原標(biāo)題：專家：應(yīng)該讓房價(jià)有上漲空間 我不同意取消預(yù)售制

【本文資料來自于住建部、央行、中新經(jīng)緯、觀察者網(wǎng)、中國經(jīng)營報(bào)】

近日，一位叫趙秀池的專家稱“房價(jià)越漲人們購買意愿越強(qiáng)，應(yīng)該讓房價(jià)有上漲空間”的言論引發(fā)熱議。有網(wǎng)友支持“追漲殺跌”的這種說法，但更多的網(wǎng)友表示這樣更買不起房了。

2月27日，其本人回應(yīng)稱：“這段視頻有些人斷章取義，評論還挺熱鬧。走自己的路，讓別人去評論吧！事實(shí)勝于雄辯。沒有那么多時(shí)間花在人云亦云上。俺只闡述客觀規(guī)律，買房時(shí)點(diǎn)沒把握好，不能怨天尤人，更不能以自己的喜惡去綁架客觀規(guī)律。對于那些不文明發(fā)言更無需理會(huì)，因?yàn)闇贤ǖ钠瘘c(diǎn)都沒有?！?/p>

專家：應(yīng)讓房價(jià)有上漲空間 預(yù)售制有利于房價(jià)穩(wěn)定不同意取消

據(jù)報(bào)道，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長趙秀池接受采訪時(shí)表示現(xiàn)在有一個(gè)說法是“房子是家里最大的資產(chǎn)”。房價(jià)上漲才能實(shí)現(xiàn)保值增值，所以現(xiàn)在房價(jià)下降了，這是影響購房意愿的一個(gè)很大的因素。如果從投資的角度我們說追漲殺跌，確實(shí)是這樣的。房價(jià)越漲，大家購買的愿望越強(qiáng)，因?yàn)樗鼭q，我是看著未來，未來有上升的空間，它有盈利的空間，那家里最大的資產(chǎn)，我不光一輩子的錢，兩輩子三輩子錢都擱這了，所以應(yīng)該讓房價(jià)有一個(gè)小幅的上漲空間。

其還表示“不同意取消預(yù)售制”，稱從買房人角度，現(xiàn)房的價(jià)格是要高于預(yù)售房價(jià)的。通過預(yù)售，買房人鎖定了一個(gè)低的房價(jià)，等房價(jià)上漲的時(shí)候有一個(gè)獲利。從開發(fā)商角度，預(yù)售款是沒有成本的，屬于低成本融資。融資成本是其中一個(gè)很重要的成本。如果是預(yù)售的話，成本低那么房價(jià)就低，所以它是有利于房價(jià)穩(wěn)定的。預(yù)售和現(xiàn)售跟住房質(zhì)量掛鉤更沒必要。取消預(yù)售住房質(zhì)量就沒問題了，不是那么回事兒，所以我不同意取消預(yù)售，但是各城市可以因城施策。

眾所周知，大家一直支持取消預(yù)售制，就在2024年兩會(huì)來臨之際，已經(jīng)有全國人大代表準(zhǔn)備就此提交議案。據(jù)中國經(jīng)營報(bào)報(bào)道，全國人大代表、長期從事律師工作的朱征夫，帶來了幾份關(guān)于民生、經(jīng)濟(jì)方面的議案。其中，他呼吁立即取消商品預(yù)售房制度，表示現(xiàn)在是取消該制度的最佳時(shí)機(jī)，現(xiàn)在最主要的就是需要政府下決心，政府下定決心將會(huì)極快推動(dòng)，即使不能一步到位，也要逐漸收緊相關(guān)政策。

朱征夫認(rèn)為現(xiàn)在應(yīng)當(dāng)取消商品房預(yù)售制度。他列舉了商品房預(yù)售制度的多項(xiàng)弊端，比如購房者承受了巨大的單方面風(fēng)險(xiǎn)，可能面臨貸款違約影響個(gè)人生活；預(yù)售資金往往未能按照規(guī)定進(jìn)入銀行的監(jiān)管賬戶，或者進(jìn)入賬戶被套取，監(jiān)管賬戶形同虛設(shè)。此外，商品房預(yù)售還會(huì)助長房企高杠桿高風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)模式，不僅給地方政府帶來巨大壓力，也給購房者造成大量問題。而且商品房預(yù)售在額外增加政府管理成本的同時(shí)，還會(huì)將房地產(chǎn)的資金風(fēng)險(xiǎn)最終轉(zhuǎn)嫁給金融系統(tǒng)，引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

該買房嗎？專家：現(xiàn)在不買5年白忙 大量有錢老百姓存錢不買房

2月20日，央行公布最新貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)，1年期貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）報(bào)3.45%，上月為3.45%；5年期以上LPR報(bào)3.95%，上月為4.2%。5年期以上LPR較上月下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)！繼去年6月份降息10個(gè)基點(diǎn)后，LPR時(shí)隔8個(gè)月再度下調(diào)利率，也創(chuàng)下了LPR掛鉤房貸利率以來最大的降息！有房產(chǎn)從業(yè)人士表示“堪稱史無前例”，更有專家表示是“史詩級(jí)”。

據(jù)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)消息，中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示從目前中國經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)形勢看，未來2年-3年內(nèi)將保持低位水平。如此大幅度降息，這是史無前例的大招之一。對樓市來說，是重大利好，將加快房地產(chǎn)觸底、企穩(wěn)，擴(kuò)大商品房銷售降幅收窄的邊際效用，預(yù)計(jì)三四季度樓市將迎來見底企穩(wěn)的拐點(diǎn)局面，開啟進(jìn)入新一輪上行周朝。

他建議購房者：“現(xiàn)在不買房，五年又白忙。目前沒有買房的首次、改善型購房者，應(yīng)該把握好入市買房的好時(shí)機(jī)，避免錯(cuò)過市場的低谷期，政策寬松的優(yōu)惠期，房價(jià)的高性價(jià)比期?！?/p>

據(jù)觀察者網(wǎng)報(bào)道，中銀國際證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高接受“經(jīng)濟(jì)學(xué)家建言2024中國經(jīng)濟(jì)”訪談時(shí)表示，年初房價(jià)依然面臨一定下行壓力，但是在未來1到2年，大城市房價(jià)上漲空間不可小覷。他建議，如果居民有剛需或者改善性需求，2024年就可以開始考慮出手了。

他指出，短期內(nèi)，地產(chǎn)供需矛盾是供過于求，房價(jià)下行壓力大。而導(dǎo)致供過于求的原因有兩個(gè)方面：第一，需求端。地產(chǎn)開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)很大程度抑制了地產(chǎn)需求，老百姓不敢買房子，擔(dān)心買完無法交付。期房一直是我國商品房銷售的主流，期房銷售面積占比一度超過80%。一旦老百姓不敢買期房，地產(chǎn)需求自然會(huì)萎靡。第二，供給端。過去幾年期房市場不振，開發(fā)商也傾向于盡快完工賣現(xiàn)房，所以過去幾年地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)里，房屋竣工面積這個(gè)指標(biāo)表現(xiàn)最好，目前的房屋竣工面積和2021年的高點(diǎn)差不多。

不過，徐高強(qiáng)調(diào)，如果未來政策調(diào)控得當(dāng)，讓地產(chǎn)行業(yè)從現(xiàn)下危急狀況中恢復(fù)正常，老百姓也恢復(fù)對開發(fā)商交房信心，供需矛盾會(huì)很快逆轉(zhuǎn)。他認(rèn)為，當(dāng)前地產(chǎn)市場低迷需求不是常態(tài)，不會(huì)長期延續(xù)。

“與此同時(shí)，還需要注意一個(gè)重要指標(biāo)，房屋新開工面積。”徐高說，“從2021年地產(chǎn)融資緊縮政策出臺(tái)到現(xiàn)在，我國房屋新開工面積已經(jīng)下降了超2/3。站在現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上往后看，可以預(yù)期的是，我國即將迎來地產(chǎn)市場自90年代以來最嚴(yán)重的供給收縮，這是板上釘釘?shù)氖虑?。?dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)供給顯著收縮，又逢市場回穩(wěn)、需求恢復(fù)，屆時(shí)房價(jià)上漲就是大概率事件，尤其是一二線大城市?！?/p>

另據(jù)觀察者網(wǎng)報(bào)道，原國家房改課題組組長、中房集團(tuán)原董事長孟曉蘇在2024長白山論壇上表示，中國房地產(chǎn)遠(yuǎn)沒有到頂。他談到樓市已旺盛發(fā)展若干年，很多人說中國樓市房改25年了，樓市潛力釋放完了，但是如果對比美國，美國248年的發(fā)展歷史，房地產(chǎn)發(fā)展了248年，最近12年又漲起來了。此外，一直說日本房價(jià)泡沫破滅了，但最近五年日本樓市全面恢復(fù)，上漲幅度平均在35%，大城市上漲的更高，推動(dòng)日均指數(shù)達(dá)到了歷史的高點(diǎn)，我們再說日本是房地產(chǎn)泡沫，就已經(jīng)太落后形勢了。

“中國房地產(chǎn)發(fā)展是美國房地產(chǎn)發(fā)展1/10的時(shí)間就到頂了？而且中國的人口是美國4.2倍，”孟曉蘇指出，大量的普通收入家庭他們需要保障房，大量有錢的老百姓現(xiàn)在由于信心不足把錢到銀行不買房，持幣待購?！拔艺J(rèn)為后續(xù)的房地產(chǎn)啟動(dòng)是有條件的，當(dāng)然最重要的條件就是主管部門解放思想，改變路徑，積極的履行在去年作出的新決策?！?/p>

未來一段時(shí)間樓市怎么走？住建部最新部署：防止市場大起大落

據(jù)住建部官網(wǎng)消息，2月27日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃編制工作的通知》，明確了編制住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃、建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制等有關(guān)事項(xiàng)。

通知提出住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃是建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制的重要抓手。各地要充分認(rèn)識(shí)做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃的編制實(shí)施工作的重要性，科學(xué)編制規(guī)劃，認(rèn)真組織實(shí)施，根據(jù)人口變化確定住房需求，根據(jù)住房需求科學(xué)安排土地供應(yīng)、引導(dǎo)配置金融資源，實(shí)現(xiàn)以人定房，以房定地、以房定錢，促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，防止市場大起大落。

各城市要根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，準(zhǔn)確研判住房需求，完善“保障+市場”的住房供應(yīng)體系，以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場為主滿足居民多樣化改善性住房需求，科學(xué)編制2024年、2025年住房發(fā)展年度計(jì)劃。2024年4月30日前、2025年3月31日前，各城市要以適當(dāng)方式向社會(huì)公布當(dāng)年住房發(fā)展年度計(jì)劃有關(guān)情況。

各城市要統(tǒng)籌考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、人口變化、產(chǎn)業(yè)布局、住房供需等方面情況，結(jié)合存量住房和存量土地等潛在供應(yīng)情況，提前謀劃2026—2030年住房發(fā)展規(guī)劃。各省、自治區(qū)要提前謀劃本行政區(qū)域2026—2030年住房發(fā)展規(guī)劃，并指導(dǎo)各城市做好規(guī)劃編制工作。2026年3月31日前，各地要向社會(huì)公布2026—2030年住房發(fā)展規(guī)劃。規(guī)劃實(shí)施期間，各城市要在每年3月31日前向社會(huì)公布當(dāng)年住房發(fā)展年度計(jì)劃有關(guān)情況。

2月29日上午，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作視頻調(diào)度會(huì)議。會(huì)議指出，各城市要擴(kuò)大融資協(xié)調(diào)機(jī)制成效。融資協(xié)調(diào)機(jī)制是當(dāng)前一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求、破解房地產(chǎn)融資難題的創(chuàng)新舉措，長遠(yuǎn)看是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、加快“人房地錢”要素聯(lián)動(dòng)的有力抓手，資金跟著項(xiàng)目走，項(xiàng)目實(shí)施封閉管理，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。各有關(guān)方面要抓緊解決工作推進(jìn)中的問題，全力支持房地產(chǎn)在建項(xiàng)目融資和建設(shè)交付，保障購房人合法權(quán)益，有效支持現(xiàn)房銷售，穩(wěn)定市場預(yù)期。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，各地要扎實(shí)做好融資協(xié)調(diào)機(jī)制有關(guān)工作，抓項(xiàng)目“白名單”質(zhì)量、抓工作進(jìn)度、抓項(xiàng)目建設(shè)、抓宣傳引導(dǎo)。按照協(xié)調(diào)機(jī)制“應(yīng)建盡建”原則，3月15日前，地級(jí)及以上城市要建立融資協(xié)調(diào)機(jī)制，既要高質(zhì)量完成“白名單”推送，又要高效率協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目的難點(diǎn)問題。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局將建立聯(lián)合調(diào)度、及時(shí)通報(bào)機(jī)制，定期通報(bào)各省和城市的融資需求落實(shí)情況。