最近的土拍，可謂拍一場火一場，從一線城市一直燃到二線城市。房企拿地?zé)崆樗坪跤只貋砹恕?/p>

從樓市成交企穩(wěn)回暖，到土地市場升溫，地產(chǎn)行業(yè)供需兩端的信心都有了實(shí)質(zhì)性的修復(fù)。

值得一提的是，這一次土拍回暖的同時(shí)，從土地出讓到房企參與度再到房企拿地策略都有所改變，這些變化也將深刻影響接下來地產(chǎn)的走勢。接下來明源君來一一盤點(diǎn)土拍市場的一些新變化及趨勢。

房企扎堆熱點(diǎn)城市

引爆土拍市場

自二月份以來，一二線城市首輪土地集中轉(zhuǎn)讓陸續(xù)啟幕，關(guān)于土拍回暖的新聞也不斷刷屏，無論是地塊溢價(jià)率、參與企業(yè)的數(shù)量都在大幅上升，傳遞出一種久違的積極信號。

第一，各地土拍回暖明顯，地塊頻現(xiàn)觸頂成交

目前，多個(gè)城市首輪土拍已經(jīng)收官，房企搶地、觸頂搖號的新聞?lì)l頻傳來，熱鬧的景象給2023年土地市場開了個(gè)好頭。

比如：

近日火出圈的上海土拍，19宗地塊全部成交，其中有15宗地進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)，平均溢價(jià)率7.3%。

今年樓市大熱的成都 ，首輪土拍也很熱鬧，3宗宅地全部熔斷成交，平均溢價(jià)率達(dá)到14.46%。

廣州首輪土地 集中轉(zhuǎn)讓，推出的8宗地有7宗成交，其中有4宗達(dá)到封頂價(jià)，以15%的溢價(jià)率成交。

合肥首輪土拍推出的13宗地塊全部成功出讓，有5宗地塊觸頂進(jìn)入競品質(zhì)階段。

和前兩年土拍市場的冷清相比，今年的土地成交情況已有明顯改善。

一方面體現(xiàn)為地塊流拍率下降，溢價(jià)率大幅上升，更重要的是，不僅國央企為優(yōu)質(zhì)地塊爭破頭，民企也在重新回歸，各地土拍市場都能看到民企身影，有些還成功摘地，這無疑是非常積極的信號。

第二，央國企搶地殺紅眼，民企也在重新回歸

一塊地十幾二十家開發(fā)商報(bào)名，叫價(jià)數(shù)十輪，甚至拍地拍到深夜，各地都有地塊觸頂搖號……這樣火爆的場面，時(shí)隔兩年再度重現(xiàn)。

熱點(diǎn)城市的土拍，用“殺瘋了"來形容也不為過。

如果說，2021-2022年一些國央企是被動兜底，那么今年他們主動出擊的意愿非常明確。

以近日上海首輪土拍為例，參與的房企超過50家，其中，保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)股份、象嶼地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等都參與了10宗以上的地塊報(bào)名。

最終，保利發(fā)展、招商蛇口、萬科、中鐵建、象嶼、金地等分別攬獲兩宗地塊。

今年最早開啟首輪土拍的熱點(diǎn)城市杭州，其中一宗地塊吸引了60家房企同臺廝殺，創(chuàng)下了單宗地塊參拍房企數(shù)量最多的歷史。

北京首輪土拍的一宗熱門地塊也遭到了42家房企哄搶，同樣刷新了北京單宗地塊參拍房企數(shù)量的最高紀(jì)錄。

如果只有國央企捧場，再熱鬧的土拍都顯得美中不足。值得一提的是，民企的拿地積極性也有明顯提升。

一方面體現(xiàn)為，民企重新進(jìn)場了。

比如上海首輪土拍共有十多家民企參與，既有規(guī)模型房企如龍湖、碧桂園，也有深耕上海的本地房企，如大華、寶華等，也有港資房企如九龍倉，另外還有一些新晉的外來者如天陽地產(chǎn)、金新城等。

合肥首輪土拍40家房企競拍13宗地塊，其中有超20家是民企。

成都首輪土拍更是民企唱主角，參與者包括誠一投資、四川邦泰置業(yè)、樂山海天、嘉禾興等等。

另一方面，民企不完全是陪跑，不少都有所收獲。

比如上海土拍龍湖聯(lián)合體、安徽新華等都成功摘地。

南京土拍，偉星房地產(chǎn)、欣源置業(yè)等都拿到了熱門地塊。

杭州第二輪土拍，民企拿地的金額占比上升到50%以上。

廣州首輪土拍，出現(xiàn)了龍湖、美的、山西星河、南通亞倫等的身影，其中，來自江蘇的南通亞倫憑借白鵝潭羊城食品廠地塊首度殺入廣州。

不難發(fā)現(xiàn)，不僅國央企在加急補(bǔ)倉，民企也確確實(shí)實(shí)活躍起來了。

房企為啥爭相拿地？

有利潤、有信心、有需求

土拍是房地產(chǎn)的晴雨表。透過土拍市場的冷暖，房地產(chǎn)的氣候一覽無遺。縱觀今年以來土地市場回暖，也是多重因素作用的共同結(jié)果。

1、政府供地誠意足，地塊質(zhì)量高

經(jīng)過這兩年的市場調(diào)整，房企拿地其實(shí)是非常謹(jǐn)慎，許多房企都本著寧可錯(cuò)過也不拿錯(cuò)的心態(tài)在拿地。

從目前來看，土拍雖然整體回暖，內(nèi)部也存在明顯分化，基本上優(yōu)質(zhì)地塊被追捧，而質(zhì)地一般的地塊依然冷清，甚至無人問津。

廣州土拍就非常明顯。

位于海珠區(qū)、荔灣區(qū)和番禺的3宗地塊由于競爭激烈最終觸發(fā)了搖號。

而位于增城一宗地塊終止成交，智慧城的一宗地塊底價(jià)出讓。

可見，房企雖然拿地?zé)崆楦邼q，但并非“雨露均沾”。好地塊才有市場。

不過，整體而言，今年的首輪（部分城市已第二輪）供地，政府的誠意還是很足的，分批出讓控制了供地?cái)?shù)量，還拿出了不少好貨。

首先體現(xiàn)為區(qū)位上的優(yōu)質(zhì)。

以上海為例，本輪19宗地均臨近外環(huán)，限價(jià)地塊與周邊二手房也存在一定的價(jià)格倒掛，對房企來說“有利可圖”

蘇州、杭州、合肥等地拿出了一定數(shù)量的市區(qū)稀缺地塊。

其次體現(xiàn)為利潤空間。

謹(jǐn)慎拿地的原則下，開發(fā)商對于地塊價(jià)格是非常敏感的。這一輪土拍之所以火熱，很大一個(gè)原因是利潤空間能達(dá)到開發(fā)商預(yù)期。

比如上海土拍雖然溢價(jià)率創(chuàng)新高，但從樓面價(jià)和限價(jià)之間的差距來看，仍有一定的安全邊際。

比如青浦區(qū)西虹橋地塊的樓面價(jià)3.98萬元/平方米，溢價(jià)率8.95%，房地聯(lián)動價(jià)6.95萬元/平方米；

青浦區(qū)盈浦街道地塊樓面價(jià)18149元/平方米，溢價(jià)率8.72%，房地聯(lián)動價(jià)4.65萬元/平方米。

和前幾年樓面價(jià)動輒超過限價(jià)的60%、還附加配建等苛刻條件相比，當(dāng)前的土拍出讓條件要友好許多。

2、樓市行情修復(fù)，房企信心增加

一季度各地樓市回暖跡象明顯，尤其一些熱點(diǎn)城市如深圳、杭州等地，新房二手房成交紛紛創(chuàng)下了去年以來的新高。

對于樓市，房企的基本共識是最難的時(shí)刻已經(jīng)過去，行情處于持續(xù)修復(fù)中。

萬科董事會郁亮在去年12月就拋出了“行業(yè)微光在逐步變成曙光”的判斷。

在前不久召開的2022年業(yè)績發(fā)布會上，郁亮再度表示，“當(dāng)前市場仍然處在溫和恢復(fù)階段，既沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”?！?/p>

無論是實(shí)際成交上的回暖，還是房企對于今年判斷，都比去年樂觀得多。這也是房企敢于重新出手的重要原因。

與此同時(shí)，政策持續(xù)發(fā)力，在需求端支持剛需及改善購房，在供給側(cè)也給予房企實(shí)打?qū)嵉闹С帧?/p>

自“金融16條”、“三支箭”等政策以來，房企融資持續(xù)改善。

一季度房地產(chǎn)企業(yè)共發(fā)行境內(nèi)債券149只，規(guī)模超1500億元。這也讓房企有了拿地信心和資本。

3、上半年為傳統(tǒng)拿地高峰期

每年上半年都是房企拿地集中期，尤其是一季度是傳統(tǒng)拿地高峰。按照業(yè)內(nèi)普遍的首開周期，這個(gè)時(shí)間段拿的地塊有望在當(dāng)年完成銷售回款；另外，由于過去兩年房企拿地急劇下降，很多房企也有補(bǔ)倉的需求。

多重因素疊加之下，土拍市場回暖就是水到渠成的事了。

城市和房企都在分化

有房企仍在下沉拿地

前文提到，土拍市場分化仍在加劇。事實(shí)上，不僅城市熱度在分化，房企拿地偏好也在分化。

①房企嚴(yán)格拿地紀(jì)律，寧可錯(cuò)過也不拿錯(cuò)

盡管最難時(shí)刻已經(jīng)過去，但目前“活下去”及“安全”仍是絕大部分房企的主旋律。

這一點(diǎn)，首先體現(xiàn)在拿地上。近兩年，房企紛紛提出“量入為出”、嚴(yán)控拿地紀(jì)律。

萬科去年就定下了嚴(yán)格的投資標(biāo)準(zhǔn)，要求新投的地，平均凈利率大概能達(dá)到12%以上。同時(shí)集中在有人口流入，在萬科隊(duì)伍有能力打贏的區(qū)域投入資源。

龍湖也表示，為確保周轉(zhuǎn)率和利潤率，保證盤面安全性，去年龍湖新增土地主要集中在一二線高能級城市，并且新獲取的60%以上地塊都為零溢價(jià)獲取。

今年，龍湖嚴(yán)格執(zhí)行“拿地毛利率高于20%，歸屬股東的凈利率不低于12%”的拿地紀(jì)律。

龍湖的管理層強(qiáng)調(diào)，不一味追求規(guī)模和排名，相比之下，龍湖更加注重交付品質(zhì)、回款質(zhì)量及利潤率。

②熱點(diǎn)城市競爭加劇，有房企逆勢下沉拿地

從目前來看，熱點(diǎn)一二線城市的土拍全面升溫，不僅國央企在出手，民企也在回歸。

聚焦高能級城市，成了絕大部分房企的共同策略。

以碧桂園為例，眾所周知，碧桂園曾有三四線之王的稱號。但從去年開始，碧桂園積極參與一二線城市的土拍，并且嘗試在北京、南京、杭州、合肥等城市拿地。

管理層也直言，碧桂園將逐步提高一二線城市投資額和土儲占比?！坝?jì)劃用3到5年的時(shí)間，將公司一、二線對三、四線的貨值比例提升至1:1?！?/p>

今年3月北京土拍，碧桂園也現(xiàn)身現(xiàn)場，并與其他41家房企及聯(lián)合體一道參拍熱門的朱辛莊地塊。要知道，在此前很長時(shí)間內(nèi)，碧桂園很少在北京拿地的，其布局更傾向于環(huán)京區(qū)域。

此次參與熱點(diǎn)地塊競價(jià)，可見其回歸核心城市核心區(qū)域的決心。

高能級城市雖好，但隨著房企扎堆，土地爭奪戰(zhàn)加劇，也存在供應(yīng)量不足、溢價(jià)率不斷走高的考驗(yàn)。

當(dāng)大部分房企逃離三四線城市的時(shí)候，也有部分房企逆勢下沉，向三四線城市尋找機(jī)會。

綠城中國就表示，形勢差的時(shí)候，投資會集中在核心區(qū)域。形勢稍好，會往下面滲透一些，會往邊緣靠一些，使得利潤更高。

首先是在選定的核心城市、反復(fù)研究的核心城市里面做底倉式的投資。

但綠城也直言，只在這些區(qū)域拿地“可能吃不飽”。

因而，也會考慮在相對比較安全區(qū)域里面的精準(zhǔn)投資，采取投一成一的打法?！耙欢€城市里面的非核心地塊以及三四城市，對綠城吸引力很大”。

按照綠城的說法，同樣數(shù)額的錢，去買貴的地，帶來的貨值相對較小；去買便宜的地，帶來的貨值更大，如果去化順利，利潤更多。

在聚焦熱點(diǎn)城市的同時(shí)，下沉三四線拿地，不僅是規(guī)模的需要，也是利潤的需要。尤其對于體量較大，或處于快速增長期的房企來說，更是如此。

最近兩年逆勢增長的地方國企建發(fā)國際就表示，今年拿地目標(biāo)必然比2022年高?！皟?000億元左右貨值是可以的”。

為了支持這個(gè)體量，建發(fā)國際今年除了在好的一二線城市拿地，一些符合改善性需求的三四線城市土地，尤其是福建省乃至長三角等熟悉區(qū)域也都會努力拓展。

地產(chǎn)高度分化的時(shí)代，房企拿地已不僅是有沒有錢的問題，更是地塊研判能力、產(chǎn)品實(shí)力的較量。

那些實(shí)力過硬的房企，在熱點(diǎn)的高能級城市，及風(fēng)險(xiǎn)更大的三四線城市或?qū)⑼ǔ浴?/p>

可以預(yù)見，接下來強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面將進(jìn)一步加速形成……

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