70城房地產(chǎn)價格的持續(xù)回暖，正逐漸引發(fā)市場關(guān)于房貸利率調(diào)整的擔憂。

財聯(lián)社4月17日訊（記者 梁柯志）70城房地產(chǎn)價格的持續(xù)回暖，正逐漸引發(fā)市場關(guān)于房貸利率調(diào)整的擔憂。4月15日，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，3月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有個和57個，比上月分別增加9個和17個。

財聯(lián)社記者注意到，近期部分機構(gòu)明確提示，依據(jù)央行1月5日建立的首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，當前房價持續(xù)環(huán)比回暖的二三線城市接下來或?qū)⒚媾R房貸利率重新上調(diào)的風險。

申萬宏源最新報告即認為，伴隨2月以來二三線房價環(huán)漲城市明顯增多，若5年期LPR未來持平，未來兩個季度內(nèi)會有超30城面臨首套房貸利率重新上調(diào)20-30bp的潛在風險。

但受訪銀行人士強調(diào)，雖然近期樓市屬于點狀恢復期，重點城市土拍恢復活躍。但居民對房價預期發(fā)生根本改變，按揭市場當前屬于僧多粥少的現(xiàn)狀，銀行體系對利率上升的動力不足。

低至3.8%的首套房貸利率將重新上調(diào)？

今年1月5日央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)的首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制第三條規(guī)定，此前階段性放寬房貸利率下限的城市，“如果后續(xù)評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。”

申萬宏源報告則顯示，此前基于“2022年9月-11月”房價數(shù)據(jù)，滿足放寬房貸利率下限要求城市有38個，該類城市自今年開始也相應進行放寬房貸利率下限操作，截止3月底，據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，已有36城市首套房貸利率下限降至4%以下。譬如天津、廈門、鄭州等城市，首套房貸利率均降至4%以下，甚至部分低至3.8%。

房貸利率的下調(diào)對這些城市一季度的房地產(chǎn)銷售顯然起到了正面影響。申萬宏源認為，房貸利率下調(diào)配合前期因疫情遞延剛需的集中性釋放，今年以來地產(chǎn)銷售快速反彈，30大中城市商品房成交面積同比增速由2月前-20%左右一度沖高至60%的高位，雖然包含低基數(shù)影響，但觀察四年平均增速，也由-8%回升至-1.5%附近，結(jié)構(gòu)上也是以房貸降息幅度較大的二三線城市貢獻為主。

財聯(lián)社記者注意到，最新金融數(shù)據(jù)顯示，3月居民貸款新增1.24萬億，為2022年以來單月最高增量，同比多增4908億；居民貸款增量占比達32%，較前兩個月提高25pct，顯示3月居民需求加速修復。其中，中長期、短期分別新增6348億、6094億，同比多增2613億、2246億；增量占比分別為16.3%、15.7%。反映地產(chǎn)銷售逐漸回暖，消費逐步復蘇，居民信貸需求回升。

中泰證券報告亦認為，二手房銷售高增支撐居民貸款好于預期。推測計算3月住宅商品房銷售面積在1.1億平方米，假設(shè)均價1w/平，則銷售額1.1w億，跟居民新增貸款1.2萬億有一定的匹配度。

但申萬宏源認為，考慮到全國首套房貸利率理論下限為LPR-20bp=4.1%，意味著從二、三季度開始，若5YLPR持平于目前4.3%，根據(jù)首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，未來會有超30城面臨重新上調(diào)首套房貸利率20-30bp的潛在風險。

值得一提的是，申萬宏源在報告中強調(diào)，這一邏輯僅是結(jié)合最新70城房價數(shù)據(jù)與此前央行首套房貸利率下限動態(tài)調(diào)整的客觀機制，分析該機制下目前房貸利率潛在的上調(diào)風險，并不涉及對于未來房貸將加息的判斷。申萬宏源指出，央行未來也可通過LPR調(diào)整以及LPR加減點調(diào)整進行對沖。

本輪地產(chǎn)銷售回暖可持續(xù)性仍需觀察

4月17日，廣發(fā)銀行某分行信貸負責人士對財聯(lián)社記者表示，近期樓市屬于點狀恢復期，重點城市土拍恢復活躍。但居民對房價預期發(fā)生根本改變，全面恢復的可能性不大，按揭市場當前屬于僧多粥少的現(xiàn)狀，銀行體系對利率上升的動力不足。

該人士對記者表示，去年以來首套房貸利率下限下調(diào)對促進一手房交易有一定促進，但作用有限?，F(xiàn)在開發(fā)商主打改善性住房，市場上就這類客戶有購房實力，剛需住戶和投資需求恢復都不明顯。

4月17日，廣州房地產(chǎn)協(xié)會專家委員會委員孫不熟對財聯(lián)社表示，如果房貸利率水平上調(diào)，肯定會影響購房需求，但要結(jié)合限購、限貸以及經(jīng)濟形勢、人口流入等因素一起來分析?？偟膩碚f，樓市短期看金融，中期看經(jīng)濟形勢，長期看人口流入。

財聯(lián)社記者注意到，國家統(tǒng)計局3月房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.2個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.6%和0.3%，漲幅比上月均擴大0.2個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%。

數(shù)據(jù)顯示交易回暖帶動房價微漲。孫不熟表示，本輪回暖從二月份開始，一個原因是此前受疫情壓制的需求，在集中釋放，二是政策端對樓市比較友好，房企的資金面有所好轉(zhuǎn)，拿地的積極性增加。他認為，二季度繼續(xù)看好樓市，但氣候會變得炎熱起來，看房的人會變少，一般而言是樓市的淡季，主要看三季度的“金九銀十”能否回歸。

多家券商近期的研判亦認為，本輪地產(chǎn)銷售回暖的可持續(xù)性仍然需要觀察。中泰證券報告認為，3月份的10大和30大中城市商品房月均成交面積繼續(xù)擴大，同比分別增長55%和45%。但是，4月、5月是傳統(tǒng)的淡季，最新4月出現(xiàn)邊際回落。

東興證券報告則指出，如果政策持續(xù)發(fā)力、經(jīng)濟繼續(xù)向好、居民收入預期改善，預計居民購房意愿將進一步修復，帶動居民中長期貸款增長。

申萬宏源指出，伴隨二三線城市房貸利率上調(diào)，此前支撐整體地產(chǎn)銷售反彈最主要的區(qū)域面臨銷售退坡風險，加之遞延需求集中性釋放的過程逐步過去，“提前還貸潮”與“二手房掛牌量>二手房銷售>新房銷售”的結(jié)構(gòu)顯示居民購房偏好不穩(wěn)定，在近兩年城鎮(zhèn)化速度快速降速背景下，今年地產(chǎn)銷售雖將回補，但回補幅度不宜過度樂觀。

• 梁柯志

  
  

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  財經(jīng)評論員