本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者梁寶欣 李貝貝 深圳報(bào)道

20世紀(jì)60年代，新加坡國(guó)父李光耀曾向新加坡人許下了“居者有其屋”的承諾，同時(shí)也開啟新加坡的“組屋時(shí)代”，興建大規(guī)模的低標(biāo)準(zhǔn)、小戶型的公共房屋提供給新加坡居民。之后歷任的新加坡政府推出了很多措施來(lái)維護(hù)樓市穩(wěn)定。

如不久前的4月26日23點(diǎn)50分，新加坡政府深夜公布樓市降溫新政。其中，新政中最引人注目的一點(diǎn)是，將提高購(gòu)買任何房產(chǎn)的外國(guó)人的額外買家印花稅（Additional Buyer’s Stamp Duty，以下簡(jiǎn)稱ABSD）至60%。這意味著以后外國(guó)人想要在新加坡買價(jià)值100萬(wàn)元的房子，其至少需要繳納60萬(wàn)元的ABSD。

“ABSD只是一個(gè)額外的買家稅。其實(shí)不管是外國(guó)人還是本地居民，他們買房的時(shí)候還有一個(gè)BSD，即買家印花稅。對(duì)于外國(guó)買家來(lái)說(shuō)，他現(xiàn)在要在新加坡買房的話，實(shí)際上需要支付的稅費(fèi)超過(guò)60%。就是說(shuō)，如果你要買一個(gè)價(jià)值100萬(wàn)元的房子，光是在稅費(fèi)上這塊支出就要達(dá)到62萬(wàn)元、63萬(wàn)元?！毙录悠路慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司博納房產(chǎn)（PropNex）營(yíng)銷副總監(jiān)劉蔚然在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示。

而新加坡政府出臺(tái)的樓市降溫措施打亂了部分市場(chǎng)的秩序。據(jù)劉蔚然透露，新政出臺(tái)后，市場(chǎng)觀望情緒加重，身邊原本計(jì)劃出手買房的外國(guó)客戶選擇了等待，也有開發(fā)商因樓市降溫政策突然頒布，將原定于5月初開盤的Newport Residences項(xiàng)目選擇延遲推盤。而對(duì)于新加坡本地居民來(lái)說(shuō)，這一次樓市降溫政策的出臺(tái)并不影響他們買第一套房。

房?jī)r(jià)水漲船高

新加坡位于馬來(lái)半島南端、馬六甲海峽出入口，四季常夏，草木蒼翠茂盛，是連接歐、亞、非三洲的海上交通樞紐，也是東南亞唯一的發(fā)達(dá)國(guó)家。不過(guò)新加坡的國(guó)土面積僅有728.6平方公里，約等于2/5個(gè)深圳，總?cè)丝诩s568萬(wàn)。

然而就是這么一個(gè)城市型的國(guó)家，近年來(lái)吸引著人才、金錢及企業(yè)的涌入。據(jù)了解，新加坡是繼紐約、倫敦、香港之后的第國(guó)際金融中心，大量跨國(guó)企業(yè)在新加坡設(shè)立亞太總部。

2022年5月，新加坡李顯龍?jiān)谌毡镜诙邔脟?guó)際交流會(huì)“亞洲的未來(lái)”上說(shuō)道：“有數(shù)十億人正排著隊(duì)進(jìn)入新加坡?！贝送?，也是2022年5月，中國(guó)新能源汽車蔚來(lái)汽車在新加坡交易所敲鐘上市，并宣布在新加坡設(shè)立人工智能和自動(dòng)駕駛研發(fā)中心；2022年6月，中國(guó)科興集團(tuán)計(jì)劃投資20多億新元（約100億元人民幣），在新加坡設(shè)立科研設(shè)施和國(guó)際商業(yè)總部。

在更早前，據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，2022年2月，中國(guó)知名跨境電商平臺(tái)SHEIN（希音）將公司控制主體變更為新加坡公司，創(chuàng)始人徐仰天獲得新加坡永久居民身份。

新加坡官方透露的數(shù)據(jù)顯示，2022年約2.31萬(wàn)人獲得新加坡公民權(quán)，另有約3.45萬(wàn)人成為新加坡永久居民。

劉蔚然表示，在這一次樓市降溫措施實(shí)施之前，已經(jīng)有很多的外國(guó)高凈值人士選擇在新加坡購(gòu)買房產(chǎn)。而之前外國(guó)人在新加坡購(gòu)房的ABSD達(dá)到30%，但仍有很多人頂著這么高的稅費(fèi)購(gòu)置新加坡房產(chǎn)。

4月26日，新加坡財(cái)政部、國(guó)家發(fā)展部和金融管理局聯(lián)合發(fā)布公告稱，新加坡公民購(gòu)買第二套住房的ABSD將從17%提高到20%。對(duì)于購(gòu)買第三套或以上住房的公民，以及購(gòu)買第二套住房的永久居民，ABSD將從25%提高到30%。對(duì)于購(gòu)買任何房屋的外國(guó)人，ABSD從30%調(diào)整至60%。對(duì)于企業(yè)和信托這類的購(gòu)房者，ABSD從35%提升到65%。此次上調(diào)自即日起生效。

新加坡調(diào)整ABSD措施公告。 截圖自新加坡國(guó)家發(fā)展局官方網(wǎng)站

至于為何在2023年4月底推出樓市降溫措施，新加坡政府在其公告中這樣寫道：2021年12月及2022年9月推出的樓市管控措施已起到了緩和作用，然而，在2023年一季度，新加坡房地產(chǎn)價(jià)格在強(qiáng)勁的需求下再次出現(xiàn)加速現(xiàn)象。新加坡本地居民購(gòu)買房屋的需求十分強(qiáng)勁，同時(shí)，本地和外國(guó)的投資者也對(duì)新加坡住宅物業(yè)市場(chǎng)重新產(chǎn)生興趣。如果任其發(fā)展，新加坡房產(chǎn)價(jià)格上漲可能會(huì)超過(guò)經(jīng)濟(jì)基本面，從而帶來(lái)相對(duì)于收入的價(jià)格持續(xù)上漲的風(fēng)險(xiǎn)。

新加坡市區(qū)重建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年一季度，新加坡私人住宅價(jià)格上漲了3.3%，2022年四季度的漲幅僅0.4%。此外，2021年和2022年，新加坡當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)分別增長(zhǎng)了10.6%和8.6%。

而根據(jù)新加坡統(tǒng)計(jì)局4月14日公布的初步數(shù)據(jù)顯示，新加坡2023年第一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）按年增長(zhǎng)0.1%，低于預(yù)期的0.6%，也遠(yuǎn)低于2022年2.1%的增速。

2021年12月和2022年9月，新加坡政府因房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，選擇出臺(tái)樓市降溫政策。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，2021年12月，新加坡政府推出一系列房地產(chǎn)降溫措施，其中包括提升印花稅率和降低信貸額度等，如外國(guó)人在新加坡買房所需繳納的額外買家印花稅（ABSD）由20%提高至30%。彼時(shí)的新加坡財(cái)政部長(zhǎng)表示：“我們不希望新加坡和外部的投資者大舉投資房地產(chǎn)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)脫離經(jīng)濟(jì)基本面。這樣一來(lái)，很多新加坡人可能會(huì)覺得房子沒辦法負(fù)擔(dān)得起。”

2022年9月，新加坡政府又宣布了新一輪樓市降溫政策，將總債務(wù)償還率（Total Debt Servicing Ratio，簡(jiǎn)稱TDSR）和每月償還貸款比率（Mortgage Servicing Ratio，簡(jiǎn)稱MSR）的基準(zhǔn)利率上調(diào)0.5%，私人住宅由3.5%上漲到4%，非住宅類則從4.5%增加到5%，同時(shí)將組屋貸款與估值比率（Loan- to-Valuation，簡(jiǎn)稱LTV）由85%降低到80%。

有意思的是，新加坡自2021年以來(lái)都會(huì)選擇在深夜時(shí)段頒布樓市降溫措施，而這主要是吸取2018年的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。2018年7月5日傍晚，新加坡政府宣布提高外國(guó)買家的ABSD至30%，同時(shí)調(diào)整公司購(gòu)買住宅的ABSD，并于7月6日生效。彼時(shí)的新加坡政府以為市場(chǎng)沒有時(shí)間做出反應(yīng)，沒想到就在宣布新政后的當(dāng)天晚上，數(shù)千名買家涌入售樓處，短短幾個(gè)小時(shí)內(nèi)賣出超1000套私宅。

面對(duì)狂飆不止的房?jī)r(jià)，新加坡政府優(yōu)先選擇大力調(diào)整外國(guó)買家市場(chǎng)，即自4月27日起，在新加坡購(gòu)買任何房屋的外國(guó)人，額外買家印花稅將從30%調(diào)整至60%。

“在過(guò)去的兩年，房?jī)r(jià)都有一個(gè)高速增長(zhǎng)，現(xiàn)在新加坡的房?jī)r(jià)處于歷史上的高位。我覺得這個(gè)政策，一方面是為了對(duì)外國(guó)高凈值人士主導(dǎo)的這部分買家市場(chǎng)進(jìn)行一個(gè)降溫，另外一方面其實(shí)也是為了吸引這些外國(guó)的有錢人來(lái)新加坡獲得永久居民或者公民的身份，他們?nèi)绻〉眯录悠卤镜氐纳矸葜?，買房就可以在稅費(fèi)上獲得很大程度的減免?！眲⑽等徽f(shuō)道。

據(jù)了解，在此次新加坡新政中，新加坡公民和永久居民在購(gòu)買第一套住房時(shí)的ABSD保持不變，仍然分別維持0%和5%。

此外，據(jù)劉蔚然透露，新加坡在房?jī)r(jià)劃分上分成3個(gè)區(qū)域，分別是核心區(qū)、外圍區(qū)和比較偏遠(yuǎn)區(qū)域，越中心的位置，房?jī)r(jià)越高。2022年，新加坡核心區(qū)的均價(jià)為每平方尺1782元新元（約9341.42元人民幣），外圍區(qū)域的均價(jià)為每平方尺1621元新元（約8497.44元人民幣），偏遠(yuǎn)區(qū)域的價(jià)格為每平方尺1201元新元（約6295.76元人民幣）。

值得注意的是，一平方尺約等于0.11平方米，若是折算成平方米格，新加坡核心區(qū)的房產(chǎn)均價(jià)約為每平8.41萬(wàn)元人民幣，與我國(guó)一線城市內(nèi)的核心區(qū)域房?jī)r(jià)相當(dāng)。

新加坡房產(chǎn)中介陳恩（化名）向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，“我們新加坡的地真的不夠了，很多人都想來(lái)投資，我們是不想讓外國(guó)人把價(jià)格炒高，所以新加坡政府才調(diào)高外國(guó)買家的額外買家印花稅?！?/p>

預(yù)計(jì)影響約10%的新加坡住宅物業(yè)交易

新加坡政府在樓市新政中的公告中稱，根據(jù)2022年的數(shù)據(jù)，上述ABSD費(fèi)率上調(diào)將影響約10%的新加坡住宅物業(yè)交易。

“我們這次也是有點(diǎn)吃驚的，像以往的降溫政策調(diào)整不會(huì)說(shuō)幅度這么大，本來(lái)外國(guó)買家的ABSD是30%，現(xiàn)在就相當(dāng)于直接翻了一倍。可是后來(lái)仔細(xì)想了一下，這個(gè)降溫措施的力度沒有賬面上的這么大。因?yàn)橥鈬?guó)買家在新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)里面，所占的交易量的份額本來(lái)就不是很高。有一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是說(shuō)，在2022年這一整年的新加坡私人公寓交易市場(chǎng)里面，有90%的交易都是本地人購(gòu)買的自己的第一套房產(chǎn)，也就是說(shuō)外國(guó)買家在這里面所占的交易比例其實(shí)是很小的?！眲⑽等徽f(shuō)。

與此同時(shí)，在劉蔚然看來(lái)，很多外國(guó)人可能為省60%的ABSD費(fèi)用去申請(qǐng)一個(gè)新加坡的永久居民或者居民身份。而這個(gè)政策可能成為外國(guó)高凈值人士去申請(qǐng)新加坡本地身份的一個(gè)和動(dòng)力，然后促使這些人更長(zhǎng)久的留在新加坡做出經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)。

“我覺得可能這才是新加坡政府頒布這個(gè)政策真正的原因。對(duì)于原本愿意去支付30%ABSD的這部分外國(guó)買家來(lái)說(shuō)，他們自己本身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和購(gòu)買力，都是很強(qiáng)的。在以前來(lái)說(shuō)，新加坡可能更多的是他們選擇資產(chǎn)配置的一個(gè)避風(fēng)港，把部分資產(chǎn)以房子的形式放在新加坡，但是他們自己并不會(huì)把新加坡作為一個(gè)長(zhǎng)期居住或者長(zhǎng)期發(fā)展的目的地?，F(xiàn)在ABSD提高到了60%，而這60%的稅率不管是對(duì)于個(gè)人資產(chǎn)有多高的人來(lái)說(shuō)，數(shù)目都非?？捎^，也倒逼這些有錢人他們不得不認(rèn)真的思考，在新加坡買房之前是不是應(yīng)該先取得（新加坡）永久居民的身份?！眲⑽等徽f(shuō)。

同時(shí)，劉蔚然也提及，新加坡4月底推出樓市降溫措施以來(lái)，市場(chǎng)觀望情緒加重，身邊原本打算出手的買家，選擇了等待觀望，他們也想知道這個(gè)降溫政策對(duì)房?jī)r(jià)的抑制力度有多大。在開發(fā)商方面，也變得更加謹(jǐn)慎。有一個(gè)新樓盤在降溫措施頒布后推出，定價(jià)也相比于降溫措施前更加謹(jǐn)慎，售價(jià)定的保守一些。此外，有一個(gè)Newport Residences的新盤原定于5月初開盤，因?yàn)榻禍卣咄蝗活C布，開發(fā)商想要謹(jǐn)慎一點(diǎn)且想觀察市場(chǎng)的情緒發(fā)展，所以選擇了延遲開盤。

據(jù)了解，上述提及的延遲開盤的Newport Residences項(xiàng)目，位于新加坡核心區(qū)，主打豪宅市場(chǎng)。市場(chǎng)消息稱，該項(xiàng)目的價(jià)格被定在每平方尺3000新元以上（每平米約14.18萬(wàn)元人民幣以上）。

“雖然這個(gè)政策頒布的時(shí)間很短，但是它的確對(duì)于市場(chǎng)情緒起到了一定的冷靜作用?！眲⑽等徽f(shuō)道。

雖說(shuō)樓市降溫措施能在一定程度上抑制房?jī)r(jià)的上漲，但是如今的新加坡還面臨著房租上漲的情況。據(jù)新加坡城市重建局的租金指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2022年所有私人住宅物業(yè)的價(jià)格同比上升29.7%，這是自2007年以來(lái)的最高水平。

劉蔚然指出，新加坡屬于外向型經(jīng)濟(jì)，外國(guó)人占新加坡的人口比例較大。如果房?jī)r(jià)和租金繼續(xù)上漲將會(huì)導(dǎo)致外國(guó)人才的流失。

“不光是房?jī)r(jià)和租金的上漲，現(xiàn)在新加坡也存在通貨膨脹的現(xiàn)象，日常的生活開支和成本都提高了，包括消費(fèi)稅從過(guò)去的7%漲到今年8%。在這樣的情況下，有很多外國(guó)人士就去其他國(guó)家發(fā)展，或者是回到原本的國(guó)家。我覺得在未來(lái)某個(gè)節(jié)點(diǎn)是會(huì)達(dá)到一個(gè)這樣的結(jié)果，就是租金和房?jī)r(jià)，包括其他方面成本會(huì)導(dǎo)致新加坡人才的流失?！眲⑽等徽f(shuō)。

2023年1月1日起，新加坡上調(diào)消費(fèi)稅稅率一個(gè)百分點(diǎn)至8%，所有由外國(guó)進(jìn)口的商品，包括網(wǎng)購(gòu)商品都要付消費(fèi)稅。同時(shí)，新加坡副兼財(cái)政部長(zhǎng)宣布，2024年消費(fèi)稅稅率會(huì)進(jìn)一步上調(diào)至9%。此外，官方數(shù)據(jù)顯示，3月份新加坡核心通脹率（未含私人公路運(yùn)輸和住宿成本）同比上升5%。而新加坡金融管理局還預(yù)計(jì)，新加坡今年整體通脹率介于5.5％至6.5％、核心通脹率介于3.5％至4.5%間。

吸引力在降低

5月18日，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志接受記者采訪時(shí)表示，最近幾年新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)非?；馃?，房?jī)r(jià)上漲速度全球最快。其中，由于各種原因，大量中國(guó)買家進(jìn)入新加坡。現(xiàn)在在新加坡買房的外國(guó)人當(dāng)中，中國(guó)人占了絕對(duì)多數(shù)。

房地產(chǎn)咨詢公司OrangeTee & Tie2022年10月份發(fā)布的一份報(bào)告顯示，2022年前8個(gè)月，中國(guó)買家購(gòu)買了新加坡出售給外國(guó)人42%的私人公寓。

此外，據(jù)新加坡《聯(lián)合早報(bào)》報(bào)道，2022年5月底，一名中國(guó)福建買家一次性購(gòu)買了新加坡中心豪宅康寧河灣（Canninghill Piers）20個(gè)單位，總花費(fèi)超過(guò)8500萬(wàn)新元（約人民幣4.23億元）。

“新加坡處于一個(gè)（）中間地帶，語(yǔ)言又以華語(yǔ)為主，然后文化各方面和中國(guó)比較接近，且處于東南亞，距離中國(guó)東南沿海地區(qū)比較近。所以，新加坡有一個(gè)先天的優(yōu)勢(shì)來(lái)吸納大量來(lái)自中國(guó)的資金。所以說(shuō)，（新加坡的）外國(guó)資金倒不如直接說(shuō)百分之十都是中國(guó)資金。當(dāng)然，對(duì)于富豪而言，還有其他的考量，比如稅很低就是其中一個(gè)原因。幾個(gè)原因的構(gòu)成，使得新加坡吸收了大量來(lái)自于中國(guó)的購(gòu)買力。”鄧浩志說(shuō)。

值得一提的是，劉蔚然主要專注在中國(guó)人或者新在新加坡的買房市場(chǎng)。所謂的新，就是來(lái)自于中國(guó)，在新加坡成為永久居民或者公民并定居。而此次新加坡樓市降溫措施的出臺(tái)，給他的業(yè)務(wù)帶來(lái)了較大的影響。

“在新的60%的ABSD政策出來(lái)之前，很多中國(guó)有錢人將新加坡作為海外買房的首要選擇。這個(gè)60%的ABSD肯定是會(huì)擋住一部分人的，他可能本來(lái)有在新加坡買房的打算，現(xiàn)在就直接打消這個(gè)想法。另外一部分可能就曲線實(shí)現(xiàn)目的了，以前是直接買了，但是現(xiàn)在的話，他需要在新加坡待很長(zhǎng)時(shí)間，然后去取得永久居民的資格。不管是交易的速度還是交易量來(lái)說(shuō)，這個(gè)政策都會(huì)讓我們這部分的客戶人群在很大程度上被抑制了?！眲⑽等槐硎尽?/p>

同時(shí)，鄧浩志也相信，新加坡推出樓市降溫新政后，肯定會(huì)有部分買家不會(huì)選擇新加坡?！敖衲暌詠?lái)，我身邊做海外投資、置業(yè)等方面的人在談，新加坡現(xiàn)在越來(lái)越不具有吸引力。目前新加坡吸引的都是些富豪階層。隨著新加坡的房?jī)r(jià)越來(lái)越高，而且入籍的條件也非常嚴(yán)苛，使得很多中國(guó)的客戶，除了極富有的那一群外，現(xiàn)在都不考慮新加坡?！编嚭浦菊f(shuō)。

2022年香港私人住宅價(jià)格下跌了15.6%，結(jié)束了連續(xù)13年升勢(shì)。2023年一季度，香港樓宇買賣約1.9萬(wàn)宗，交易額超過(guò)1450億元，按季均大幅上升超過(guò)六成。交易數(shù)目也創(chuàng)下自2022年第二季后3個(gè)季度的新高。

鄧浩志指出，2022年香港的房?jī)r(jià)回落，再疊加新加坡調(diào)高了外國(guó)買家的ABSD，香港更具吸引力了。對(duì)于中產(chǎn)及中產(chǎn)以上，但沒到富豪這個(gè)級(jí)別的客戶，未來(lái)可能更多的會(huì)選擇到香港購(gòu)置房產(chǎn)。如今通關(guān)之后到香港看房或者咨詢房產(chǎn)的人，增加了很多。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>