原標(biāo)題：嚴(yán)躍進(jìn)：深圳二套房新政減負(fù)效應(yīng)明顯，千萬(wàn)房產(chǎn)首付省400萬(wàn)

中新經(jīng)緯11月23日電 題：深圳二套房新政減負(fù)效應(yīng)明顯，千萬(wàn)房產(chǎn)首付省400萬(wàn)

作者 嚴(yán)躍進(jìn) 易居研究院研究總監(jiān)

11月22日，深圳發(fā)布兩條重要的購(gòu)房政策。其中一條涉及二套房首付比例下降，另外一條涉及普通住宅標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)。這兩條政策都具有非常強(qiáng)的信號(hào)意義，同時(shí)也對(duì)深圳市民購(gòu)房等會(huì)產(chǎn)生非常直接的影響。

此次深圳政策明確，調(diào)整二套住房的最低首付比例。二套住房個(gè)人住房貸款最低首付比例由原來(lái)的普通住宅70%、非普通住宅80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。

首先，此次政策充分說(shuō)明，從支持合理住房消費(fèi)需求尤其是改善型住房需求的角度出發(fā)，對(duì)二套房的首付比例做了調(diào)整，這有助于降低購(gòu)房門(mén)檻和購(gòu)房成本，利好購(gòu)房需求的積極釋放。我們這里通過(guò)表格對(duì)此類減負(fù)效應(yīng)做一個(gè)簡(jiǎn)單分析。從表1可以看出，效果非常明顯。

其次，此類政策也取消了過(guò)去按普通住宅和非普通住宅分類的標(biāo)準(zhǔn)，全部統(tǒng)一為下調(diào)至40%首付的要求。這一操作有助于政策更好執(zhí)行和消化，尤其是對(duì)于認(rèn)購(gòu)非普通住宅的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其首付減負(fù)效應(yīng)會(huì)更加明顯。

此次深圳政策還顯示，普通住房標(biāo)準(zhǔn)為容積率超過(guò)1以上，且套內(nèi)面積不超過(guò)120平方米(或建筑面積不超過(guò)144平方米)。該政策的變化之處在于，過(guò)去認(rèn)定普通住宅的要求要更嚴(yán)更高，即還需要滿足總價(jià)低于750萬(wàn)元的要求。而現(xiàn)在對(duì)總價(jià)已經(jīng)沒(méi)有要求，通俗說(shuō)“取消了豪宅線”。換句話說(shuō)，對(duì)于1000萬(wàn)元總價(jià)的房子，只要戶型不超標(biāo)，也完全有可能納入到普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)體系中，進(jìn)而享受到更好的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。相關(guān)房子從非普通住房性質(zhì)調(diào)整為普通住房性質(zhì)，那么在增值稅、個(gè)稅和契稅等方面都會(huì)直接減少負(fù)擔(dān)，這對(duì)于房東或購(gòu)房者壓力的減少都非常明顯，利好二手房交易成本的降低。表2對(duì)于此類減負(fù)效應(yīng)做了相應(yīng)的分析，該例子中稅費(fèi)減少額約為總價(jià)5%的比例。

此次深圳政策的意義積極，值得重點(diǎn)關(guān)注。第一，此類政策勢(shì)必對(duì)剛需和改善型購(gòu)房需求的釋放，以及二手房的盤(pán)活等帶來(lái)積極作用，利好新房二手房、首套與二套、買(mǎi)與賣(mài)等交易需求的提振。也說(shuō)明各大城市在年底依然在積極優(yōu)化調(diào)整購(gòu)房政策。第二，此類政策具有風(fēng)向標(biāo)意義。從一線城市政策的放松邏輯來(lái)說(shuō)，落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸、降低首付和利率、放松普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是三項(xiàng)重要的工具。此前廣州將二套房的首付比例從五成或七成下降為四成，就說(shuō)明二套房或改善性住房方面會(huì)有降低首付的政策操作。深圳此次做了放松，為后續(xù)一線城市的政策動(dòng)向預(yù)判創(chuàng)造了更好的條件。