近日，一則昆山住建局對兩個打折力度過大的項目進行處罰的文件在業(yè)內(nèi)流傳，其中一個項目隸屬于萬科。

5月7日，第一財經(jīng)記者從代理了上述項目的中介處了解到，“五一”期間，該項目曾拿出3棟樓進行促銷，房源優(yōu)惠力度約30萬元，折扣力度在8折左右。不過在昆山當?shù)刈〗ú块T出手干預(yù)后，此前的折扣已收回，目前優(yōu)惠僅在3-5萬元。

市場不好時，大力度降價促銷，是開發(fā)商都曾使出的“大殺器”。但2023年春節(jié)以來，打折促銷的活動已頗為鮮見，開發(fā)商推動更多購房者入場的手段轉(zhuǎn)變成了收回折扣。

4月以來，樓市出現(xiàn)了降溫的跡象，重點百城商品住宅成交面積環(huán)比下降近兩成。在這一背景下，作為業(yè)內(nèi)頭部企業(yè)的萬科重啟降價舉措，是否預(yù)示著行業(yè)再度滑向下行通道？多位受訪業(yè)內(nèi)人士認為，近期的市場回調(diào)并未超出預(yù)期，預(yù)計之后走勢將保持平穩(wěn)，不會比去年更差，此前對行業(yè)造成負面影響的眾多因素已基本消失。

圖片攝影：任玉明

大力度折扣已收回

降價促銷，在過去的兩年里頻繁出現(xiàn)在各個城市，開發(fā)商借此實現(xiàn)快速去化回款，以獲取更多寶貴的現(xiàn)金流。但為了爭奪客戶，降價也極其容易造成不良競爭，形成房價下跌的市場預(yù)期，進而陷入持續(xù)下行的惡性輪回。

為了穩(wěn)房價、穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期，不少地方政府為樓市設(shè)定了10%或15%的“跌停板”，明文規(guī)定不得大幅降價，并對不少開發(fā)商過分降價的行為進行處罰。5月5日，蘇州昆山住建局再度發(fā)出了這樣一則通報。

相關(guān)通報文件顯示，昆山嘉寶網(wǎng)尚置業(yè)有限公司在其開發(fā)建設(shè)的夢之悅花園項目、昆山長泰置業(yè)有限公司在其開發(fā)建設(shè)的尚濱花園項目銷售過程中，擅自大幅度降價銷售，擾亂了房地產(chǎn)市場正常秩序，造成了社會不穩(wěn)定因素。住建局表示將暫時關(guān)閉上述項目的網(wǎng)簽，待整改結(jié)束后予以開通。

據(jù)天眼查信息，昆山長泰置業(yè)有限公司隸屬于蘇州萬科旗下，持股比例約為60%，另有廣州廣電房地產(chǎn)持股37.5%，開發(fā)項目名為萬科常青藤尚濱花園。

5月7日，記者從代理該項目的一位中介人士處了解到，萬科常青藤尚濱花園目前已經(jīng)是最后一期，在“五一”期間拿出了3棟樓進行促銷，給出了包括教育基金、家電、家裝等多重活動禮品，“5樣?xùn)|西加起來32萬，以此折現(xiàn)”。

據(jù)貝殼新房披露的信息顯示，該項目總價位在160萬-230萬，單價約為1.8-1.9萬/平方米。上述優(yōu)惠活動期間，折后價格135萬元起，單價也降至了約1.5萬/平方米。另有當?shù)刂薪榘l(fā)布的推廣信息顯示，五一活動期間，該項目還有贈送車位的活動。

上述代理銷售的中介人士告訴記者，常青藤項目體量較大，第一期開盤在2017年10月，去年9月份已經(jīng)交房，目前在售的房源都是現(xiàn)房銷售。活動期間拿出的三棟樓已經(jīng)售罄，剩余仍有不少在售房源。

在收到住建部門的處罰后，萬科方面已收回了此前的大力度優(yōu)惠?！澳壳暗脑捒梢越o的優(yōu)惠力度是3-5萬元?！鄙鲜鲋薪槿耸勘硎?，今天案場到訪的客戶也有很多，不排除開發(fā)商后續(xù)還有其他活動。

多位昆山當?shù)氐臉I(yè)內(nèi)人士告訴記者，除了上述兩個被處罰的項目之外，昆山并沒有太多如此大幅降價的樓盤。據(jù)了解，象嶼旗下位于花橋的一個在售項目，正常銷售均價約為2.24萬元/平方米，五一期間的特價房源最低約為2.14萬元/平方米，折扣力度僅在96折。

市場還會繼續(xù)下沉么？

作為業(yè)內(nèi)頭部公司，萬科的動作向來容易引發(fā)市場關(guān)注。上述樓盤的降價難免讓人聯(lián)想到2022年時開發(fā)商普遍的促銷行為。這會成為新一輪打折降價的開端嗎？

多位受訪的業(yè)內(nèi)人士都認為，蘇州萬科上述樓盤的降價銷售是個案，不具備太多的參考價值?！坝行╉椖勘旧砜赡芤恢倍紱]好起來?！?/p>

整體來看，蘇州市場并未出現(xiàn)明顯的下行。某華東房企在蘇州的一位項目銷售主管告訴記者，現(xiàn)在蘇州大市的狀態(tài)依舊是開發(fā)商在回收折扣，甚至在付款方式上也有所要求，昆山有幾個項目收的都是全款客戶。開發(fā)商整體的態(tài)勢相對穩(wěn)定。

一位蘇州當?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也坦言，近期蘇州整體房價有所上揚，從此前的2.6萬/平方米上漲至2.8萬/平方米，其中園區(qū)、獅山的房價保持在4-5萬元的水平，其他地區(qū)多在3萬元以內(nèi)。

在上述業(yè)內(nèi)人士看來，近來的市場降溫是回歸常態(tài)，隨著房企的供貨去化，預(yù)計6月份市場會再有所上升，到何種程度尚不好判斷，“但最近整體還是比去年好一些的”。

2、3月市場頗為火熱的南京，也在4月份出現(xiàn)回落。據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，4月南京新房共成交5350套，環(huán)比下滑34.3%。某央企南京營銷總監(jiān)也不認為這一市場走勢超預(yù)期，“與春節(jié)前差不多”。她預(yù)計，之后的市場能保持平穩(wěn)。

某華東房企內(nèi)部人士提及，市場若出現(xiàn)下行的跡象，應(yīng)該會有些區(qū)域政策出臺維持，“預(yù)計不會再一降到底”。近來已有城市在放松政策上有所動作。公開信息顯示，蘇州吳中區(qū)對非本地戶籍購房的社保繳納要求從6個月降低至3個月，寧波則放寬了房貸年齡限制以激活老年人購房需求等。

有房地產(chǎn)行業(yè)分析師指出，目前的市場表現(xiàn)在預(yù)期之內(nèi)，“感覺還好，同比數(shù)據(jù)仍是正的”。