上”指導思想的落實？希望看到“新房改”具體做法與社會輿論的巨大期望值能銜接上。

現(xiàn)在媒體與社會輿論正在推動管理者提高認識，并提高了全社會對保障房建設重要性的認識。“14號文件”確實并沒有“新房改”的提法，“啟動新一輪房改”是我一年多前提出的政策建議。如今媒體與社會輿論紛紛呼吁“新房改”，很像是在十多年前提出我國宏偉發(fā)展目標時，被外媒群起發(fā)聲說“這就是‘中國夢’！”的情形。后來從善如流地接受了“中國夢”提法，成為引領全國人民團結(jié)奮進的鮮明旗幟?，F(xiàn)在的“新房改“提法順天應人，當然可以成為未來房地產(chǎn)政策的指導方針。

搜狐財經(jīng)：您覺得我國保障房應該占多少比重？

孟曉蘇：享受保障房政策優(yōu)惠的家庭應該占到我國大城市家庭的50%。我把他們稱為“一低兩新家庭”，即“低收入家庭”、“新市民家庭”與“城鎮(zhèn)年輕人新家庭”。保障房建設不收土地出讓金，建設成本一點都不低與商品房，當然必須是較小戶型，以解決“基本保障”。不收土地出讓金就可以做到保障房的“低房價”，在一線城市大約是商品房價格的1/3，實實在在地把房價“降低下來了”。同時商品房土地就可以不限價，商品房則應當回歸商品屬性，以滿足改善性需求為導向，商品房就不需要再限制房價，也不要過分限制流通，做到“市場歸市場，保障歸保障”。

過去人們總哀嘆商品房價格高，要求“降低房價”卻降不下來，讓“降低房價”成為空談。而在“住房雙軌制”中的保障房建設，就是提供了一批不含地價，相當于商品房價格1/3的房子，這才是真正的“降房價”，能提供出一批低價房屋，定向滿足低收入群體的需求。

搜狐財經(jīng)：有專家稱，大量保障房入市，可能會對商品房價格造成沖擊。您怎么看？

孟曉蘇：這怎么可能呢？新加坡政府提供的保障房這么多，商品房價格照樣上漲。它們本身就是兩個不同的東西。不能說豬肉白菜供應多了，就造成鮑魚龍蝦跌價，不是那么回事。如果誤以為高收入居民從此不買商品房了，而是都去買保障房了，那就大錯特錯了。國家對保障房購買和租賃對象都有嚴格認定標準與認定程序，不能允許高收入居民享受保障房。

只要商品房解除限購和限價，商品房價格就不會因保障房加大建設而下降，反而會回歸到市場價格的軌道。近幾年新加坡商品房價格持續(xù)攀高，于是新加坡政府就對商品房購置增加征稅，外國人購買商品房的“印花稅”被提高到60%，還有其它稅負。高稅率征得的稅收又可以拿去為本國人民建設保障房。

搜狐財經(jīng)：有人說，未來可能保障房的供應會大于商品房，您怎么看？

孟曉蘇：這在局部地區(qū)有可能，比如在某些大城市?？偭可鲜谴蟪鞘芯用窦彝サ?0%可以享受保障房優(yōu)惠。而在多數(shù)中小城市和城鎮(zhèn)，地價和房價本來就不高，可以用其它方式實現(xiàn)住房保障。我認為，現(xiàn)在“加大保障房建設和供給”是審時度勢的正確要求。在需要靠房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟的時候，及時加大保障性住房建設，不僅可以有效改善民生，而且還能堵上房地產(chǎn)銷售市場下滑的窟窿，并借此調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)的供給結(jié)構(gòu)。

搜狐財經(jīng)：您曾判斷現(xiàn)在正是商品房購買者出手的好時候，但是現(xiàn)在樓市依然比較低迷，您還鼓勵買房嗎？

孟曉蘇：我認為，現(xiàn)在商品房價格難得這么低，如果是有改善性需求的商品房購買者，無論是從個人角度還是對國家角度，我都鼓勵他們及時拿出錢來買房。這些購房資金回到市場還是很重要的。對于需要保障房的居民來說，我不主張他們現(xiàn)在就去買房，這部分居民可以先等一等，因為保障房建設國家已經(jīng)有計劃，會有更大的供應量。

搜狐財經(jīng)：如果現(xiàn)在推行新房改，會不會導致另外一個問題。比如，本來想買商品房，但看到新房改后會有更多低價的保障房入市，讓原本能上車的人停下步伐，進而導致樓市更加低迷？

孟曉蘇：不會。因為被保障房政策照顧的人群是確定的，如果屬于商品房購買人群，就不要想去購買保障房。當然如果屬于保障房人群，非要去購買商品房那是自找苦吃。政府與社區(qū)要將保障房申請人群進行嚴格認證與區(qū)分，保證保障房能賣給或租給低收入群體。

政策落實的過程并不復雜，不同收入標準的人群是很容易劃分的。全世界都能劃分清楚保障房群體，為什么要擔心我國劃分不清楚呢？當然那時迫使低收入人群面對商品房市場不可企及的高房價情況，就會從根本上得到改變。

搜狐財經(jīng)：有人說，目前十萬火急的問題是，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場可能引發(fā)的系統(tǒng)性金融風險和地方財政危機。您覺得政策層面還需要補充哪些短板？

孟曉蘇：穩(wěn)定房地產(chǎn)市場要從兩端發(fā)力：一方面是要加大保障房建設，很快就可以把相關產(chǎn)業(yè)拉動起來。它也不會影響到地方政府財政收入，因為這部分“協(xié)議出讓土地”或稱“劃撥土地”本身就是商品房供地以外的土地，商品房土地的“招拍掛”照樣進行，而且不必再限制地價了。保障房銷售與租賃還會產(chǎn)生一些其它稅收，保障房建設所拉動的相關產(chǎn)業(yè)也會產(chǎn)生相關稅收。

另一方面就要全面解除商品房“限購”，“讓商品房回歸商品屬性”的要求就是要鼓勵市場買賣，讓商品房市場重新活躍起來。我為“取消限購”呼吁多年，現(xiàn)在一線城市還有堅守不取消限購的，讓人民群眾很不放心，擔心“打壓”政策還會回潮。只有全面取消“限購”才能讓人們恢復信心。

所以，必須在“住房雙軌制”上同時發(fā)力。如果保障房建設不及時啟動，商品房市場一旦恢復起來就會重現(xiàn)“房價上漲”情景，應對“房價過快上漲”又會導致出臺打壓房地產(chǎn)政策，重新走入惡性循環(huán)的怪圈。

搜狐財經(jīng)：限購全部放開的話，會不會造成一線城市的樓市擠壓？

孟曉蘇：各國房地產(chǎn)市場對本國人民都是全部放開的，為什么我們要擔心放開后都涌到北京來買房呢？舉例說美國房地產(chǎn)從來不限購，難道要擔心美國人都去住在紐約或華盛頓嗎？看看我國十多年的限購，已經(jīng)把人給限出毛病來了。

再舉個例子，當年我國剛?cè)∠Z票的時候，讓很多人感到不適應，他們奇怪怎么今后拿錢就能直接買糧食了？那人們不都會吃得撐死了？這是同一個道理吧。多年的限制狀態(tài)，讓人們患上了“斯德哥爾摩綜合癥”和“肖申克的救贖”里的病癥，解除限制后反而渾身不自在。

搜狐財經(jīng)：有專家稱，以前樓市不行，股市行?；蛘吖墒胁恍?，樓市行，它倆總有一個行。但現(xiàn)在兩個都不行。您如何看待樓市與股市兩者回暖的關聯(lián)？

孟曉蘇：我認為現(xiàn)在的A股不是牛市、也不是熊市，而是“狗市”?！肮肥欣碚摗痹醋試?，說的是股市就像狗，狗的特點就是圍著主人腳下轉(zhuǎn)。即便是拿根骨頭扔出去，狗叼到骨頭后還會再回到主人腳下。對股市的短期就跟扔骨頭效果一樣。只有主人出門登山，狗才會跟著走高。

從根本上講，要解決上市公司業(yè)績問題，就要把整個產(chǎn)業(yè)推動起來；而沒有房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的拉動，相關產(chǎn)業(yè)就恢復不起來，上市公司業(yè)績也就難于恢復。其中的因果關系是非常清晰的。待樓市獲得恢復之后，股市的恢復就有希望了。所以股市恢復還需要等一段時間。

搜狐財經(jīng)：您覺得現(xiàn)在樓市已經(jīng)到底了嗎？

孟曉蘇：現(xiàn)在人們在觀察研究，樓市是將結(jié)束低迷進入反彈，還是會陷入長期低迷？對于這個問題，我也難以做出回答。如果趕快調(diào)整房地產(chǎn)政策，按照精神“適時調(diào)整優(yōu)化政策”，我認為樓市很快就能得到恢復。當然在我國香港特區(qū)也出現(xiàn)過持續(xù)6年樓市低迷的情況。如果我們對局要求和國務院14號文置若罔聞，長期不愿全面解除限購，繼續(xù)打壓購買者信心，那么今年樓市低迷會要持續(xù)到年底了，明年會不會繼續(xù)低迷也未可知。所以會取決于政策方向。面對兩年樓市低迷，需要按照要求盡快調(diào)整房地產(chǎn)政策。

搜狐財經(jīng)：您是保障房的最早倡議者之一，被稱為“中國保障房之父”。如今看到已經(jīng)有進展，您的心情如何？

孟曉蘇：媒體送給我?guī)讉€稱號，包括“中國房地產(chǎn)之父”、“中國保障房之父”、“中國REITs教父”等，其中我最喜歡的就是“中國保障房之父”。我自三十年多前擔任中房集團公司總經(jīng)理和董事長以來，一直致力于為全國人民建設保障房。我持續(xù)呼吁保障房建設已二十多年，現(xiàn)在我對我國住房制度回歸雙軌制充滿希望。

同時，我確實也有些擔心，怕調(diào)控政策再進入到以往的怪圈。如果保障房建設只有要求而沒有措施，最終又會走到主要依賴商品房市場、不能充分發(fā)展保障房的狀態(tài)，讓低收入群體繼續(xù)面對價格高企的商品房市場。那時主管部門又會在社會輿論的壓力之下，把打壓商品房價格當成主要調(diào)控目標。我國社會能夠達成“完善住房市場體系與住房保障體系”的共識嗎？能夠通過加大保障房建設和供給的實踐，走出多年困擾我國經(jīng)濟發(fā)展的怪圈嗎？