作者：今綸

我前年去成都遇到一個網(wǎng)約車司機。司機是從上海某公司出來的，因為路程比較長，我們就聊了聊他在成都的生活。

他在成都的收入不高，此前一個崗位大概月薪5000元，老婆的收入還要略低一點。后來老婆懷孕了，因為身體原因不能上班，他只好辭職出來開網(wǎng)約車，這樣收入會高一點。

但是因為買了房，他的收入還是很難覆蓋家庭所有開支，于是雙方的父母給他們每個月補貼5000元。

司機還很年輕，但已經(jīng)有了白發(fā)。

我為什么要講這個故事？因為年輕司機的收入與成都的房價、樓市密切相關。

01 人口增量第十，房價漲幅第一

很多人在講樓市的時候不停地在講人口，不停地在講GDP，不停地在講規(guī)劃。

似乎有了人口、規(guī)劃、GDP，樓市就上來，果然如此？

所有違背經(jīng)濟規(guī)律的事情都會被打臉，所有加的杠桿最終都會被迫撤下。

樓市穩(wěn)健的終極法則是什么？當?shù)鼐用竦氖杖肱c房價匹配，其余都是妄言和泡沫。

樓市不穩(wěn)健的原因只有一個，外地炒家蜂擁而入。

好，先講人口。成都過去一年的人口增量如何？成都去年末常住人口2126.8萬人，較上年末增加7.6萬。但這個增量并不算高，在全國主要城市人口增量排行榜上，甚至還落在濟南、鄭州、青島、南昌的后面，更不用說和排名第一的長沙相比較了。

但是縱觀今年以來的樓市數(shù)據(jù)，無論長沙、濟南、鄭州、青島、南昌，甚至人口增量第二的杭州樓市的上漲幅度都無法和成都相比。

今年以來，在國家統(tǒng)計局的70個大中城市住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，成都新建商品住宅和二手住宅價格均漲幅居前。截至今年3月份，成都新建商品住宅價格和二手住宅價格環(huán)比均連續(xù)15個月增長。

但是，如何解釋人口增量第十的成都變成了樓市漲幅第一？

看來，在某些因素面前，人口增量的數(shù)據(jù)對于樓市的助推作用可以忽略。

02 成都房價漲只有兩個原因

好的，我們再來看看GDP。

因為成都一季度的GDP沒有公布，我們只能看去年的GDP。

根據(jù)官方公布數(shù)據(jù)顯示，2022年全國城市GDP十強為：上海、北京、深圳、重慶、廣州、蘇州、成都、武漢、杭州和南京。

要是講經(jīng)濟總量的話，深圳、重慶都在成都前面，講人口密度和經(jīng)濟增速的話，深圳也在成都前面。

2022年成都市GDP增速為2.8%，深圳市是3.3%。

如果要講產(chǎn)業(yè)結構的話，深圳恐怕也要略勝一籌，所以，為什么經(jīng)濟總量、增速以及產(chǎn)業(yè)結構都不如深圳的成都，居然變成了房價漲幅第一？

還有人和我們講規(guī)劃，說成都不停有重磅利好，如何如何。

不過，成都的規(guī)劃利好恐怕和深圳還是沒法比，因為城市的定位在國家這盤大棋里是真的不一樣。

為什么深圳的規(guī)劃和政策紅利遠超成都，但成都樓市漲幅甩開深圳截？

這算不算“成都之謎”？

成都房價為什么會漲？

兩大原因：第一，政策不斷松綁。第二，供應量在此前斷崖式下跌。

2022年，成都市政府出臺了一系列的樓市松綁政策，比如說父母投靠落戶購房資格，人才購房、多孩購房資格等等，甚至只需要一年的社保，就可以在成都買房，其實都在很大程度上了成都的購房需求。這是在需求端不斷制造需求，創(chuàng)造新的客戶。

在供應端，2022年成都的新房成交量同比下跌了18%，從2021年到2022年兩年的時間，成都的新房供應量同比下跌了10%左右。

所以，成都房價這一輪房價上漲并非什么人口、GDP、規(guī)劃的原因，和企業(yè)IPO的數(shù)量也沒關系，你如果把限購政策收緊，把供應量擴大幾倍，再來十個IPO的企業(yè)也不可能推升房價。

說到底還是最普通的邏輯與常識的兌現(xiàn)：政策松動到一定臨界點，比較多的客戶大量涌出，有買房資格了。

想買新房，結果發(fā)現(xiàn)新房的供應量不太夠，于是房價漲。

客戶數(shù)量的增長和新房的相對短缺，造成了短期的火爆。

所以，成都的故事沒有什么傳奇。

03 成都房價和本地人收入關系不大

那么，成都樓市的數(shù)據(jù)真相是什么呢？

根據(jù)成都住建局公開的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，3月成都二手房備案成交量超過2.8萬套，環(huán)比增長48%，同比增長103%，創(chuàng)下近7年來的月度新高。

其實最火熱的是150萬左右的二手房，基本都是剛需在買。

簡而言之，這些賣家基本都是比較窮的，因為只需要首付幾十萬即可“上車”。成都二手房能推到全國第一的成交量，我們看完成交結構不禁唏噓。

來自克而瑞·四川的數(shù)據(jù)顯示，從近一個月的成交數(shù)據(jù)看，除了天府新區(qū)和高新區(qū)的成交價是200萬以上為主力，其余區(qū)域大部分的成交價格都在100萬—150萬之間。

也就是說，成都的二手房很多都是剛需在恐慌性買入，他們害怕房價上漲，擔心自己未來在城區(qū)沒有立錐之地。

這讓人想起了本文開頭的那個網(wǎng)約車司機，他自己供不起樓，只好讓雙方的父母來幫扶。

2022年11月發(fā)布的《成都市2021年人力資源市場工資價位和行業(yè)人工成本信息》顯示，2021年成都全行業(yè)企業(yè)從業(yè)人員工資價位中位數(shù)為6.55w元/年，月薪中位數(shù)約為5458元。

這些人真能撐得起成都樓市？

是的，成都的房價和本地人的收入關系不大了，川渝甚至西南、西北的富裕階層他們在“幫忙”撐起成都樓市，他們有的已經(jīng)在成都買了房，有的在奔向成都的路上。

成都樓市還在持續(xù)虹吸省內地級市、縣城收入穩(wěn)定或富裕人士的資金，因為成都是四川獨一無二遙遙領先的城市。

有成都房地產(chǎn)業(yè)界人士告訴我：“這次賣二手房，再買新房或者買大點的二手房的客戶，轉化率大概不到一半”。

那么，問題來了，這些錢去哪里了？

數(shù)據(jù)顯示，成都二手房3月的成交量接近3萬套，領跑全國。二手房成交量激增的同時，二手房掛牌量也出現(xiàn)了大幅上漲。

鏈家房源信息顯示，截至2023年4月6日，成都在售二手房達到187842套。

有人在拼命買，有人選擇落袋為安，并且離開房地產(chǎn)市場，到底誰更聰明，時間會給出答案。