工農(nóng)中建四家大行以及中信銀行今日集體發(fā)布了存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的細(xì)則公告，就該行存量房貸利率的調(diào)整范圍、調(diào)整規(guī)則、申請(qǐng)時(shí)間和調(diào)整時(shí)間、調(diào)整渠道、服務(wù)告知方式及異議處理等操作層面的相關(guān)細(xì)則進(jìn)行說明。整體來看，四家大行的操作細(xì)則表述方式略有不同，但實(shí)際內(nèi)容差異不大。

多采用變更貸款利率方式

按照之前《中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），本次存量房貸利率調(diào)整可采取變更貸款利率和新發(fā)放貸款置換兩種方式，這兩種方式調(diào)整的結(jié)果一致。

從選擇方式上，四家大行多采用變更合同方式。農(nóng)業(yè)銀行稱，從操作的便利性來看，新發(fā)放貸款置換所需的流程較多，所花的時(shí)間較長，為方便客戶，該行主要采取變更貸款利率方式。該行將于2023年9月25日起主動(dòng)進(jìn)行批量下調(diào)，無需客戶申請(qǐng)。

中國銀行表示，盡力減少客戶調(diào)整成本，將主要采用變更合同約定利率水平的方式。同時(shí)，對(duì)于符合條件的存量首套住房貸款，中國銀行也表示，客戶無需提交申請(qǐng)，該行將統(tǒng)一通過批量調(diào)整的方式進(jìn)行調(diào)整。

若有其他方式需求的客戶，銀行也充分尊重。如，建設(shè)銀行表示，不同意采取變更合同利率的方式調(diào)整或擬采取置換方式調(diào)整的客戶，可聯(lián)系貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。農(nóng)業(yè)銀行稱，如客戶需新發(fā)放貸款置換的，要自2023年9月25日起向貸款經(jīng)辦行提出書面申請(qǐng)。

招聯(lián)首席研究員董希淼對(duì)此表示，調(diào)整存量首套房貸利率，主要有兩種方式。第一種是“利率變更”，由借款人向銀行申請(qǐng)變更存量房貸利率。第二種是“以新?lián)Q舊”，由銀行根據(jù)借款人申請(qǐng)，新發(fā)放貸款置換存量首套房貸?！耙孕?lián)Q舊”需要重新簽訂借款合同，重新約定貸款額度、貸款利率，相對(duì)復(fù)雜，而“利率變更”相對(duì)方便。

從工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行公告看，董希淼稱，兩家銀行均以利率變更為主，建議借款人主動(dòng)選擇利率變更方式。從操作看，兩家銀行均表示將主動(dòng)按調(diào)整規(guī)則統(tǒng)一批量調(diào)整首套房貸利率；對(duì)“二套變首套”等特殊情況需要借款人主動(dòng)發(fā)起申請(qǐng)的，在大多數(shù)情況提供線上申請(qǐng)渠道，最大程度上為借款人提供便利，同時(shí)還為借款人提供申請(qǐng)異議的途徑。預(yù)計(jì)下一步，更多銀行將推出類似調(diào)整方案，不同銀行之間調(diào)整細(xì)則不會(huì)有大的差異。

這部分客戶無需申請(qǐng)將統(tǒng)一調(diào)降

整體來看，部分符合條件的客戶，四家大行將統(tǒng)一批量調(diào)整且客戶無需申請(qǐng)。

工商銀行表示，原貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行所在城市首套房貸利率政策且當(dāng)前為LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率存量房貸，該行將主動(dòng)按上述調(diào)整規(guī)則統(tǒng)一批量調(diào)整貸款利率，如有特殊需求的可聯(lián)系原貸款服務(wù)行。即，原貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的，工行將于2023年9月25日集中批量調(diào)整合同貸款利率，批量調(diào)整后于當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計(jì)算。

建設(shè)銀行表示，9月25日起，該行接受兩種情形申請(qǐng)，一是，符合“2019年10月7日（含）前發(fā)放的，調(diào)整后的利率按相應(yīng)期限（原貸款合同期限）LPR利率執(zhí)行?！鼻樾蔚?，即，貸款發(fā)放或簽訂合同時(shí)不符合首套住房標(biāo)準(zhǔn)，但當(dāng)前實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的，借款人申請(qǐng)時(shí)須提供首套住房有關(guān)證明材料。二是利率或采用基準(zhǔn)利率定價(jià)的貸款，借款人可申請(qǐng)轉(zhuǎn)為采用LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，并與該行簽訂協(xié)議。

建設(shè)銀行稱，2023年10月22日（含）前提交的上述兩種情形申請(qǐng)，經(jīng)確認(rèn)符合條件，擬于2023年10月25日采取變更合同利率的方式進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)整，新的利率即日生效。

中國銀行表示，存量首套住房貸款客戶無需申請(qǐng)，該行將于2023年9月25日集中調(diào)整，利率調(diào)整后于當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計(jì)算。集中調(diào)整后，該行仍可受理存量房貸利率調(diào)整申請(qǐng)，客戶可赴貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)進(jìn)行辦理，該行將逐筆審批，審批通過后即時(shí)進(jìn)行調(diào)整，利率調(diào)整后于當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行。

需要指出的是，對(duì)于存量房貸固定利率客戶，需要先申請(qǐng)轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)。農(nóng)業(yè)銀行稱，按照《通知》和人民銀行2019年第30號(hào)公告相關(guān)要求，符合首套住房貸款利率政策，且未以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的固定利率貸款或參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款客戶，需申請(qǐng)轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)后，再進(jìn)行利率調(diào)整；未申請(qǐng)轉(zhuǎn)換的，將無法辦理。

另外，對(duì)于二套及以上房貸且符合調(diào)整條件、固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)且完成LPR轉(zhuǎn)換、不良貸款歸還積欠本息的房貸客戶，中國銀行稱，可于2023年9月25日至10月22日（含當(dāng)日）向該行提出申請(qǐng)。中國銀行將于10月25日對(duì)已受理并審批通過的進(jìn)行集中調(diào)整。

不同階段存量房貸利率怎么調(diào)？

就具體的調(diào)整規(guī)則，具體來看，分為三個(gè)階段類型。以農(nóng)業(yè)銀行為例，對(duì)于2019年10月7日（含）前發(fā)放的、已按人民銀行2019年第30號(hào)公告要求轉(zhuǎn)換為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）定價(jià)的存量首套個(gè)人住房貸款，利率水平調(diào)整至原貸款合同期限對(duì)應(yīng)的LPR（即加點(diǎn)幅度為0）；貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對(duì)應(yīng)LPR的，按發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行。LPR轉(zhuǎn)換后的利率水平不高于原貸款合同期限對(duì)應(yīng)的LPR或不高于貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調(diào)整。

另外，對(duì)于2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）發(fā)放的存量首套個(gè)人住房貸款，利率水平調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限，即原貸款合同期限對(duì)應(yīng)的LPR（即加點(diǎn)幅度為0）；貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對(duì)應(yīng)LPR的，按發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行。利率水平不高于原貸款合同期限對(duì)應(yīng)LPR或不高于貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調(diào)整。

此外，對(duì)于2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）發(fā)放的存量首套個(gè)人住房貸款（含已簽訂合同但未發(fā)放的貸款），利率水平調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限，即原貸款合同期限對(duì)應(yīng)的LPR減20個(gè)基點(diǎn)；貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對(duì)應(yīng)的LPR減20個(gè)基點(diǎn)的，按發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行。利率水平不高于原貸款合同期限對(duì)應(yīng)的LPR減20個(gè)基點(diǎn)或不高于貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調(diào)整。

就上述具體的調(diào)整細(xì)則，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)總結(jié)稱，此次改革的思路，其實(shí)就是把“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR+低基點(diǎn)”。根據(jù)各大銀行發(fā)布的規(guī)則，本質(zhì)上就是把各個(gè)高基點(diǎn)的購房者進(jìn)行調(diào)整，讓其享受最低的基點(diǎn)。按照此次規(guī)則，部分年份購房的可以享受到“LPR+0基點(diǎn)”，部分年份購房者可以享受到“LPR-20基點(diǎn)”。但是按過去，可能基點(diǎn)都至少為60個(gè)或80個(gè)不等。“需要說明，這是理論上或者從全國層面的角度測(cè)算理解的，實(shí)際過程中要參考買房那年各地規(guī)定的最低利率標(biāo)準(zhǔn)。”

哪些群體最受益？降幅多大？專家解讀

董希淼表示，從工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等銀行公告看，此次存量首套房貸利率調(diào)整全面落實(shí)金融管理部門文件精神，覆蓋面廣，措施力度大，體現(xiàn)了大型商業(yè)銀行的責(zé)任和擔(dān)當(dāng)，有助于進(jìn)一步減輕居民房貸利息支出，進(jìn)而促進(jìn)居民消費(fèi)和投資。據(jù)測(cè)算，此次存量首套房貸利率調(diào)整將惠及約4000萬戶、上億居民。主要是三類群體可以提出申請(qǐng)。

第一類，在8月31日之前，金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放或已簽訂合同但未發(fā)放的首套房貸，借款人直接可以申請(qǐng)，這部分群體是這次受益的最大群體。

第二類，當(dāng)前有些地方政策調(diào)整，原來是二套房貸，現(xiàn)在可以被認(rèn)定為首套房貸的借款人，也可以提出申請(qǐng)。例如現(xiàn)在一線城市”認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地，原來是“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策下的二套房貸，只要名下沒有房，可以按照首套房貸來辦理。這個(gè)群體也可以申請(qǐng)下調(diào)。

第三類，借款人超過一套房產(chǎn)，其中有一套有貸款，原本屬于二套房貸，現(xiàn)在把其中的一套房賣掉了，然后另一套房成為家庭唯一住房，這樣二套房貸變成首套房貸，之后也可以申請(qǐng)調(diào)整。

從幅度看，此次存量首套房貸利率調(diào)整，平均降幅約為80基點(diǎn)。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人還款支出每年超過5000元。

嚴(yán)躍進(jìn)根據(jù)不同年份和當(dāng)年比較高的利率做的減負(fù)效應(yīng)的簡(jiǎn)單測(cè)算顯示，2019年10月前購房的，其房貸利率重新定價(jià)規(guī)則是從“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR+0基點(diǎn)”。當(dāng)年購房者比較高的利率可能為5.8%。按照現(xiàn)在的規(guī)則，其利率可以為“現(xiàn)在的LPR+0基點(diǎn)”，即4.20%+0%=4.2%。如此對(duì)比，100萬貸款本金30年期等額本息，其原來總利息為111萬、月供5868元。而現(xiàn)在總利息為76萬、月供4890元。如此對(duì)比，總利息少支付35萬、月供即每月少還978元。

2019年10月-2022年5月期間買房的，其房貸利率重新定價(jià)規(guī)則是從“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR+0基點(diǎn)”。當(dāng)年購房者的較高利率大概為6.3%。那么按照現(xiàn)在的規(guī)則，其利率最低可以做到4.2%+0%=4.2%。如果按此計(jì)算，100萬貸款本金30年期等額本息，其原來總利息為123萬、月供6190元。而現(xiàn)在總利息為76萬、月供4890元。如此對(duì)比，總利息少支付47萬、月供即每月少還1300元。

2022年5月份后買房的，其利率重新定價(jià)規(guī)則為從“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR-20基點(diǎn)”。這期間購房者的房貸利率大概較高的為5.2%。按照現(xiàn)在的規(guī)則，其利率最低可以做到4.2%-0.2%=4.0%。如果按此計(jì)算，100萬貸款本金30年期等額本息，其原來的總利息為98萬、月供為5491元。而現(xiàn)在的總利息為72萬、月供為4774元。如此對(duì)比，總利息少支付26萬、月供即每個(gè)月少還717元。