在土地市場分化加劇、房企投資意愿下滑的背景下，哪些城市仍是開發(fā)商重兵布局之地？

21日中指研究院發(fā)布《2023中國地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力研究報(bào)告》，綜合考慮人口產(chǎn)業(yè)交通、地方政府負(fù)債率、外貿(mào)依存度以及500強(qiáng)企業(yè)數(shù)量等指標(biāo)，對全國297個(gè)地級以上城市進(jìn)行評價(jià)。

報(bào)告顯示，2023年北京、上海、深圳和廣州四個(gè)一線城市房地產(chǎn)投資吸引力排名位列前四，杭州、成都、南京、蘇州、武漢、西安則依次排在前十行列。

（數(shù)據(jù)來源：中指研究院測算）

具體城市來看，北上廣深投資吸引力排名保持不變，一線城市投資吸引力優(yōu)勢明顯；杭州投資吸引力連續(xù)6年保持全國第五位；成都、南京、蘇州、武漢、西安經(jīng)濟(jì)及人口規(guī)模大，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯，市場需求旺盛，位列6～10位。

再往后看，長沙、重慶、合肥、寧波、青島、濟(jì)南、天津、鄭州、佛山和東莞位居第11～20位。其中佛山、東莞分別跌至19、20位；青島、濟(jì)南排名較上年分別躍升2位、4位；鄭州投資吸引力排名下滑至第18位。第21～30位的城市，則分別是無錫、福州、廈門、珠海、溫州、南昌、沈陽、石家莊、泉州、常州。

要衡量一個(gè)城市的住房需求空間，首要指標(biāo)是人口規(guī)模和人口質(zhì)量。2022年末，全國總?cè)丝诔霈F(xiàn)60多年來首次下降，人口總量紅利減弱，生育政策、落戶政策、人才引進(jìn)政策等也進(jìn)一步影響著人口的流向。

報(bào)告顯示，從人口角度看，2022年長三角、長江中游部分核心城市人口集聚能力進(jìn)一步顯現(xiàn)，長沙、杭州、合肥人口增量位居全國前三。珠三角、京津冀、中原地區(qū)、東北地區(qū)人口普遍下降，其中天津、東莞人口縮量明顯，廣州、深圳人口也由增轉(zhuǎn)降。

“去年珠三角制造業(yè)、外貿(mào)等行業(yè)整體受疫情影響較大，短期內(nèi)就業(yè)人數(shù)減少，珠三角9市除珠海外，常住人口均下降，其中東莞、廣州分別減少10萬人、7.6萬人，深圳特區(qū)自設(shè)立以來首次人口負(fù)增長，常住人口減少2萬人。”報(bào)告表示。

與此同時(shí)，京津冀城市群人口持續(xù)縮減，2022年僅石家莊、唐山、滄州等少數(shù)城市常住人口增加，北京、天津分別減少4.3萬人、10萬人。中西部地區(qū)核心城市人口虹吸效應(yīng)則持續(xù)顯現(xiàn)，西安和貴陽常住人口增量超過10萬，成都人口增加7.6萬人。

報(bào)告還從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)及500強(qiáng)企業(yè)數(shù)量進(jìn)行了考察，2022年中國新經(jīng)濟(jì)500強(qiáng)企業(yè)中，北上深三城企業(yè)數(shù)量穩(wěn)居第一梯隊(duì)，合計(jì)數(shù)量達(dá)到216家，比例高達(dá)43.2%。而無論是新經(jīng)濟(jì)500強(qiáng)，還是中國企業(yè)500強(qiáng)，北京企業(yè)數(shù)量都遙遙領(lǐng)先，遠(yuǎn)超其他城市。

從區(qū)域?qū)用婵?，東部地區(qū)企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、科技水平高，新經(jīng)濟(jì)500強(qiáng)企業(yè)數(shù)量也占據(jù)明顯優(yōu)勢，企業(yè)數(shù)量422家，占總數(shù)的84.4%，中部和西部地區(qū)企業(yè)分別為37家和34家，占比分別為7.4%和6.8%，東北企業(yè)數(shù)量最少，僅有7家，占1.4%。

如果從城市群角度衡量，2022年，城市群（長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝）在土地面積僅占11%的情況下，經(jīng)濟(jì)規(guī)模在全國占比達(dá)53%，常住人口數(shù)量占比42%，商品房銷售面積占比48%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占比58%。

其中，長三角城市群憑借強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，在疫情的影響下經(jīng)濟(jì)仍保持活力，區(qū)域協(xié)調(diào)程度不斷深化，人口持續(xù)增長，城市群內(nèi)有14個(gè)城市位居全國投資吸引力前50。2023年以來該區(qū)域市場情緒逐步修復(fù)，土拍熱度也帶動房地產(chǎn)市場進(jìn)一步企穩(wěn)。

當(dāng)下，我國房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷重要的轉(zhuǎn)折關(guān)口。2022年，全國人口總量為14.12億，比上年末減少85萬人，自1962年以來首次出現(xiàn)下降，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到65.2%。全年出生人口956萬人，出生率為6.77‰，創(chuàng)1949年以來新低。

報(bào)告認(rèn)為，隨著中長期人口規(guī)模的回落，新房總量必然迎來下降，不同城市房地產(chǎn)市場分化行情更趨明顯，房企優(yōu)選城市投資拿地的難度也將進(jìn)一步上升。

日前國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉也提到，今年隨著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行逐步恢復(fù)到正常軌道，房地產(chǎn)市場也逐步進(jìn)入常態(tài)化恢復(fù)運(yùn)行態(tài)勢。從5月份情況看，房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)，但受多重因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)仍比較低迷，房地產(chǎn)市場還在緩慢恢復(fù)。

新環(huán)境下房企如何擇機(jī)生存，中指研究院表示，企業(yè)要優(yōu)選城市優(yōu)選板塊，在不確定的市場環(huán)境中把握相對確定的市場機(jī)會，并不斷提升產(chǎn)品力與服務(wù)力。核心一二線城市、長三角和珠三角優(yōu)勢三四線城市集聚資源能力突出，房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力較大。