原標(biāo)題：對(duì)話孟曉蘇：新一輪“造富”時(shí)代來臨，保障房讓低收入群體再享“房改”紅利

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作者 | 王迪

把新一輪房改的機(jī)會(huì)給到低收入家庭、新市民家庭和年輕人新家庭，不僅可以幫助他們實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)，而且按照當(dāng)年房改方案的做法，幾年后產(chǎn)權(quán)型保障房可以和商品房并軌，就能夠讓低收入群體再享受一次房改紅利，走上共同富裕的道路?！薄蠒蕴K

他是中國(guó)改革開放的親歷者，是中國(guó)住房制度改革的奠基人，以及若干金融創(chuàng)新產(chǎn)品的提倡者，亦是享受國(guó)務(wù)院特殊津貼專家。在工廠工作10年后成功考取北京大學(xué)，于1983年起任國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人萬里同志秘書和辦公室負(fù)責(zé)人。

從學(xué)者、政府官員到企業(yè)家等多重角色的轉(zhuǎn)化中，孟曉蘇一直是保障房建設(shè)的呼吁者。25年前，孟曉蘇曾參與房改方案的起草，當(dāng)時(shí)便提議建立“住房雙軌制”，即市場(chǎng)供應(yīng)商品房、政府提供廉租房。

彼時(shí)，中國(guó)受到東南亞金融危機(jī)影響，政府決心培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，房地產(chǎn)進(jìn)入了決策層視野，商品房“市場(chǎng)化”走上改革舞臺(tái)，進(jìn)而催生了全民買房的造富時(shí)代。如今關(guān)于“完善雙軌制”的熱議，讓住房制度走到新的十字路口。

孟曉蘇坦言，看到自己呼吁20多年保障房建設(shè)逐漸被和全社會(huì)接受，對(duì)未來住房制度回歸正軌充滿希望。與此同時(shí)，他又擔(dān)心政策不能落實(shí)，心情并不輕松。

值此“新房改”熱議之時(shí)，搜狐財(cái)經(jīng)與原國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)、中房集團(tuán)公司原董事長(zhǎng)孟曉蘇進(jìn)行了一場(chǎng)兩個(gè)多小時(shí)的對(duì)話，這位精神矍鑠的70多歲長(zhǎng)者，層層剖析當(dāng)前樓市“病根”，詳解其“新一輪房改”提議，鞭辟入里，言辭犀利。

搜狐財(cái)經(jīng)：您曾參與1998年房改方案的起草，當(dāng)時(shí)關(guān)于保障房的建議是如何描述的？

孟曉蘇：25年前我們?cè)诜扛姆桨钢袑懹幸还?jié)關(guān)于保障房建設(shè)的建議，擬定大城市應(yīng)該規(guī)?；ㄔO(shè)保障房。在住房制度改革之前，我們國(guó)家實(shí)行的是福利住房制度，但是隨著人口增多，福利房建設(shè)遲緩，人均居住面積反而下降很多。房改的基本思路，就是要把市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)引到住房建設(shè)和住房分配領(lǐng)域當(dāng)中。

此外，房改并不是只提商品化，而是在推動(dòng)住房商品化改革的過程中，要提供兩方面重要的住房保障措施：第一，把原有的福利公房賣給老職工，以加上工齡折扣，給予老職工一次購(gòu)房福利。這種做法使他們從公房租戶變成房屋產(chǎn)權(quán)擁有者。

第二，房改方案中明確提出要在70多個(gè)大中城市建設(shè)保障房，包括廉租房，要由社區(qū)與地方政府審核確定保障房供應(yīng)對(duì)象。房改方案可概括為“市場(chǎng)供應(yīng)商品房，政府提供廉租房“。

搜狐財(cái)經(jīng)：為什么當(dāng)時(shí)的保障房計(jì)劃沒有執(zhí)行下去？

孟曉蘇：房改之后，房地產(chǎn)發(fā)展帶動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)，居民踴躍買房，原來的租住公房變成由職工購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房。那時(shí)都是為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而歡呼，不像現(xiàn)在談發(fā)展房地產(chǎn)就挨罵。

但是又走到另一個(gè)極端。主管部門認(rèn)為靠房地產(chǎn)發(fā)展與市場(chǎng)化就能夠解決所有問題。于是只重視商品房而忽視保障房，把房改方案中明確提出的“住房雙軌制”給忽視了。管理層認(rèn)為，不需要政府做什么，只需要督促開發(fā)商把商品房切小、把商品房?jī)r(jià)格降下來，就能解決普通居民的居住保障問題。

我調(diào)侃他們是“4斤的龍蝦吃不起，一斤的龍蝦你還吃不起”？“吃不起鮑魚，還不能把鮑魚給切小嗎”？他們不知道低收入群體要吃的不是“龍蝦”或“鮑魚“，而是要吃“豬肉燉白菜”，“大蔥炒雞蛋”，他們需要的是保障房。

搜狐財(cái)經(jīng)：保障房已經(jīng)推行很多年，現(xiàn)在是被推向了新的高度。您覺得此前在推動(dòng)保障房建設(shè)中遇到了哪些問題？

孟曉蘇：保障房建設(shè)的最大成果是2008年啟動(dòng)的“3600萬套”保障性安居工程，當(dāng)時(shí)上級(jí)政府布置任務(wù)給下級(jí)政府，作為硬性任務(wù)下達(dá)到各地，解決了多年保障房缺失的問題，成效顯著。但是后來發(fā)現(xiàn)，有些房子建出來變成了無效供給。

有些城市把保障房建在遠(yuǎn)郊區(qū)，有的省則把保障房建在小縣城，套數(shù)指標(biāo)雖然完成了，卻形成了一些無效供給。這說明光布置任務(wù)不檢查落實(shí)是不行的，僅靠號(hào)召地方政府干、沒有央企去引領(lǐng)建設(shè)是不行的。

過去在國(guó)家靠中房集團(tuán)公司等央企引領(lǐng)全國(guó)住房建設(shè)的時(shí)期，每年都把住房建設(shè)指標(biāo)分配到230多個(gè)城市，同時(shí)將資金帶往各地，請(qǐng)地方政府拿出好地來建設(shè)住房，地塊不好的就暫不給投資。那時(shí)發(fā)揮出央企的引領(lǐng)作用，提供出的都是很為適用的房屋。

搜狐財(cái)經(jīng)：這輪被定義為“新一輪房改”恰當(dāng)嗎？

孟曉蘇：媒體把關(guān)于加強(qiáng)保障房建設(shè)、讓商品房回歸市場(chǎng)本位的要求概括為“新房改”，我看很貼切。

面對(duì)商品房市場(chǎng)兩年深跌，不少專家認(rèn)為靠“小打小鬧”政策不管用，需要出臺(tái)有力度的系統(tǒng)性的大政策。今年4月份和7月份兩次局會(huì)議，不僅講明要“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，而且都明確要求“規(guī)劃建設(shè)保障性住房”、“加大保障性住房的建設(shè)和供給”。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的許多問題，包括房地產(chǎn)調(diào)控政策走了很大彎路，究其根本原因，就是因?yàn)闆]有落實(shí)“住房雙軌制“，多年保障房提供嚴(yán)重不足。面對(duì)商品房?jī)r(jià)格上漲讓低收入家庭難以承受，便只想到用打壓商品房?jī)r(jià)格來解決問題，出臺(tái)一系列抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)化的政策措施。忽視“住房雙軌制”是調(diào)控走彎路的“病根”。特別是在前年與去年，在“灰犀?！闭f法影響下，各個(gè)部門都來爭(zhēng)相打壓房地產(chǎn)，形成“政策合成謬誤”，把房地產(chǎn)業(yè)打了個(gè)半死。

搜狐財(cái)經(jīng)：您覺得房地產(chǎn)的新模式應(yīng)該是怎樣的？

孟曉蘇：從文件中可以明確看到，房地產(chǎn)新模式的核心就是“住房雙軌制”和“租售并舉”。有些人把它解讀為“取消公攤”、“取消預(yù)售”，還有將“低碳”當(dāng)成房地產(chǎn)發(fā)展新模式，都不是主流認(rèn)知，不是核心內(nèi)容。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前年銷售額是18.2萬億，去年暴跌到13.3萬億。今年從前9個(gè)月的數(shù)據(jù)看，還繼續(xù)往下跌。今年的銷售額應(yīng)比去年丟掉的5萬億還要多，這對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的損害很大。

作為單一產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已高居全國(guó)各個(gè)產(chǎn)業(yè)之首。房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷影響到相關(guān)產(chǎn)業(yè)，影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，影響到了和地方財(cái)政稅收，又讓依托于土地?fù)?dān)保和質(zhì)押的地方債陷于風(fēng)險(xiǎn)之中。

在這種情況下，重新明確房地產(chǎn)定位，并要求向新的發(fā)展模式過渡。同時(shí)把保障房建設(shè)再次提出來，這些政策方向都找得很準(zhǔn)。落實(shí)房地產(chǎn)新模式就需要成規(guī)模地建設(shè)保障房。

搜狐財(cái)經(jīng)：因?yàn)榇饲暗恼哌^猛，而導(dǎo)致目前的房地產(chǎn)問題？

孟曉蘇：政策本身的偏差沒那么大。國(guó)務(wù)院早在2017年就提出“兩個(gè)為主”，要求構(gòu)建“以市場(chǎng)為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障”的住房供應(yīng)體系。2018年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議又提出“要完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系”。和國(guó)務(wù)院的要求一直都是很清楚的。但是執(zhí)行層面卻與精神相左，甚至背道而馳。

特別是從2011年以來，用“限購(gòu)、限貸”方式進(jìn)行地產(chǎn)調(diào)控，試圖采取限制市場(chǎng)需求的做法，暫時(shí)性解決房?jī)r(jià)上漲過快的問題，結(jié)果卻是越壓房?jī)r(jià)越漲。

事實(shí)證明，房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的老黃牛，而不是影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“灰犀?！薄Ｕ怯腥思莱龃驂悍康禺a(chǎn)的一系列政策，才影響到中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這才是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“灰犀牛”。

搜狐財(cái)經(jīng)：有人說，我們現(xiàn)在是擯棄了香港模式，學(xué)習(xí)新加坡模式。對(duì)此，您怎么看？

孟曉蘇：中國(guó)走住房市場(chǎng)化道路確實(shí)是跟發(fā)達(dá)國(guó)家與地區(qū)學(xué)的，包括對(duì)英國(guó)、德國(guó)、法國(guó)、新加坡、韓國(guó)和香港地區(qū)的政策經(jīng)驗(yàn)，我們本來都把握得恰到好處。

香港模式主要是“居者有其屋”計(jì)劃，規(guī)定香港50%家庭可以享受保障房。香港模式還有一個(gè)優(yōu)點(diǎn)，就是保障房與商品房可以并軌，幾年后補(bǔ)交一些費(fèi)用，就可以把保障房納入商品房市場(chǎng)流通，這是香港模式的好處。香港模式的問題在于把房屋設(shè)計(jì)得過度狹小，產(chǎn)權(quán)型的“居屋”建筑面積僅40-60平方米，租住房“公屋”使用面積平均僅15平方米。

新加坡模式也值得我們學(xué)習(xí)，它大規(guī)模為居民提供保障房，讓“組屋”保障到80%以上的居民家庭，而且房屋面積適用，從一臥房到五臥房都有。新加坡規(guī)定“組屋”不能與商品房并軌，是因?yàn)樗鼑?guó)家小、土地資源緊缺。假如他們讓保障房能并軌到商品房，多年以后新加坡就沒有保障房了。所以它規(guī)定不能并軌，其保障房?jī)r(jià)格大約是商品房?jī)r(jià)格的1/3左右。

我國(guó)有我國(guó)的國(guó)情。我們要學(xué)習(xí)這些國(guó)家與地區(qū)經(jīng)驗(yàn)中有用的部分。包括要學(xué)習(xí)香港保障房規(guī)模比例，能讓50%左右的大城鎮(zhèn)家庭享受保障房?jī)?yōu)惠，我國(guó)中小城市地價(jià)不高的，保障房覆蓋范圍就沒有那么大。但是同時(shí)要吸取香港把城市規(guī)模搞得過于狹小的教訓(xùn)。我國(guó)還要學(xué)習(xí)新加坡保障房經(jīng)驗(yàn)，但不需要像新加坡那樣把保障房比例搞得太高，更不需要規(guī)定商品房和保障房永不并軌。正因?yàn)槲覈?guó)當(dāng)年的房改房后來被允許進(jìn)入商品房市場(chǎng)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展與貨幣運(yùn)行，讓房改老職工們憑著房子成為百萬富翁甚至身家千萬，走上了共同富裕的道路。這就是你們所說的“造富”吧？這是我國(guó)房改方案設(shè)計(jì)所帶來的可喜成果。

搜狐財(cái)經(jīng)：曾經(jīng)，您掌舵的中房集團(tuán)也推行過保障房。就價(jià)格而言，保障房本身就是保本微利，如何處理企業(yè)盈利和普惠大眾的平衡？

孟曉蘇：國(guó)家設(shè)立房地產(chǎn)國(guó)有企業(yè)不是為了盈利，而是為了實(shí)施公共服務(wù)職能。國(guó)務(wù)院明令國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要退出競(jìng)爭(zhēng)性房地產(chǎn)領(lǐng)域，結(jié)果落實(shí)不了。國(guó)務(wù)院的要求提了幾年沒有人聽，反而都跑到上海去高價(jià)搶地。這不是背道而馳了嗎？

其實(shí)保障房建設(shè)本身規(guī)模很大，適合央企去做。特別是如果財(cái)政愿意大筆出資，哪家央企不愿意去承接這么好的建設(shè)任務(wù)？保障房雖說開發(fā)企業(yè)不能賺錢，但是不會(huì)虧本，而且市場(chǎng)銷售可靠，投資風(fēng)險(xiǎn)很小。

保障房建設(shè)能有效拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不是只有開發(fā)商品房才能拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)與企業(yè)。保障房不能偷工減料，建筑品質(zhì)和建筑質(zhì)量一點(diǎn)也不能減，更要注重質(zhì)量。保障房的建設(shè)過程、材料生產(chǎn)過程都有不少收益，對(duì)鋼鐵、建材、建筑行業(yè)、家居、家電等行業(yè)來說，業(yè)務(wù)量與收益率一點(diǎn)也不少。

搜狐財(cái)經(jīng)：有專家稱，未來民營(yíng)企業(yè)可能會(huì)極度萎縮。您怎么看待未來這種房企的競(jìng)爭(zhēng)格局？

孟曉蘇：這是錯(cuò)的。不論再怎么講“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，要求國(guó)企央企退出競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)領(lǐng)域，總會(huì)看到一些人堅(jiān)持認(rèn)為商品房就應(yīng)該是國(guó)企做，堅(jiān)持認(rèn)為民營(yíng)企業(yè)要退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，甚至也要從其它領(lǐng)域退出。這是和唱反調(diào)。有人還鼓動(dòng)政策從根本上轉(zhuǎn)變，鼓吹“國(guó)進(jìn)民退”，方向都是錯(cuò)誤的。

正確的方向就是市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障，國(guó)企央企房地產(chǎn)企業(yè)要全面退出競(jìng)爭(zhēng)性房地產(chǎn)領(lǐng)域，回歸保障房建設(shè)。

當(dāng)然，國(guó)企央企要退出也得慢慢退出，但是退出的大方向必須明確。有些國(guó)企央企已經(jīng)改造成為股份制上市公司，有的改制好幾輪了，股權(quán)已經(jīng)在資本市場(chǎng)上充分流通了，還自稱是國(guó)企？這樣也不對(duì)，它們已經(jīng)是混合所有制的市場(chǎng)化企業(yè)。

搜狐財(cái)經(jīng)：建保障房的核心問題是資金。您之前也提到，可以發(fā)行10年國(guó)債。租賃房可以發(fā)行REITs持有，可以償還國(guó)債利息與本金。您如何看待REITs在其中的作用？

孟曉蘇：現(xiàn)在已經(jīng)有四支REITs進(jìn)入到保租房領(lǐng)域了，未來還要進(jìn)入其他租賃房領(lǐng)域。其中有些租賃房并不在政府和平臺(tái)公司手里，而是由民間資本持有運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓。我國(guó)REITs將能成為租賃房主要持有機(jī)構(gòu)。但是即使REITs在中國(guó)有再大的發(fā)展，也不可能持有全部保障性租賃房。

我認(rèn)為一部分保障性租賃房，還是要在租戶本身具有能力的時(shí)候，允許他們購(gòu)買房屋產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買價(jià)格也應(yīng)當(dāng)是按照保障房的優(yōu)惠價(jià)格，而且已經(jīng)交的租金可以沖抵房?jī)r(jià)，就相當(dāng)于當(dāng)年老職工購(gòu)買公房所享受的“工齡補(bǔ)貼”。也就是說，讓現(xiàn)在租住公租房的“一低兩新家庭”，未來可以用房改價(jià)買到租住房屋。這種房屋未來再適當(dāng)補(bǔ)交一些必要費(fèi)用，就可以進(jìn)入到商品房市場(chǎng)。這樣就可以讓他們和當(dāng)年享受房改福利的老職工們一樣，享受新一輪房改的福利，走上共同富裕的道路。

搜狐財(cái)經(jīng)：您如何看待新輪超大、特大城市城中村改造？

孟曉蘇：我們經(jīng)歷過好幾輪城中村改造。城中村改造必須要以改革的精神、用改革的方式來進(jìn)行。

現(xiàn)在的城中村改造不一定能走出原來“征地”的老模式。如果要走出老模式，那就要充分尊重農(nóng)民群眾的集體土地所有權(quán)，保住農(nóng)民利益的“底線”。這就需要按照十八屆三中全會(huì)提出的要求，讓農(nóng)村集體建設(shè)用地可以和城市土地一樣“同等入市、同權(quán)同價(jià)”。如果這樣做了，城中村改造就能夠取得真正的成功。否則就會(huì)走走停停，不會(huì)取得多大成效。

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