原標(biāo)題：涉14塊“毒地”！陸家嘴索賠百億背后：耗時(shí)7年的項(xiàng)目淪為空城，仍有業(yè)主不愿離開(kāi)

14塊“毒土地”惹來(lái)一宗百億訴訟案。

11月3日，上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司（下稱“陸家嘴”）發(fā)布公告稱，控股子公司蘇州綠岸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“蘇州綠岸”）名下14塊土地存在污染，且污染面積和污染程度遠(yuǎn)超蘇鋼集團(tuán)掛牌出讓時(shí)所披露的污染情況。

陸家嘴集團(tuán)公告 圖源/陸家嘴集團(tuán)官網(wǎng)

陸家嘴認(rèn)為，在案涉土地的調(diào)規(guī)及出讓過(guò)程中，江蘇蘇鋼集團(tuán)、蘇州環(huán)境科學(xué)研究所、蘇城環(huán)境科技、蘇州高新區(qū)管委會(huì)、蘇州自規(guī)局存在一系列侵權(quán)行為，共同導(dǎo)致了原告方受讓存在嚴(yán)重污染的案涉土地。對(duì)此，陸家嘴將上述五個(gè)主體告上法庭，要求其賠償 100.44 億元及訴訟費(fèi)等。

消息一出，瞬間引發(fā)輿論關(guān)注，不少人困惑于天價(jià)索賠金額的形成及“污染土地”背后的原因。而想要了解這起備受市場(chǎng)關(guān)注案件，還要追溯至7年前。

公開(kāi)資料顯示，蘇州綠岸曾為蘇鋼集團(tuán)全資子公司，也是上述地塊開(kāi)發(fā)主體。2016年，因鋼鐵市場(chǎng)低迷，蘇鋼集團(tuán)將蘇州綠岸95%股權(quán)掛牌出售。10個(gè)月后，陸家嘴指定控股子公司佳灣公司和佳二公司(通過(guò)信托計(jì)劃)組成聯(lián)合體，經(jīng)過(guò)222輪競(jìng)拍，以約85.25億元的總金額拍下蘇州綠岸的股權(quán)。

彼時(shí)，蘇州綠岸名下共有17宗的土地使用權(quán)，建筑面積超100萬(wàn)平方米、體量巨大，陸家嘴將綠岸項(xiàng)目定位為高新區(qū)首個(gè)百萬(wàn)方城市區(qū)域綜合體，更是將其視為公司開(kāi)啟轉(zhuǎn)型、實(shí)行“走出去”戰(zhàn)略的重要一環(huán)。

但項(xiàng)目推進(jìn)并沒(méi)有預(yù)期中順利，2021年綠岸項(xiàng)目“毒土地”事件爆發(fā)，導(dǎo)致住宅區(qū)2800套房屋暫停銷售、投資百億的區(qū)域綜合體項(xiàng)目淪為一座空城。當(dāng)?shù)刂薪橄蚓排韶?cái)經(jīng)透露，“毒土地”污染基本人盡皆知，后續(xù)開(kāi)發(fā)商給部分維權(quán)業(yè)主做了退款，但仍在人選擇在小區(qū)居住。

針對(duì)上述情況，北京金訴律師事務(wù)所主任、房產(chǎn)律師王玉臣告訴九派財(cái)經(jīng)，就陸家嘴集團(tuán)而言，其在案涉地塊中建設(shè)規(guī)模大、項(xiàng)目類型多、資金投入更是不菲，而相關(guān)項(xiàng)目在建設(shè)、竣工、銷售等各環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)所在土地存在嚴(yán)重污染，建設(shè)暫停、竣工驗(yàn)收不合格、銷售中止、整改修復(fù)、重新鑒定等都是陸家嘴集團(tuán)正在或者后續(xù)需要面臨的問(wèn)題。

【1】還有業(yè)主住在“毒土地”上

據(jù)媒體報(bào)道，14塊“毒土地”中，已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的有8宗，包含12號(hào)地塊（已停工）；教育配套的2號(hào)、13號(hào)地塊（已竣工）；商辦、商業(yè)用途8號(hào)、9號(hào)地塊（已竣工）；12號(hào)住宅用地。鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)蘇州于今日實(shí)探發(fā)現(xiàn)，受污染影響，2號(hào)地塊所建雷丁學(xué)校未取得辦學(xué)許可已停止招生；13號(hào)地塊上的幼兒園項(xiàng)目已建成但沒(méi)有開(kāi)學(xué)。

另有房屋中介告訴九派財(cái)經(jīng)，存在污染的地塊還包含住宅項(xiàng)目錦繡瀾山的兩個(gè)樓盤——錦園、繡庭。其中，錦園一期的六棟房分別于2018年12月和2019年10月開(kāi)盤，2019年12月交付；二期于2020年4月開(kāi)盤，2021年10月交付。公開(kāi)信息顯示，2021年錦繡瀾山項(xiàng)目均價(jià)為2.4萬(wàn)元，2022年，部分戶型的均價(jià)升至2.6萬(wàn)元。

蘇地 2008-G-6 號(hào)宗地地塊規(guī)劃示意圖 圖源：陸家嘴集團(tuán)公告

隨著首批業(yè)主的入住，毒土地污染問(wèn)題也開(kāi)始展現(xiàn)。2021年6月，2號(hào)教育用地上所建雷丁學(xué)校未通過(guò)環(huán)評(píng)，涉及工業(yè)用地改教育用地問(wèn)題。蘇州綠岸還曾因此被蘇州環(huán)保部門調(diào)查，并處542.7萬(wàn)多元的行政處罰。自此，蘇鋼17宗地塊開(kāi)始進(jìn)入污染自查階段。

2022年4月，江蘇省公布的《第二生態(tài)環(huán)境保護(hù)督察組向我省移交的第六批信訪事項(xiàng)辦理情況》中提到，第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)結(jié)果顯示蘇州綠岸項(xiàng)目多處地塊土壤中苯并芘、萘嚴(yán)重超標(biāo)，這些污染物中部分元素具有致癌風(fēng)險(xiǎn)，不符合用地標(biāo)準(zhǔn)。同月，蘇州錦繡瀾山錦園暫停銷售。

“當(dāng)時(shí)業(yè)主們聯(lián)名上書開(kāi)發(fā)商維權(quán)，最后開(kāi)發(fā)商把維權(quán)業(yè)主的房子退了，項(xiàng)目也就此封盤，已經(jīng)有一年多?！鄙鲜鲋薪楦嬖V九派財(cái)經(jīng)，但是還有十幾戶人家沒(méi)有參與維權(quán)，目前還住在里面，滸墅關(guān)鎮(zhèn)的商業(yè)綜合體錦繡和陸坊附近則成了“無(wú)人區(qū)”。

目前，錦繡瀾山內(nèi)僅有峰譽(yù)庭樓盤還有二手房在售，10月的掛牌價(jià)為1.6萬(wàn)元，成交均價(jià)為1.5萬(wàn)元。據(jù)悉，峰譽(yù)庭共計(jì)6棟高層住宅，超過(guò)600戶，其中1-3棟住宅為為蘇鋼集團(tuán)家屬區(qū)動(dòng)遷安置的定銷商品房項(xiàng)目，4-6期為面向市場(chǎng)的商品房。

錦繡瀾山項(xiàng)目 圖源/抖音@太陽(yáng)山下

對(duì)此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)表示，該事件要處理需要面臨幾個(gè)難點(diǎn)。首先如果涉及購(gòu)房者，處理起來(lái)會(huì)比較復(fù)雜，購(gòu)房者的權(quán)益需要保護(hù)；其次，該項(xiàng)目本身體量很大，問(wèn)題解決起來(lái)需要時(shí)間，尤其是疫情后，很多之前的土地問(wèn)題查證起來(lái)比較困難，整個(gè)周期會(huì)比較漫長(zhǎng)；第三，如果拆除已建成的建筑，后期修復(fù)成本也比較高。

【2】不斷擴(kuò)大的“毒地”面積

困擾業(yè)務(wù)的“毒土地”究竟如何形成的？事實(shí)上，綠岸項(xiàng)目地塊原為蘇鋼集團(tuán)的老廠區(qū)，而經(jīng)環(huán)保督察組確認(rèn)的幾個(gè)污染地塊，正是分布在老廠區(qū)的焦化區(qū)，以及原用途為煉鋼廠的非焦化區(qū)內(nèi)。

這類受污染的區(qū)域原本只能用在工業(yè)建設(shè)等環(huán)節(jié)上，卻多次被改變土地性質(zhì)。據(jù)上游新聞報(bào)道，2008年12月，原蘇州市國(guó)土資源局經(jīng)收儲(chǔ)、掛牌，將蘇鋼集團(tuán)老廠區(qū)（主要為非焦化區(qū))部分地塊用途調(diào)整為住宅、商業(yè)、商務(wù)金融用地后出讓給蘇鋼集團(tuán)。

2013-2014年期間，蘇州市相關(guān)部門再次批準(zhǔn)調(diào)整用地規(guī)劃，原地塊的部分區(qū)域被劃出用作市政道路和公共設(shè)施，加入了大片原焦化區(qū)用地，調(diào)整后的綠岸地塊被重新分割為17個(gè)子地塊，土地用途變更為住宅、商辦、工業(yè)（研發(fā)）、教育等。

蘇鋼集團(tuán)工廠 圖源/蘇鋼集團(tuán)官網(wǎng)

更為蹊蹺的是，在蘇鋼將蘇州綠岸掛牌出讓前，焦化區(qū)的用地問(wèn)題曾被重新提起，后又輕輕放下。

根據(jù)蘇鋼集團(tuán)于2016年8月掛牌時(shí)披露的信息，蘇州綠岸名下地塊中，非焦化區(qū)域的土壤和地下水基本未受到污染，可再開(kāi)發(fā)利用；焦化區(qū)域的污染主要集中在4號(hào)地塊局部區(qū)域，根據(jù)修復(fù)目標(biāo)值，最終確定0-18米深度內(nèi)，污染范圍為17542平方米，污染土方量為39604立方米。

另?yè)?jù)陸家嘴與蘇鋼集團(tuán)簽署的《股權(quán)交易事宜備忘錄》，雙方約定:“關(guān)于部分地塊存在土壤污染事宜，根據(jù)經(jīng)蘇州市環(huán)境保護(hù)局備案的相關(guān)調(diào)查評(píng)估報(bào)告，該等土壤環(huán)境治理不存在技術(shù)上的障礙?！?/p>

沒(méi)有技術(shù)障礙的土壤環(huán)境治理，如今卻成為百億爛尾的根本原因，當(dāng)中究竟有何隱情？對(duì)此，陸家嘴在最新的公告中稱涉，事地塊調(diào)規(guī)及出讓過(guò)程中，不排除蘇鋼集團(tuán)、環(huán)境檢測(cè)機(jī)構(gòu)等存在涉嫌一系列違法違規(guī)、弄虛作假等可能，導(dǎo)致存在嚴(yán)重污染的土地進(jìn)入公開(kāi)交易市場(chǎng)，并在掛牌轉(zhuǎn)讓蘇州綠岸95%股權(quán)時(shí)隱瞞了相關(guān)信息。

陸家嘴的質(zhì)疑并非沒(méi)有道理，隨著相關(guān)檢測(cè)深入，“毒土地”的面積正逐漸擴(kuò)大。

根據(jù)陸家嘴此前公告，截至今年7月25日，蘇州綠岸持有的1號(hào)、2號(hào)、3號(hào)、4號(hào)、5號(hào)、6號(hào)及10號(hào)等7幅地塊存在不同程度的污染，不符合地塊原對(duì)應(yīng)的規(guī)劃用地標(biāo)準(zhǔn)。而到了11月4日披露的公告，已確定存在污染的土地變成了14塊，分是1號(hào)至13號(hào)，及17號(hào)地塊。

值得注意的是，綠岸項(xiàng)目中的14號(hào)、15號(hào)、16號(hào)地塊還未有信息披露，根據(jù)陸家嘴的公告，這三個(gè)項(xiàng)目是兩個(gè)住宅用地一個(gè)教育用地。這三塊土地未來(lái)是否會(huì)有被列入“毒土地”行列的風(fēng)險(xiǎn)，暫不得而知。

【3】動(dòng)蕩下的陸家嘴集團(tuán)

無(wú)論如何，“毒土地”事件給動(dòng)蕩下的陸家嘴集團(tuán)更添上一層陰影。

在蘇州綠岸項(xiàng)目上，陸家嘴付出了超百億人民幣的代價(jià)。根據(jù)陸家嘴披露的信息，該項(xiàng)目7年的開(kāi)發(fā)中，陸家嘴集團(tuán)累計(jì)工程等投入金額約21.9億元，疊加2016年競(jìng)拍綠岸公司時(shí)所支付的85.25億元交易總金額，陸家嘴在該項(xiàng)目上的投資總金額，已達(dá)到107億元。這筆投入也最終成為了訴訟文書中的索賠金額。

除此之外，陸家嘴還需要面臨項(xiàng)目爛尾帶來(lái)的一系列問(wèn)題。王玉臣律師告訴九派財(cái)經(jīng)，僅在民事責(zé)任方面，陸家嘴集團(tuán)就存在著和施工單位簽訂的施工合同、和業(yè)主簽訂的購(gòu)房合同等各類合同的違約風(fēng)險(xiǎn)。

王玉臣律師稱，雖然土地存在污染，但是施工企業(yè)進(jìn)行了施工建設(shè)，依舊需要支付工程款。而且，如果合同履行出了問(wèn)題，依舊需要承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任；如果開(kāi)發(fā)的樓盤已經(jīng)對(duì)外銷售了，而最終這個(gè)房子沒(méi)法投入使用，或延期交付，作為開(kāi)發(fā)商，恐怕還要承擔(dān)合同解除的法律后果，或延期交房的違約責(zé)任等。

陸家嘴開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)辦公樓 圖源/陸家嘴官網(wǎng)

在地產(chǎn)項(xiàng)目一地雞毛之外，陸家嘴集團(tuán)的金融業(yè)務(wù)也進(jìn)入瓶頸。2016年，陸家嘴集團(tuán)曾啟動(dòng)百億資產(chǎn)重組，出資拿下部分金融、證券公司股權(quán)，搭建起“證券、信托、保險(xiǎn)”的金融業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

但在2022年年底，陸家嘴信托因踩雷旭輝、世茂、融創(chuàng)等多家房企，首次出現(xiàn)項(xiàng)目違約的情況，8個(gè)逾期項(xiàng)目資金規(guī)模超過(guò)40億元，投資人多次到陸家嘴信托大樓維權(quán)討要兌付方案，甚至有人沖動(dòng)跳樓被攔下。

一時(shí)間，以“穩(wěn)健、持續(xù)增持、低風(fēng)險(xiǎn)”著稱的陸家嘴信托開(kāi)始走下坡路。截至2022年年末，陸家嘴信托資產(chǎn)總額中房地產(chǎn)類金額為142.27億元，占比為11.08%。另?yè)?jù)陸家嘴最新涉訴公告顯示，陸家嘴信托仍有多個(gè)涉房訴訟未了結(jié)，涉案金額超43億元。

在雙輪驅(qū)動(dòng)不利的情況下，陸家嘴近年來(lái)業(yè)績(jī)表現(xiàn)堪憂，不僅依舊未能擺脫依賴地產(chǎn)業(yè)務(wù)的局面，盈利能力也在持續(xù)下滑。

據(jù)2022年財(cái)報(bào)，2022年，陸家嘴實(shí)現(xiàn)營(yíng)收117.62億元，同比減少15.21%；凈利潤(rùn)10.85億元，同比下降74.84%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)創(chuàng)造的營(yíng)收為100.42億元，占比達(dá)到85.4%。今年前三季度，陸家嘴的營(yíng)收約57.75億元，同比減少14.48%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約8.37億元，同比減少27.75%。

九派財(cái)經(jīng)記者 郭梓昊 陳靜儀 王芊蔚

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