文：任澤平團(tuán)隊

導(dǎo)讀

是該取消預(yù)售制了。 1月17日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售”，不足一個月時間，已有山東、安徽、河南、四川、廣東等地明確表態(tài)，試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。

1、是該取消商品房預(yù)售制了，用你的錢，建你的房子，還爛尾了，這是對購房者的不公平。以后誰有錢誰建房，沒錢沒實力的別建了，不能把包袱甩給老百姓和社會，這是房地產(chǎn)從大開發(fā)時代步入高質(zhì)量發(fā)展階段的必然趨勢，也是對購房老百姓的最大保護(hù)。98年房改時，全國缺房子，開發(fā)商缺錢，預(yù)售制是權(quán)宜之計，現(xiàn)在全國套戶比超過1，從大開發(fā)進(jìn)入存量時代，對購房民眾不公平的預(yù)售制已經(jīng)過時了，該取消了，改為現(xiàn)房銷售。以后一手交錢，一手交房，天經(jīng)地義。當(dāng)然二次房改是個技術(shù)活，兼顧化解、復(fù)工保交樓、重組房企債務(wù)、恢復(fù)市場信心以及長效機(jī)制，長效機(jī)制關(guān)鍵是推動城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融中性穩(wěn)定和房地產(chǎn)稅。如果按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，中國一定能實現(xiàn)房地產(chǎn)軟著陸和長期平穩(wěn)健康發(fā)展，跨過這道關(guān)，解好這道世界難題。

2、為什么要取消預(yù)售制、改為現(xiàn)房銷售？大家想想，絕大部分商品是一手交錢一手交貨，預(yù)售制是對購買者的單方面不公平制度，購房老百姓幾乎承擔(dān)了所有商品不能交付的風(fēng)險。從個人層面看，預(yù)售制對購房者非常不公平，比如，交房等待期一般為兩年，在此期間，購房者不僅承擔(dān)銀行利息，還要承擔(dān)延遲交房、房屋質(zhì)量、房產(chǎn)證延期辦理甚至不能交房的風(fēng)險。從行業(yè)層面看，預(yù)售制助推部分房企過度舉債、高杠桿擴(kuò)張，若遇到下行周期，會引發(fā)資金鏈斷裂、項目擱置等系列風(fēng)險。取消預(yù)售制，改為現(xiàn)房銷售，這樣有助于落實房住不炒精神、有助于保障購房老百姓權(quán)益、有助于房企穩(wěn)健發(fā)展，一舉多得，謀劃長遠(yuǎn)。

3、為什么建議取消預(yù)售制度？預(yù)售制度怎么來的？國外什么情況？簡單科普一下：商品房預(yù)售最早源于中國香港，俗稱賣樓花，賣期房，是一種開發(fā)商放杠桿的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺資金，借鑒中國香港，引入了商品房預(yù)售制度。其實，當(dāng)前世界不少國家存在預(yù)售制。但是，重點(diǎn)來了！發(fā)達(dá)國家一般有嚴(yán)格的監(jiān)管保障措施，開發(fā)商在項目獲得政府批準(zhǔn)后才可以開始銷售，買家在購買期房后并非像中國一樣在支付完首付款后從銀行一次性貸款支付剩余全部房款，而是根據(jù)開發(fā)商工程進(jìn)度在完全交房前進(jìn)行分期支付。所以，預(yù)售制度是需要嚴(yán)格的資金監(jiān)管、分期支付以及違約處罰措施作為保障的，如果沒有這些保障措施，一定會觸發(fā)風(fēng)險，對購房民眾不公平，所以不如借機(jī)取消預(yù)售制度，以后改為現(xiàn)房銷售?？陀^講預(yù)售制度有一定歷史階段性，現(xiàn)在中國住房進(jìn)入存量時代，取消預(yù)售制度有助于降負(fù)債降杠桿，不再把爛尾風(fēng)險甩給老百姓和社會，當(dāng)然這需要配套房企債務(wù)重組、復(fù)工保交樓、恢復(fù)市場信心和房地產(chǎn)長效機(jī)制。這是個技術(shù)活，只要堅持市場化改革，中國一定能化解這個難題，讓房地產(chǎn)回歸實體經(jīng)濟(jì)和居住屬性，安居樂業(yè)。

4、簡單講，如果取消預(yù)售制，改為現(xiàn)房銷售，開發(fā)商將拼的不是五花八門、眼花繚亂、不知道能不能兌現(xiàn)的營銷手段，而是所見即所得的過硬的產(chǎn)品質(zhì)量和誠信，這才是對購房民眾的最根本最實質(zhì)的保障，這樣將極大的提升開發(fā)商的建筑質(zhì)量，實現(xiàn)良幣驅(qū)逐劣幣。所有商業(yè)的本質(zhì)是向善，是以客戶為中心，房地產(chǎn)也不能例外，老百姓買房子是天大的事，爛尾毀三代，好房幸福一家人。從這個角度，取消預(yù)售制、實施現(xiàn)房銷售是實現(xiàn)老百姓安居樂業(yè)、社會長治久安、行業(yè)企業(yè)健康發(fā)展的重大措施。在當(dāng)前的情況下，取消預(yù)售制要結(jié)合穩(wěn)樓市、房地產(chǎn)軟著陸、打通金融支持當(dāng)期三好生、新模式等綜合施策。

作者十年前在國務(wù)院發(fā)展研究中心參與財稅改革方案研究時，對預(yù)售制、房地產(chǎn)稅、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房企杠桿率等進(jìn)行過長期系統(tǒng)的專項研究。（參考后來形成的專著《房地產(chǎn)周期》）

目錄

1 中國內(nèi)地商品房預(yù)售制的前世今生

1.1 起源：分層銷售+“按揭”，霍英東創(chuàng)造“賣樓花”模式

1.2 住房需求大、供給量少，引進(jìn)“賣樓花”模式，形成“中國內(nèi)地版預(yù)售制”

1.3 預(yù)售制推動城市化進(jìn)程，但背后潛藏的風(fēng)險確實存在

2 國際經(jīng)驗

2.1 美國：交付前預(yù)售資金第三方全程監(jiān)管，交付時開發(fā)商憑驗收憑證取得房款

2.2 德國：可零首付購房，提供期房爛尾險

2.3 英國：10%定金保險保護(hù)機(jī)制，55%-80%房款交房時支付

2.4 日本：為規(guī)范期房交易立法，設(shè)置期房預(yù)付款保全措施

2.5 新加坡：買方資金由銀行監(jiān)管，享1年保修期后付尾款

3 啟示

正文

1 中國內(nèi)地商品房預(yù)售制的前世今生

1.1 起源：分層銷售+“按揭”，霍英東創(chuàng)造“賣樓花”模式

二十世紀(jì)五十年代在中國香港，樓宇出租是地產(chǎn)行業(yè)盛行的方式，但有著轉(zhuǎn)讓難、出租期長等問題，分層銷售孕育而生。20世紀(jì)50年代，中國香港還未推行公共房屋制度，許多人棲身于木屋或者其他臨時住宅，住房的需求是相當(dāng)高，不過大多數(shù)居民的儲蓄很少。當(dāng)時樓宇買賣多數(shù)以一整棟樓為單位，需要雄厚的資金實力才能購買。雖然樓宇出租是中國香港地產(chǎn)行業(yè)盛行的方式，但有著轉(zhuǎn)讓難、出租期長等問題。針對這一系列問題，不少地產(chǎn)商開始探求新的方式，如把樓宇契約切開，即“分契”，然后將樓宇分層出售。這模式一經(jīng)推行，購買樓宇的市民數(shù)量有所增加，開發(fā)商加快。

在分層出售的基礎(chǔ)上，將“按揭”模式引入房地產(chǎn)銷售，霍英東創(chuàng)造“賣樓花”模式。1953年底霍英東創(chuàng)辦立信置業(yè)有限公司，憑借商業(yè)直覺和多年經(jīng)營雜貨鋪、海上駁運(yùn)業(yè)務(wù)的經(jīng)驗，對于商品流通、有著獨(dú)到的見解，在努力尋求方法加快自身。當(dāng)時其在購下九龍的一塊地盤后，除了分層出售、還印發(fā)售樓說明書，上有文字詳盡說明樓宇的地勢環(huán)境、建筑材料、分層價格、訂購方法等。此外，“賣樓花”是另外一個亮點(diǎn)，即先收取買家的訂金，采用類似租金的分期付款形式，等新樓落成時，收齊買家的錢，買家就擁有了自己的房產(chǎn)。這種方式減輕了民眾購房的資金壓力，加速了房屋的建造和銷售，也解決了制造商的資金問題，降低投資風(fēng)險，在當(dāng)時可謂是“雙贏”的舉措?！邦A(yù)售樓花+分期付款”的銷售模式成為當(dāng)時中國香港房地產(chǎn)市場的特色，縱觀中國香港房地產(chǎn)市場的改革，“賣樓花”模式高效率地解決了核心的住房供不應(yīng)求的問題，使房市發(fā)展進(jìn)入新階段。

預(yù)售樓花模式推動了中國香港樓市幾十年繁榮，但期間也出現(xiàn)過“爛尾樓”的情況，但監(jiān)管部門不斷完善、規(guī)范化，建立健全的監(jiān)管機(jī)制，促進(jìn)市場健康發(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一個樓盤因建筑費(fèi)用超支停工，出現(xiàn)“爛尾”情況。在1961年后，中國香港管理部門提升了對于預(yù)售樓花制度的監(jiān)管，即要求開發(fā)商在預(yù)售前，確保地價款已經(jīng)全部支付，還要證明自身有資金等能力把項目完成，資金需放入律師所托管，支取時需律所和建筑師的核準(zhǔn)。為了防止開發(fā)商、律所、建筑師等造假，套取監(jiān)管賬戶資金，中國香港要求律師行在銀行開設(shè)的信托賬戶（監(jiān)管賬戶）、開發(fā)商操作等采取全透明化機(jī)制，且銀行的責(zé)任上升，如出現(xiàn)房屋“爛尾”情況，銀行將成最大風(fēng)險方，后續(xù)需自身推動項目完工。隨著監(jiān)管體系逐步完善，出現(xiàn)“爛尾”的現(xiàn)象較少。

1.2 住房需求大、供給量少，引進(jìn)“賣樓花”模式，形成“中國內(nèi)地版預(yù)售制”

二十世紀(jì)九十年代，中國內(nèi)地面臨住房需求大和供給量短缺問題，引入“賣樓花”制度。建國以來，中國內(nèi)地優(yōu)先發(fā)展重工業(yè)，強(qiáng)調(diào)基礎(chǔ)建設(shè)，這一導(dǎo)向使前期發(fā)展工業(yè)化的進(jìn)程大于城市化進(jìn)程，唯有解決住房基礎(chǔ)等城市化配套問題，才能進(jìn)一步推進(jìn)城市化。但當(dāng)時推行的是“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的福利分房制度，住房市場發(fā)展起步較晚、增速較慢，福利分房制度也出現(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等問題，因此福利分房制度不再適用于當(dāng)時的國情。疊加房地產(chǎn)市場面臨商品房的需求量大，而社會缺少大型房地產(chǎn)開發(fā)商，商品房供應(yīng)量小的困境，此時引入中國香港的“賣樓花”模式無疑是對內(nèi)地房地產(chǎn)市場的一針強(qiáng)心劑。從1994年起，中國內(nèi)地逐步引進(jìn)中國香港預(yù)售商品房制度，先后出臺多項文件，大力支持國內(nèi)房地產(chǎn)市場改革。例如，1998年，國務(wù)院出臺《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》文件，決定停止住房無償實物分配，逐步實行住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制，從計劃經(jīng)濟(jì)下的福利分房轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟(jì)的商品房。房地產(chǎn)市場采用預(yù)售制，允許開發(fā)商賣期房，解決了房企缺少資金和開發(fā)時間周期長的兩大難題，開發(fā)商以預(yù)售款撬動下一個項目的開發(fā)，形成滾動開發(fā)模式，住房供應(yīng)速度加快。自此中國內(nèi)地開始房改貨幣化，中國人民銀行等多方迅速出臺相關(guān)的信貸政策，支持購房者，極大作用推動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

引入中國香港“賣樓花”模式后，經(jīng)調(diào)整形成契合中國內(nèi)地的商品房預(yù)售制度。預(yù)售制的初衷是為了緩解房企資金壓力，加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)。具體來說，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給購房者，由購房者支付定金或房款的行為。區(qū)別于中國香港，在中國內(nèi)地實踐過程中，商品房預(yù)售流程為：房地產(chǎn)開發(fā)商辦理預(yù)售許可證-簽訂商品房買賣合同-進(jìn)行備案登記和預(yù)告登記-交付房屋。在購房過程中，購房者需要一次性付清首付款，并采用銀行貸款的形式一次性付清剩余房款，換言之，房屋未建成，開發(fā)商可能已拿到了全部購房款，這點(diǎn)與中國香港的按照工程進(jìn)度付款有所不同。對中國內(nèi)地的開發(fā)商而言，預(yù)售制商品房也開啟了高周轉(zhuǎn)、高杠桿的運(yùn)作模式。

1.3 預(yù)售制推動城市化進(jìn)程，但背后潛藏的風(fēng)險確實存在

作為中國內(nèi)地商品房銷售的最主要方式，預(yù)售制極大縮短房企現(xiàn)金回籠周期，同時增加市場商品房供應(yīng)，推動了城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程。預(yù)售制在過去20多年對中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要作用，不僅解決了房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段的資金需求，也提高了居民居住水平，中國內(nèi)地城鎮(zhèn)居民從筒子樓住到住宅小區(qū)，從全民蝸居到基本適居，住房事業(yè)取得巨大進(jìn)步，數(shù)十年時間走完發(fā)達(dá)國家?guī)装倌瓿擎?zhèn)化路程。改革開放以來，城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入快速發(fā)展時期。1978-2021年，城鎮(zhèn)人口由1.7億人增長至9.1億人，43年間增長4.4倍；1981-2020年，全國城市建成區(qū)面積由7438平方公里增長至60721平方公里，增長7.2倍。根據(jù)我們發(fā)布的《中國住房存量報告：2021》測算，1978-2020年中國內(nèi)地城鎮(zhèn)住宅存量從不到14億平增至313.2億平，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從8.1平方米增至34.7平方米，城鎮(zhèn)住房套數(shù)從約3100萬套增至3.63億套，套戶比從0.8增至1.09。預(yù)售制在當(dāng)前已成為中國內(nèi)地商品房銷售最主要方式，2005年中國內(nèi)地商品住宅期房銷售面積占總銷售面積的比重為63%，而2021年期房累計銷售面積達(dá)15.6億平，比重上升至87%。

預(yù)售制也推動了中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。中國內(nèi)地房地產(chǎn)歷經(jīng)二十多年長周期繁榮，行業(yè)各項指標(biāo)大幅增長。1999-2021年，房屋新開工面積從2.2億平增至19.9億平，累計上漲8.2倍，年復(fù)合增速10.6%。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額從0.4萬億元增至14.8萬億元，累計上漲35.8倍，年復(fù)合增速17.8%。商品房銷售面積和銷售金額分別從1.5億平增至17.9億平、0.3萬億元增至18.2萬億元，累計上漲11.3、65.3倍，年復(fù)合增速12.1%、21%。伴隨房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)從無到有、從國企先行到民企崛起，隊伍逐漸壯大。2018年，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量達(dá)9.8萬個，比1998年的2.4萬個增長3.1倍。

二十年來房地產(chǎn)也成為拉動中國內(nèi)地經(jīng)濟(jì)高增長的火車頭。

1）從經(jīng)濟(jì)增長渠道，房地產(chǎn)帶動的上下游產(chǎn)業(yè)鏈特別長，高達(dá)50多個行業(yè)。2020年房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈占GDP的17.2%（完全貢獻(xiàn)），其中房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的7.3%（直接貢獻(xiàn)），房地產(chǎn)帶動產(chǎn)業(yè)鏈占GDP的9.9%（間接貢獻(xiàn)），其中房地產(chǎn)對金融、批發(fā)、建材的帶動最為明顯。

2)從投資渠道，2020年房地產(chǎn)完全拉動的投資占全社會固定資產(chǎn)投資的51.5%，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的27.3%。

3）從金融渠道，從房地產(chǎn)貸款占銀行各項貸款余額的比重看，2021年12月為27.07%，如果加上信托等通道業(yè)務(wù)，占比超過三分之一。從房地產(chǎn)融資存量占社融存量比重看，2021年12月占比為18.76%。如果房企大面積違約，將導(dǎo)致銀行不良率大幅上升。

4)從居民財富效應(yīng)渠道，根據(jù)我們的《中國住房市值測算報告》，2020年中國住房市值為62.6萬億美元，大于美國的33.6萬億美元、日本的10.8萬億美元、英法德三國合計的31.5萬億美元。從住房市值占股債房市值的比例看，2020年中國為66.6%，高于美國的27%、日本的37%、英國的49%、法國的56%、德國的%。中國住房市值與股債房市值的比例較高，主要是因為住房市值高，以及中國資本市場發(fā)育尚不成熟，直接融資比例較低，股票、債券市值較低，居民投資渠道缺乏。

不可否認(rèn)，預(yù)售制背后潛藏的風(fēng)險確實存在，當(dāng)前的負(fù)面效應(yīng)愈發(fā)凸顯。

從個人層面看，絕大部分商品是一手交錢一手交貨，預(yù)售制是對購買者的單方面不公平制度，購房老百姓幾乎承擔(dān)了所有商品不能交付的風(fēng)險。比如，交房等待期一般為兩年，在此期間，購房者不僅承擔(dān)銀行利息，還要承擔(dān)延遲交房、“一房二賣”、房屋質(zhì)量、房產(chǎn)證延期辦理甚至不能交房等風(fēng)險。另外，購房者和開發(fā)商之間的購房合同、購房者和銀行的按揭貸款合同是兩個獨(dú)立的合同關(guān)系，如果開發(fā)商發(fā)生違約，購房者只能根據(jù)購房合同向開發(fā)商主張權(quán)力，但依舊需要根據(jù)按揭貸款合同按時向銀行進(jìn)行貸款償還，因此購房者承擔(dān)的風(fēng)險較大。

從行業(yè)層面看，預(yù)售制助推部分房企過度舉債、高杠桿擴(kuò)張，資金若遇到下行周期，會引發(fā)資金鏈斷裂、項目擱置等系列風(fēng)險，進(jìn)行影響自身信用和購房者對行業(yè)的信心。

從金融層面看，銀行作為按揭貸款的發(fā)放方，一旦房企因為市場波動或經(jīng)營不善，出現(xiàn)資金鏈斷裂等一系列問題，導(dǎo)致“爛尾”等情況，而房企通過與購房者簽訂的預(yù)售合同和按揭合同，已經(jīng)從銀行獲得房款，如果購房者喪失還款能力或短期不能還款等，則風(fēng)險完全由銀行承擔(dān)，銀行將面臨較大的壞賬壓力。

從監(jiān)管角度看，購房者的預(yù)售監(jiān)管資金去哪了？樓盤“爛尾”，歸根結(jié)底兩個字那就是“沒錢”，即沒錢付工程款。在2004版的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中明確規(guī)定了開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)，商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定。但多年以來全國并沒有統(tǒng)一的預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定，各地實行“一城一策”。例如，太原、昆明、重慶、長沙等城市重點(diǎn)監(jiān)管資金比例為總預(yù)售款的15-40%左右，鄭州、福州、合肥等城市則按照項目的建安成本乘以建筑面積或者項目工程總額報價計算重點(diǎn)資金。而事實是，不少購房款未進(jìn)入監(jiān)管賬戶、或進(jìn)入監(jiān)管賬戶后被挪用，導(dǎo)致樓盤沒有資金繼續(xù)建設(shè)。收樓遙遙無期，月供卻被迫繼續(xù)還款。那么，監(jiān)管賬戶資金如何被挪走的？實際上，在過去房地產(chǎn)大開發(fā)時代的高周轉(zhuǎn)背景下，抽調(diào)預(yù)售款監(jiān)管賬戶資金，是行業(yè)“潛規(guī)則”。比如工程總承包方，以工程建設(shè)名義，獲得監(jiān)管賬戶撥付資金，再由工程方將資金轉(zhuǎn)給房企，而撥付的工程款，遠(yuǎn)超工程進(jìn)度所需。通過這些方式套取的資金，在房企各地項目間流動，變相加杠桿，這樣做提供了資金流動性，房企抽調(diào)資金統(tǒng)籌拿地、還款和樓盤建設(shè)，形成一種資金循環(huán)高周轉(zhuǎn)模式，但一定程度上把風(fēng)險甩給了購房者。

2 國際經(jīng)驗

整體來說，國外商品房預(yù)售制度呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1）預(yù)付款保護(hù)：對于購房者預(yù)付資金，一般設(shè)有定金或預(yù)付款保護(hù)機(jī)制，如英國、日本；

2）預(yù)付款比重：要求購房者支付的預(yù)付款比例相對較低，絕大部分房款在房屋交付后開始支付；

3）預(yù)付款支付方式：預(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程進(jìn)度分期支付，或二者結(jié)合；

4）按揭貸款方式：一般采用兩種方式發(fā)放按揭貸款，一是按工程進(jìn)度付款，按揭貸款按照工程進(jìn)度逐漸發(fā)放，購房者開始月供；二是房屋交付后發(fā)放按揭貸款；

5）房屋爛尾保護(hù)：為預(yù)售商品房提供期房爛尾保險，在商品房出現(xiàn)重大延期或重大缺陷時，保障購房者權(quán)益；

6）房屋交付保護(hù)：房屋交付質(zhì)量的保障有兩種方式，一是期房由政府或第三方驗收合格并提供驗收憑證后，開發(fā)商憑驗收憑證取得購房者支付的房款。二是開發(fā)商為購房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期滿，購房者支付尾款。

2.1 美國：交付前預(yù)售資金第三方全程監(jiān)管，交付時開發(fā)商憑驗收憑證取得房款

美國期房定金一定期限內(nèi)無條件返還，最低首付比例為3.5%，交房前僅支付首付，其余房款交付后按揭還款，交付前資金由第三方全程監(jiān)管，交付時開發(fā)商憑驗收憑證取得房款。

定金及首付環(huán)節(jié)，定金比例一般為房款的1%-5%，首付比例最低可低于3.5%，根據(jù)美國官方數(shù)據(jù)，2021年美國平均首付比例為12%。

余款支付方面，除定金或首付外，購房者在房屋交付后通過按揭貸款支付剩余房款。

資金監(jiān)管方面，美國為防止開發(fā)商挪用資金，購房者的定金及首付款由第三方公證行或產(chǎn)權(quán)保險公司的信托賬戶監(jiān)管。如果開發(fā)商倒閉導(dǎo)致樓盤爛尾，購房者資金可通過申請仲裁取回，且不承擔(dān)任何責(zé)任與損失。而開發(fā)商在房屋建設(shè)過程中的資金全部來自銀行，銀行根據(jù)工程進(jìn)度向開發(fā)商提供一定比例的貸款，由于開發(fā)商挪用資金直接損害銀行利益，銀行有充分動機(jī)監(jiān)管開發(fā)商施工進(jìn)度。開發(fā)商在房屋交付時需取得由政府相關(guān)部門經(jīng)審查后發(fā)放的驗收憑證，通過驗收憑證向銀行得到購房者支付的房款。

2.2 德國：可零首付購房，提供期房爛尾險

德國期房可零首付購房，房款按建造工期進(jìn)度支付，按揭按工期放款后還貸，房貸利率采用固定利率，開發(fā)商或購房者可購買期房爛尾保險。

預(yù)售門檻方面，德國開發(fā)商在項目獲批后即可預(yù)售房屋。簽署購房合同前，購房者需支付約2000歐的定金并進(jìn)行預(yù)約公證，簽訂合同后定金退還。如由于任何原因不能購買，定金按照德國法律全部退還。

簽署購房合同后，購房者需支付公證費(fèi)和土地交易稅，分別為房屋售價的1.5%-2%、3.5%-6.5%，兩種費(fèi)用不包含在購房款中，屬于購房附加費(fèi)。

首付方面，德國沒有規(guī)定最低首付比例，可零首付購房。

余款方面，德國也采取按工期支付房款的制度，一般分7筆進(jìn)行支付，具體支付節(jié)點(diǎn)、比例因項目而異。一般來說，支付節(jié)點(diǎn)可分為公證后、主體完工、內(nèi)部水暖電路完工、窗戶玻璃完工、室內(nèi)清潔及墻面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30%、28%、11.9%、7%、6.3%、4.9%、11.9%。

按揭方面，購房者可在支付房款前申請房貸，房貸利率采用固定利率，銀行按施工節(jié)奏分多次發(fā)放貸款，每筆貸款給予購房者一定使用期限，期限結(jié)束后，購房者開始還貸。

保險方面，德國保險公司針對期房設(shè)計了兩種保險，保險的功能是當(dāng)房屋出現(xiàn)重大延期或重大缺陷時，保險公司保證開發(fā)商賠償或修復(fù)，開發(fā)商破產(chǎn)，由保險公司負(fù)責(zé)相應(yīng)賠償。保險由開發(fā)商或購房者購買。

2.3 英國：10%定金保險保護(hù)機(jī)制，55%-80%房款交房時支付

英國預(yù)售制設(shè)有10%定金保險保護(hù)機(jī)制，交房前付款比例僅20%-45%，資金由買賣雙方律師嚴(yán)格監(jiān)管。

訂立合同前，買賣雙方均有一名律師，負(fù)責(zé)溝通期房交易中的房產(chǎn)、資金、合同等各個環(huán)節(jié)，各環(huán)節(jié)內(nèi)容確認(rèn)無誤后簽訂首付交換合同。

定金方面，英國設(shè)置了10%定金保險保護(hù)機(jī)制，當(dāng)開發(fā)商出現(xiàn)財務(wù)、經(jīng)營問題時，購房者10%的定金由保險公司賠付，而超出10%的部分較難追回。

首付方面，首付比例通常為10%-25%，首付需要在合同簽訂21天內(nèi)支付。

余款支付環(huán)節(jié)，英國采取按工程進(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相對較低，一般會在合同簽訂6-24個月分別支付兩筆5%-10%的款項，即交房前付款比例在20%-45%之間，剩余款項交房后支付。

交付環(huán)節(jié)，英國規(guī)定房屋必須經(jīng)過房產(chǎn)公證公司的檢驗驗收后才能交付，交付后方可按揭還貸。

資金監(jiān)管環(huán)節(jié)，英國期房預(yù)售資金監(jiān)管極為嚴(yán)格，資金也由律師監(jiān)管，在確認(rèn)工程進(jìn)度、支付相關(guān)款項過程中，由買房律師將資金轉(zhuǎn)給賣方律師，賣方律師轉(zhuǎn)給開發(fā)商，即資金在進(jìn)入開發(fā)商賬戶前經(jīng)過兩道關(guān)口，有利于保障購房者資金安全。

2.4 日本：為規(guī)范期房交易立法，設(shè)置期房預(yù)付款保全措施

日本期房交易立法，定金超5%或1000萬日元時，開發(fā)商必須完成“預(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20%，開發(fā)商違約需返還定價并賠償約10%房款，交房后按揭還款。

立法方面，日本二戰(zhàn)結(jié)束后由于房屋供給嚴(yán)重失衡，疊加法律空白，社會上“一房二賣”現(xiàn)象普遍，為此，日本政府1952年出臺《宅地建筑物交易法》，經(jīng)多次修訂，目前是唯一一部規(guī)范期房交易的法律。

定金保護(hù)方面，根據(jù)日本《宅地建物取引業(yè)法》，對購房者支付定金超過5%或超1000萬日元的部分，法律要求開發(fā)商必須完成定金保全措施才可預(yù)售。什么是定金保全措施？即買賣雙方簽訂購房合同時，開發(fā)商向金融機(jī)構(gòu)或指定保證機(jī)構(gòu)或保險機(jī)構(gòu)簽訂定金保證委托合同，設(shè)置購房者定金的保證或保險，并將相應(yīng)的保證金證明書交付給購房者。除定金外，其他預(yù)先支付的購房款也受該措施保護(hù)。若開發(fā)商倒閉導(dǎo)致期房爛尾，購房者可憑保證金證明書向金融機(jī)構(gòu)或保證機(jī)構(gòu)或保險公司兌付，同時，開發(fā)商需向購房者賠付違約金，一般約為房價的10%。

房款支付環(huán)節(jié)，交房前只需支付最多不超20%的定金，簽訂購房合同后，購房者即可向銀行申請貸款，但交房后才開始按揭貸款，除定金外的剩余房款在交房后開始支付。

2.5 新加坡：買方資金由銀行監(jiān)管，享1年保修期后付尾款

新加坡期房購房者違約可返還相當(dāng)于3.75%房款的訂金，首付比例20%，余款按工程進(jìn)度支付，所有資金進(jìn)銀行專門項目資金賬戶，交房后滿1年保修期后支付15%尾款。

訂金支付環(huán)節(jié)，新加坡開發(fā)商有統(tǒng)一的選購權(quán)合同以及訂金返還機(jī)制，即OTP，簽訂OTP后需支付5%房款作為訂金，OTP有效期14天，執(zhí)行OTP則進(jìn)一步簽訂購買合同，不執(zhí)行OTP則退還3.75%的房款。

首付比例方面，簽訂購房合同后，購房者需支付15%的首付及印花稅，同時購房者向銀行申請按揭貸款。

余款支付上，新加坡期房同樣采取按工程進(jìn)度付款的方式，《發(fā)展商條例》對期房付款流程做了統(tǒng)一詳細(xì)規(guī)定，要求所有開發(fā)商遵守，支付節(jié)點(diǎn)一般為合同簽訂后、地基完工、框架完工、管道門窗等完工等，支付比例約為20%、10%、10%、5%、25%。銀行按揭貸款也依照工程進(jìn)度放款，月供在此過程中隨著放出貸款的增加而增加，未放款部分無需月供。

資金監(jiān)管方面，購房者的訂金與付款會存入銀行專門的項目資金賬戶，賬戶資金提取須與房屋建設(shè)有關(guān)。房屋交付后，購房者享受1年的房屋保修期，此后購房者支付15%的尾款。

3 啟示

一，短期來看，當(dāng)前房地產(chǎn)到了政策出手臨界點(diǎn)，重點(diǎn)是保交樓和房企重組。一方面，加大對剛需和改善型需求的支持力度，長短兼顧妥善應(yīng)對局部現(xiàn)象，重點(diǎn)是保交樓保復(fù)工保民生，給予強(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，從現(xiàn)在起，對還在正常運(yùn)轉(zhuǎn)的房企包括民營企業(yè)，加大支持力度，由優(yōu)質(zhì)房企牽頭并購重組整個行業(yè)，為每個房企配套AMC和財團(tuán)，給予金融工具配套。

二，中期來看，應(yīng)充分估計形勢復(fù)雜性和人性復(fù)雜性，兼顧化解、復(fù)工保交樓、重組房企債務(wù)、恢復(fù)市場信心以及長效機(jī)制。長效機(jī)制關(guān)鍵是推動城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融中性穩(wěn)定和房地產(chǎn)稅。定金環(huán)節(jié)，建立開發(fā)商違約后定金保護(hù)機(jī)制，如將已支付定金凍結(jié)至房屋交付階段，保障購房者定金安全。簽訂合同環(huán)節(jié)，鼓勵保險公司介入，為房屋重大延期以及重大缺陷等情況提供充分的保障。余款支付環(huán)節(jié)，建立按工程進(jìn)度付款機(jī)制或交房后按揭貸款機(jī)制，充分保護(hù)購房者的權(quán)益。資金監(jiān)管環(huán)節(jié)，引入獨(dú)立于開發(fā)商、銀行的第三方資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)，或由政府相關(guān)部門直接監(jiān)管，以此防止資金挪用現(xiàn)象。交付環(huán)節(jié)，建立商品房保修期制度。保修期內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)對房屋質(zhì)量問題全權(quán)負(fù)責(zé)、免費(fèi)維修，購房者在保修期結(jié)束后支付尾款。

三，長期來看，取消商品房預(yù)售制是大勢所趨。一方面，98年房改時，全國缺房子，開發(fā)商缺錢，預(yù)售制是權(quán)宜之計，現(xiàn)在全國套戶比超過1，從大開發(fā)進(jìn)入存量時代，對購房民眾不公平的預(yù)售制已經(jīng)過時了，該取消了，改為現(xiàn)房銷售。另一方面，取消預(yù)售制，改為現(xiàn)房銷售，開發(fā)商將拼的不是五花八門、眼花繚亂、不知道能不能兌現(xiàn)的營銷手段，而是所見即所得的過硬的產(chǎn)品質(zhì)量和誠信，這才是對購房民眾的最根本最實質(zhì)的保障，這樣將極大的提升開發(fā)商的建筑質(zhì)量，實現(xiàn)良幣驅(qū)逐劣幣。