房企在利潤(rùn)平衡的過程中，現(xiàn)金流成為它們考量的重要因素，對(duì)商辦市場(chǎng)規(guī)模追求的意愿已沒有此前那么強(qiáng)烈。而緩流見沉沙，當(dāng)增速不再成為主角，存量與空置率則變成了各座城市關(guān)注的焦點(diǎn)?！揪幷甙础孔饨鸩⒉荒転楣蚕磙k公從業(yè)企業(yè)帶來大規(guī)模的盈利，在用戶規(guī)模與品牌價(jià)值的基礎(chǔ)之上建構(gòu)的增值服務(wù)，才是聯(lián)合辦公行業(yè)后續(xù)盈利的關(guān)鍵點(diǎn)。

2017年，在寫字樓竣工面積總量同比進(jìn)一步提升的情況下，國(guó)內(nèi)寫字樓迎來大量的供應(yīng)，其中北京就有10個(gè)新的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目入市，建筑面積共計(jì)753,344平方米，這使得北京的甲級(jí)寫字樓總存量突破千萬大關(guān)，達(dá)1005萬平方米。

進(jìn)入2018年，北上廣深等幾座主要城市，仍有許多項(xiàng)目入市，但在寫字樓總體投資增速下降的背景下，隨后的一段時(shí)間內(nèi)，新增供應(yīng)的步伐有所放緩。這將對(duì)許多城市的甲級(jí)寫字樓供需產(chǎn)生重大影響，從而改變寫字樓租戶和業(yè)主的動(dòng)態(tài)關(guān)系。

另一方面，作為辦公的延伸業(yè)態(tài)，聯(lián)合辦公面對(duì)眼前的藍(lán)海，其總體規(guī)模仍在不斷發(fā)展，城市布局的范圍也在逐漸擴(kuò)大，而關(guān)于該領(lǐng)域內(nèi)模式的選擇、規(guī)模的追求、盈利的支點(diǎn)等問題，終在各方主體的角力中逐漸清晰。

寫字樓投資增速放緩與空置率難題

回看近幾年的數(shù)據(jù)，2018年之前的幾年中，盡管辦公樓投資額、竣工面積逐年上漲，但投資增速卻一直呈下降趨勢(shì);而新開工面積的增速?gòu)?015年開始就一直為負(fù)值。2018年前9月，辦公樓投資增速、新開工面積增速、竣工面積增速皆為負(fù)值，表現(xiàn)較為疲軟。

顯然，房企在利潤(rùn)平衡的過程中，現(xiàn)金流成為它們考量的重要因素，對(duì)商辦市場(chǎng)規(guī)模追求的意愿已沒有此前那么強(qiáng)烈。而緩流見沉沙，當(dāng)增速不再成為主角，存量與空置率則變成了各座城市關(guān)注的焦點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年三季度末，北京、上海、深圳、廣州的寫字樓存量分別為1048.6萬平方米、880萬平方米、500多萬平方米以及466.6萬平方米。第三季度，四座一線城市的空置率總體較低，處于4%至15%之間;北京寫字樓租金仍為最高，達(dá)442.4元/平方米/月。

前三季度，北京寫字樓市場(chǎng)土地供應(yīng)不斷收緊，核心區(qū)域土地資源越發(fā)稀缺，導(dǎo)致空置率近期內(nèi)上漲幅度不會(huì)過大;同時(shí)伴隨著四環(huán)限增新建商辦項(xiàng)目的政策加持，商業(yè)用地供給面臨斷檔，拿地成本也將越來越高。在此形勢(shì)之下，核心區(qū)商業(yè)用地及寫字樓項(xiàng)目未來三年內(nèi)價(jià)值有望推向新高。

第三季度，上海寫字樓在新增供應(yīng)節(jié)奏放緩的情況下，由于市場(chǎng)可供選擇多元，租戶決策時(shí)間延長(zhǎng)，同時(shí)加上受到P2P深度洗牌及共享辦公進(jìn)入兼并收購(gòu)時(shí)代的影響，整體凈吸納量下降為13.1萬平方米。該季度總共有32.4萬平方米新增面積入市，于是在供求關(guān)系的作用下，全市空置率環(huán)比小幅上升1.1個(gè)百分點(diǎn)至14.7%。

另外，在政策驅(qū)動(dòng)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的推進(jìn)下，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求保持高位，但在第三季度，廣州全市并沒有新增寫字樓供應(yīng)入市，因此空置率降至4.3%，環(huán)比減少1.3個(gè)百分點(diǎn)，這也是廣州寫字樓市場(chǎng)近10年來的最低值。

相對(duì)于一線城市較為旺盛的租賃需求以及成熟的市場(chǎng)，二線城市空置率卻普遍偏高，二線城市寫字樓的存量大概在150萬至350萬平方米之間，與一線城市有著較大的差距。第三季度，成都、重慶、武漢、長(zhǎng)沙等城市寫字樓的空置率皆處于高位，最高值達(dá)42.9%。

而城市寫字樓空置率的壓力，往往能在聯(lián)合辦公的發(fā)展中得到緩解。

比如，第三季度的西安聯(lián)合辦公品牌迅速擴(kuò)張，F(xiàn)unwork、ATLAS在該季度均有5,000平方米以上的租賃成交，于是推動(dòng)了城市空置率下降至25.5%。而由于西安目前寬松的落戶政策及積極的招商引資政策，吸引了不少創(chuàng)業(yè)公司及全國(guó)性的企業(yè)落戶西安，預(yù)計(jì)未來西安寫字樓市場(chǎng)租賃需求將持續(xù)旺盛。

而三季度，成都甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)保持上半年的活躍度，租金環(huán)比上漲2.4%。其中，正是由于聯(lián)合辦公、TMT行業(yè)需求旺盛等因素，令全市空置率環(huán)比下跌4.3個(gè)百分點(diǎn)。該季度凈吸納達(dá)11.26萬平方米，至此，前三季度累計(jì)吸納量已逾去年全年總吸納量。

聯(lián)合辦公規(guī)模藍(lán)海

自2010年開始，共享經(jīng)濟(jì)成為聚焦的熱點(diǎn)，無論創(chuàng)業(yè)還是資本都在追逐這個(gè)風(fēng)口。在共享經(jīng)濟(jì)中，往往涉及到三大主體，即商品或服務(wù)的需求方、供給方和共享經(jīng)濟(jì)平臺(tái)。作為共享經(jīng)濟(jì)平臺(tái)，無論酒店短租、還是聯(lián)合辦公，都打破了原有的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，通過資源共享的方式，降低消費(fèi)成本，提升消費(fèi)者的體驗(yàn)感，最終找到自己的立足之地。

近幾年，人口紅利下降、產(chǎn)能過剩、城市人口壓力增加，為中國(guó)眾多行業(yè)向創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型提供了契機(jī)。而國(guó)家鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的利好，讓市場(chǎng)主體新注冊(cè)數(shù)量達(dá)到新高點(diǎn)。2017年，全國(guó)新設(shè)市場(chǎng)主體1924.9萬戶，同比增長(zhǎng)16.6%，預(yù)計(jì)2018年將增至2244.4萬戶。

初創(chuàng)企業(yè)對(duì)聯(lián)合辦公空間需求的日益增加，推動(dòng)了該領(lǐng)域的發(fā)展。從2015年開始，聯(lián)合辦公行業(yè)就開始出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，2017年底，聯(lián)合辦公達(dá)到約90億元的市場(chǎng)規(guī)模，總管理面積為700萬平方米。而截至2018年9月底，中國(guó)聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商平臺(tái)已超過300多家，總體運(yùn)營(yíng)面積達(dá)1200萬平方米，提供工位數(shù)達(dá)200萬個(gè)。

預(yù)計(jì)到2022年，中國(guó)聯(lián)合辦公面積接近8000萬平方米，占商業(yè)辦公物業(yè)面積的15%。另一方面，目前中國(guó)聯(lián)合辦公的滲透率為2%，而在歐洲該項(xiàng)數(shù)據(jù)是4.8%，在倫敦甚至已經(jīng)達(dá)到了7.1%。由此看來，提升滲透率的過程，就是國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公逐漸兌現(xiàn)潛力的體現(xiàn)。

事實(shí)上，我們也看到了中國(guó)的聯(lián)合辦公空間正在以平均每年不低于 50%的增長(zhǎng)率增長(zhǎng)。有預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，到2030年，至少有30%的辦公空間成為聯(lián)合辦公空間。聯(lián)合辦公正在逐漸成長(zhǎng)為未來主流的辦公模式。

城市布局：往二三線下沉

毋庸置疑的是，聯(lián)合辦公在國(guó)內(nèi)仍然處于發(fā)展初期。在過去的幾年間，一線城市的聯(lián)合辦公規(guī)模得到迅速的發(fā)展，經(jīng)過2017年的規(guī)模競(jìng)速，進(jìn)入2018年，聯(lián)合辦公企業(yè)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目中超過85%的網(wǎng)點(diǎn)分布在北京、上海、廣州、深圳這四個(gè)一線城市中。

但聯(lián)合辦公的布局仍然十分分散。例如，在北京和上海這種相對(duì)成熟的聯(lián)合辦公市場(chǎng)，在城市中只運(yùn)營(yíng)一個(gè)聯(lián)合辦公空間的聯(lián)合辦公品牌非常少。而在其他市場(chǎng)，比如深圳和廣州，在城市中只運(yùn)營(yíng)一個(gè)聯(lián)合辦公空間的聯(lián)合辦公品牌有很多。

此外，我們可以看出，在布局的一線城市中，聯(lián)合辦公網(wǎng)點(diǎn)已經(jīng)從產(chǎn)業(yè)園區(qū)、乙級(jí)寫字樓等成本低廉的區(qū)域開始逐漸向城市地標(biāo)性商辦建筑內(nèi)擴(kuò)張，越來越多的聯(lián)合辦公網(wǎng)點(diǎn)入駐CBD、金融中心等具有高端寫字樓的區(qū)域，租金坪效也逐漸升高。

一般認(rèn)為，聯(lián)合辦公空間通常比傳統(tǒng)辦公空間密度更大，但往往更具成本優(yōu)勢(shì)。例如，新加坡一個(gè)典型的聯(lián)合辦公工位，可能比傳統(tǒng)辦公空間里的辦公工位成本節(jié)約50%。即使考慮密度因素之后，聯(lián)合辦公空間的租用成本也比傳統(tǒng)辦公空間低5%左右。

經(jīng)估計(jì)，目前國(guó)內(nèi)各城市聯(lián)合辦公的平均租金水平中，北京以384元排在首位，上海、深圳、廣州則分別以315元、235元、176元的數(shù)值分列其后。而經(jīng)過新一輪的布局之后，聯(lián)合辦公已把業(yè)態(tài)范圍拓展至一線城市以外;在新一線或二線城市中，杭州、青島、南京、武漢、廈門等的平均租金則處在100元至150元左右。

許多中小企業(yè)對(duì)聯(lián)合辦公的需求仍在上升，而大型企業(yè)雖然不會(huì)用聯(lián)合辦公空間替換北京或上海的傳統(tǒng)辦公室，但是他們可能會(huì)在二線城市采用靈活的辦公模式，建立分支辦公場(chǎng)所。這為聯(lián)合辦公城市布局的下沉提供了動(dòng)力。

從品牌的角度來看，優(yōu)客工場(chǎng)作為全國(guó)布局較廣、城市較多的運(yùn)營(yíng)商，其觸角甚至已經(jīng)伸向了襄陽(yáng)等三線城市。此外，WeWork中國(guó)將于2018年拓展業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)至8個(gè)新城市，其中就包括西安、蘇州和武漢在內(nèi)的二線城市。

而據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，成都聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商數(shù)量占比達(dá)5%，重慶、廈門已占比3%，雖然與一線城市相比仍有一定的差距，但可以看出，非一線城市已逐漸受到許多聯(lián)合辦公品牌的青睞。

目前重慶已有雷格斯、德事商務(wù)中心(TEC)、夢(mèng)想加、俠客島、MFG等超過10個(gè)知名聯(lián)合辦公品牌入駐，布局面積超過12萬平米。而成都除了早期入駐的雷格斯、TEC之外，此后的島里、MFG、三文社區(qū)、夢(mèng)想加、SOHO3Q以及WeWork等也紛紛布局。

未來，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，聯(lián)合辦公品牌往二三線下沉的趨勢(shì)還將持續(xù)。

規(guī)模追逐中凸顯頭部效應(yīng)

近幾年，在聯(lián)合辦公的風(fēng)口下，各方主體爭(zhēng)相入局。若從其創(chuàng)始人的履歷來看，主要分為房企背景與互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)業(yè)背景。前萬科高級(jí)副總裁毛大慶創(chuàng)立優(yōu)客工場(chǎng)、前綠地執(zhí)行副總裁胡京創(chuàng)立Distrii辦伴、SOHO董事長(zhǎng)潘石屹布局SOHO3Q等，都演繹了從地產(chǎn)界到聯(lián)合辦公延伸的故事。而互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)業(yè)背景的代表，則是氪空間、夢(mèng)想加、納什空間等品牌。

但無論是哪個(gè)類別的品牌，都在規(guī)模追逐中爭(zhēng)奪話語(yǔ)權(quán)。

其中，優(yōu)客工場(chǎng)延續(xù)著毛大慶生態(tài)圈股權(quán)投資、流量搭載，以及品牌管理輸出的盈利邏輯，利用規(guī)模化的擴(kuò)張覆蓋更多的管理成本，提高項(xiàng)目的整體效率和資源配置的最大效率，同時(shí)優(yōu)化整合和優(yōu)化配置現(xiàn)有的各行各業(yè)的服務(wù)體系，在優(yōu)客工場(chǎng)的生態(tài)體系內(nèi)共生共建。

基于此，優(yōu)客工場(chǎng)開啟了一輪并購(gòu)擴(kuò)張競(jìng)速，今年以來，它已陸續(xù)完成了對(duì)洪泰創(chuàng)新空間、無界空間、Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社、Workingdom、方糖小鎮(zhèn)的并購(gòu)，運(yùn)營(yíng)面積與網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量進(jìn)一步增長(zhǎng)。與此同時(shí)，優(yōu)客工場(chǎng)融資的步伐也在繼續(xù)，估值已達(dá)到124億元。

與優(yōu)客工場(chǎng)一樣，WeWork中國(guó)也有著自己的并購(gòu)與擴(kuò)張路途。今年4月12日，它宣布25億元并購(gòu)裸心社，并于7月份完成了B輪5億美元的融資，為下一步發(fā)展提供“糧草”。目前WeWork中國(guó)的估值已高達(dá)350億元。

此外，一直在對(duì)標(biāo)WeWork的氪空間也不甘示弱。此前氪空間創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)劉成城告訴觀點(diǎn)指數(shù)，氪空間現(xiàn)在是擴(kuò)張期，“規(guī)模優(yōu)先，效益次之”，在保持20%凈利率的基礎(chǔ)上，正加快規(guī)模的拓展速度。根據(jù)他的預(yù)計(jì)，氪空間每月新增聯(lián)合辦公社區(qū)面積約5萬平方米;若照此節(jié)奏，氪空間將在2020年底成為全球最大的聯(lián)合辦公社區(qū)。

而作為夢(mèng)想加創(chuàng)始人之一的李文磊也在接受采訪時(shí)明確，夢(mèng)想加正在加速擴(kuò)張，在三到五年內(nèi)有上市的計(jì)劃。

隨著業(yè)內(nèi)風(fēng)投的推動(dòng)，聯(lián)合辦公得到了迅速的發(fā)展，在各品牌規(guī)模的競(jìng)速中，該領(lǐng)域還會(huì)延續(xù)一段時(shí)間的整合，許多小品牌管理的聯(lián)合辦公空間會(huì)被整合到大品牌中，頭部效應(yīng)繼續(xù)凸顯。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前運(yùn)營(yíng)面積前十的聯(lián)合辦公品牌，其管理的面積總和為383.3萬平方米，占全國(guó)聯(lián)合辦公總運(yùn)營(yíng)面積的31.94%;工位數(shù)量前十名的運(yùn)營(yíng)商工位總和為56.6萬個(gè)，已占全國(guó)聯(lián)合辦公工位數(shù)量的28.3%。

探索增值服務(wù)與智能辦公

在行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大的同時(shí)，聯(lián)合辦公的盈利模式往往也成為關(guān)注的焦點(diǎn)。目前，聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)主要還是依賴收租的“二房東”模式。即從地產(chǎn)商拿到低價(jià)寫字樓，經(jīng)過再裝修后，租用給入駐企業(yè)，管理費(fèi)或者租金的租賃差是基礎(chǔ)收入。但在該行業(yè)的收入結(jié)構(gòu)中，租金收入仍占比80%左右，增值業(yè)務(wù)收入和政府補(bǔ)貼各占10%。

業(yè)內(nèi)人士有一個(gè)共識(shí)，即聯(lián)合辦公“二房東”雖可解決眼前盈利困境，但不可能一直做下去。租金并不能為共享辦公從業(yè)企業(yè)帶來大規(guī)模的盈利，在用戶規(guī)模與品牌價(jià)值的基礎(chǔ)之上建構(gòu)的增值服務(wù)，才是聯(lián)合辦公行業(yè)后續(xù)盈利的關(guān)鍵點(diǎn)。

隨著行業(yè)的整合，從業(yè)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式逐漸完善，在用戶規(guī)模積累至一定程度后，可以針對(duì)用戶開展不同的增值服務(wù)。具體而言，聯(lián)合辦公可以提供交友、商務(wù)、成長(zhǎng)及其他配套服務(wù)，并在此基礎(chǔ)上做衍生，比如投資孵化、社群收入、撮合成交等。

比如氪空間，其為企業(yè)提供全生命周期的辦公空間解決方案，具體有辦公基礎(chǔ)服務(wù)、多元生活服務(wù)、創(chuàng)投服務(wù)、企業(yè)生態(tài)服務(wù)等四類。因此，它的收入來源除了工位服務(wù)費(fèi)外，還有來自包括與第三方企業(yè)合作提供的服務(wù)所帶來的非工位收入。

而聚焦增值服務(wù)的軟實(shí)力，還需要在硬實(shí)力上打造智能辦公系統(tǒng)，這也成為行業(yè)發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)配置。不同于傳統(tǒng)寫字樓，聯(lián)合辦公空間更強(qiáng)調(diào)用戶的體驗(yàn)。聯(lián)合辦公企業(yè)深耕用戶實(shí)質(zhì)需求，采用人工智能、大數(shù)據(jù)技術(shù)、云計(jì)算等技術(shù)，提高辦公智能化水平，提升用戶體驗(yàn)。

如通過管理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對(duì)聯(lián)合辦公空間人員流動(dòng)的管理監(jiān)控、通過人臉識(shí)別等人工智能實(shí)現(xiàn)辦公人員身份認(rèn)證、考勤管理等，為企業(yè)提供更高效的辦公場(chǎng)景服務(wù)。運(yùn)營(yíng)商們逐漸重視智能辦公系統(tǒng)的打造。今年9月，優(yōu)客工場(chǎng)宣布以2億元并購(gòu)智能化辦公平臺(tái)“火箭科技”，全力布局互聯(lián)網(wǎng)與智慧辦公，就是其中一個(gè)例子。

據(jù)悉，完成收購(gòu)后，優(yōu)客工場(chǎng)將為火箭科技的智慧化解決方案提供線下使用場(chǎng)景，火箭科技則將幫助優(yōu)客工場(chǎng)在智能會(huì)議、智能日程、智能門禁和智慧協(xié)作方式等領(lǐng)域展開大規(guī)模產(chǎn)品開發(fā)與智能辦公模式創(chuàng)新。