原標(biāo)題：廣州房?jī)r(jià)連跌12個(gè)月 有新盤只需12元首付

原創(chuàng) 中房報(bào) 中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)

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政策還有發(fā)力空間。

中房報(bào)記者 曾冬梅丨廣州報(bào)道

1月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，廣州房?jī)r(jià)依然處于下行通道，2023年12月環(huán)比、同比分別下降1%、3%。

2023年，廣州打響了一線城市放松住房限購(gòu)的第一槍，并率先下調(diào)二套房首付比例至40%，還取消土地出讓的價(jià)格限制，希望提升各方預(yù)期。但市場(chǎng)的反應(yīng)平平，截至2023年12月，從環(huán)比來(lái)看，廣州的新建商品住宅銷售價(jià)格已連續(xù)下跌7個(gè)月，同比下跌的周期更長(zhǎng)，達(dá)12個(gè)月。

“還是很難，沒(méi)有什么起色，只有準(zhǔn)現(xiàn)樓才賣的稍微好點(diǎn)。”談及最近的銷售狀況，廣州某房企營(yíng)銷人員如此表示。為打破市場(chǎng)僵局，有些房企采取了非常規(guī)的銷售手段，如，增城區(qū)的一個(gè)在售項(xiàng)目近期推出了一批特價(jià)房，首付只需要12元。

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房?jī)r(jià)跌了一整年

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年12月，廣州新建商品住宅銷售價(jià)格以環(huán)比下跌0.4%、同比上漲0.4%收官。2023年1月則以環(huán)比0.2%、同比0.3%的跌幅開(kāi)局，2月份，房?jī)r(jià)開(kāi)始環(huán)比小幅上漲，漲勢(shì)一直保持到了5月份，最高月漲幅為0.3%。6月份便掉頭向下，且環(huán)比跌幅逐漸擴(kuò)大，從0.1%擴(kuò)大到了12月的1%。

同比的數(shù)據(jù)曲線更是一路下行，2023年，廣州12個(gè)月的新建商品住宅銷售價(jià)格同比都是下降的，最大的降幅也出現(xiàn)在12月，同比下降3%。

新房?jī)r(jià)格的下跌尚未對(duì)成交量發(fā)揮明顯的作用。根據(jù)中原地產(chǎn)研究發(fā)展部的統(tǒng)計(jì)，2023年廣州一手和二手住宅累計(jì)成交約18.1萬(wàn)宗，同比上升16%，但跟2020年的23.2萬(wàn)套、2021年的22.7萬(wàn)套相比，仍有不小差距。2023年，廣州的一手房成交了72246套，二手房約10.9萬(wàn)套。二手房的成交量同比大漲31.7%，原因是廣州的政策密集出臺(tái)，加上開(kāi)發(fā)商出險(xiǎn)、供應(yīng)減少，導(dǎo)致買家對(duì)新房的信心不足，倒逼客戶轉(zhuǎn)至二手市場(chǎng)。

一手房的成交量同比減少690套，降幅約在0.09%，對(duì)比2022年34%的同比跌幅，已有大幅改善。

2023年，廣州房地產(chǎn)政策調(diào)控逐步放寬，上半年以帶押過(guò)戶、公積金、人才入戶等政策溫和樓市，下半年政策力度加大，自“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，相繼在限貸、限購(gòu)、二手房交易等方面解綁，盤活市場(chǎng)流動(dòng)性。據(jù)克而瑞分析，廣州的新房市場(chǎng)全年共出現(xiàn)兩次脈沖行情。熱度集中于2月至3月，受疫情抑制的購(gòu)買力集中釋放，這兩個(gè)月該公司重點(diǎn)監(jiān)控項(xiàng)目的周均來(lái)訪約30769組，成交約1874組，4月開(kāi)始來(lái)訪成交明顯回落，之后整體保持低位平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，僅“五一”及國(guó)慶節(jié)等少數(shù)重大營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)短期微漲。8月30日的認(rèn)房不認(rèn)貸及9月20日的優(yōu)化限購(gòu)兩大利好出臺(tái)后，市場(chǎng)再度復(fù)蘇，但持續(xù)性不足，熱度回升周期不足一個(gè)月。

在整體低迷的市場(chǎng)中，豪宅的表現(xiàn)頗為搶眼，2023年，廣州總價(jià)在1000萬(wàn)元以上的豪宅成交達(dá)4835宗，同比增幅45%，僅琶洲上品一個(gè)項(xiàng)目就賣了170億元。

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新房首付只要12元

對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，去化依然是個(gè)頭疼的問(wèn)題。據(jù)克而瑞觀察，2023年，廣州新房的開(kāi)盤、加推各項(xiàng)指標(biāo)均降至近五年最低，全年推貨量不足3萬(wàn)套，同比下降13%，當(dāng)日認(rèn)購(gòu)量5215套，同比大降近四成，整體去化率僅18%，尤其是下半年客戶消耗嚴(yán)重，大部分開(kāi)盤銷情不及預(yù)期。因?yàn)樾仑浌?yīng)減少，相對(duì)2022年，廣州的庫(kù)存規(guī)模及去化周期小幅改善，截至2023年末，庫(kù)存量約1232萬(wàn)平方米，去化周期接近20個(gè)月，仍處于高位區(qū)間。

合富研究院表示，當(dāng)庫(kù)存積壓地區(qū)的庫(kù)存水平降到合理水平，地方樓市將達(dá)到真正穩(wěn)定。2024年，去庫(kù)存依然是廣州樓市的主基調(diào)，在合理假設(shè)（士地成交及新貨供應(yīng)規(guī)模對(duì)比前兩年沒(méi)有明顯變化）前提下，預(yù)計(jì)2024年底，廣州的新房庫(kù)存將回到2021年1000萬(wàn)平方米左右的水平。

至于市場(chǎng)走勢(shì)，業(yè)內(nèi)均認(rèn)為2024年廣州樓市仍將處于修復(fù)階段，很難再觸及2020年至2021年的高熱局面，市場(chǎng)供求將有小幅回升，價(jià)格平穩(wěn)。

基于當(dāng)前的市場(chǎng)狀況，2024年，廣州的房地產(chǎn)政策被認(rèn)為依然有放松空間。中原地產(chǎn)研究發(fā)展部的相關(guān)人士表示，2023年屬于調(diào)控大年，二手樓市雖表現(xiàn)為弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，但居民預(yù)期仍未能明顯改善，政策帶動(dòng)效果較為有限，后市仍需強(qiáng)有力政策灌溉，尤其對(duì)外圍郊區(qū)還需“應(yīng)松盡松”。例如，此前的“920新政”對(duì)南沙區(qū)屬于利空，但南沙的發(fā)展離不開(kāi)人口、產(chǎn)業(yè)引進(jìn)，可考慮針對(duì)大灣區(qū)人士放開(kāi)南沙的限購(gòu)，為市場(chǎng)需求側(cè)松綁。白云區(qū)的面積大，樓市產(chǎn)品層次豐富，去化周期長(zhǎng)，外來(lái)人口最多，可考慮全面松綁樓市政策。該人士認(rèn)為，剛需人群是樓市主力軍，剛需流動(dòng)了，樓市才能健康循環(huán)，針對(duì)剛需群體建議降低首付比例、貸款利率或者減免稅收，同時(shí)，144平方米以上或者總價(jià)1000萬(wàn)元的產(chǎn)品也可考慮松綁限購(gòu)政策。

庫(kù)存去化周期超過(guò)20個(gè)月的外圍區(qū)域，價(jià)格戰(zhàn)已是常態(tài)，除了降價(jià)，開(kāi)發(fā)商還要絞盡腦汁通過(guò)各種方式爭(zhēng)奪客源。1月份，增城區(qū)的遠(yuǎn)洋天成項(xiàng)目推出了年終特惠活動(dòng)，覆蓋多套房源，單價(jià)1.65萬(wàn)元/平方米起，最吸引眼球的是“首付12元”的宣傳口號(hào)。以69平方米、總價(jià)116萬(wàn)元的戶型為例，開(kāi)發(fā)商將備案價(jià)提高到165萬(wàn)元以上，按3成首付計(jì)算，買家便能從銀行獲得至少115萬(wàn)元的貸款，從而實(shí)現(xiàn)低首付?！白罱怯羞@樣的活動(dòng)?！?月18日，遠(yuǎn)洋天成的銷售人員表示，由于周邊在售樓盤的定價(jià)比較高，均價(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米以上，因此可以這么操作，“首付做低了，客戶的前期資金壓力會(huì)小很多?！?/p>

白云區(qū)某新盤于1月19日公布價(jià)格，最小戶型88平方米，總價(jià)320萬(wàn)元起，單價(jià)低至3.萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)低于5萬(wàn)元/平方米的吹風(fēng)價(jià)。參考2.6萬(wàn)元/平方米的地價(jià)，可以看出開(kāi)發(fā)商跑量的意愿?！艾F(xiàn)在的客戶都很冷靜，今年要主打性價(jià)比，產(chǎn)品也要給力才行。”該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商如此表示。

點(diǎn)擊可進(jìn)行在線報(bào)名：2024中國(guó)房地產(chǎn)年度趨勢(shì)論壇——暨CIHAF第二十四屆中國(guó)住交會(huì)

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