原標(biāo)題：韓國(guó)樓市，快崩了

▲《今生第一次》劇照（圖/網(wǎng)絡(luò)）

不過(guò)，在很多韓國(guó)年輕人還沒(méi)湊夠首付上車時(shí)，房?jī)r(jià)只漲不跌神話，很快就破滅了。

為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制通脹，以及應(yīng)對(duì)美國(guó)加息導(dǎo)致的韓元貶值，韓國(guó)政府在多輪調(diào)控之外，一改之前的貨幣寬松政策，取而代之的是持續(xù)的加息。房貸利率的上漲，極大抑制了人們的購(gòu)房需求。

對(duì)此野村證券此前曾悲觀預(yù)測(cè)，韓國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)將從峰值到谷底驟降約10%，衡量整體住房市場(chǎng)狀況的價(jià)格基準(zhǔn)——首爾公寓價(jià)格將暴跌18%。

短短兩三年時(shí)間里，韓國(guó)樓市宛如冰火兩重天，首都首爾“搶房大戰(zhàn)”的熱鬧不再，觀望情緒成為主流。房子賣不出去，業(yè)主著急，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始著急了，促銷手法五花八門，絲毫不輸國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商。

比如據(jù)媒體報(bào)道，韓國(guó)有開(kāi)發(fā)商打出廣告：買房送奔馳。還有開(kāi)發(fā)商更實(shí)惠，只要到訪，看樣板間，就送香奈兒手袋和蘋果耳機(jī)。

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讓民眾買得起房，實(shí)現(xiàn)居者有其屋，一直都是韓國(guó)政競(jìng)爭(zhēng)重要的議題。2021年年底，在任期間25次調(diào)控沒(méi)能將房?jī)r(jià)降下來(lái)的文在寅，還在電視直播中給民眾道歉，“任期中最遺憾的事情是房地產(chǎn)問(wèn)題”。

可能有人會(huì)問(wèn)，如今韓國(guó)的房地產(chǎn)熄火，房?jī)r(jià)下跌，對(duì)當(dāng)?shù)孛癖姸圆皇呛檬聠幔繂?wèn)題當(dāng)然不是這么簡(jiǎn)單。

因?yàn)椴还苁琼n國(guó)經(jīng)濟(jì)、金融，還是韓國(guó)國(guó)民的財(cái)富，都已經(jīng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)深度綁定了。樓市寒意席卷，不只開(kāi)發(fā)商難，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)有硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)，甚至引發(fā)系統(tǒng)性危機(jī)。

比如，韓國(guó)的購(gòu)房者大量是借貸買房，這導(dǎo)致韓國(guó)的民間負(fù)債規(guī)模龐大，家庭負(fù)債率特別突出。數(shù)據(jù)顯示，2021年韓國(guó)家庭債務(wù)與可支配收入的比率達(dá)到了206%，也就是說(shuō)，債務(wù)規(guī)模是收入的兩倍，背負(fù)房貸壓力的韓國(guó)人，很多處在財(cái)政赤字的狀態(tài)。

一些年輕人掏空錢包買房，就是奔著房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)財(cái)富升值去的，房?jī)r(jià)如果大跳水，上漲的預(yù)期打破以后，他們哪還有還債的動(dòng)力？這必將引發(fā)棘手的信貸危機(jī)，影響金融穩(wěn)定。

而且，韓國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，還有個(gè)特別“別致”的地方——他們不僅有類似國(guó)內(nèi)押一付三的常規(guī)租房模式，還有一種“傳貰房”，租客向房東一次性繳納房屋價(jià)值50%左右的費(fèi)用，可以免費(fèi)居住一兩年，到期后房東再退給租客。

圖/圖蟲創(chuàng)意

“傳貰房”實(shí)質(zhì)上是用利息抵掉了房租，但很多房東在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期下，將租客的錢拿去投資繼續(xù)買房，或者投資，租約到期后往往直接拿不出錢，而是用下一任租客的錢，來(lái)還給上一任租客。

而房?jī)r(jià)一旦大幅下降，下一任租客的押金，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)抵不上上一任租客的押金的，“傳貰房”的模式將無(wú)法為繼。這個(gè)有著融資屬性，且沉淀了大量資金的租房模式，一旦暴雷后果不堪設(shè)想。

這就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的路徑依賴。巨大的車輪一旦開(kāi)動(dòng)起來(lái)，大量的財(cái)富與之綁定，就很難急剎車；房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落，就不是簡(jiǎn)單的降價(jià)了大家能買得起房的問(wèn)題。都知道房?jī)r(jià)有泡沫，但泡沫一旦被戳破，也會(huì)是代價(jià)慘痛。

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對(duì)韓國(guó)來(lái)說(shuō)，比房地產(chǎn)市場(chǎng)有暴雷風(fēng)險(xiǎn)更棘手的是，韓國(guó)的經(jīng)濟(jì)也出現(xiàn)了巨大的問(wèn)題。

現(xiàn)在的韓國(guó)，面臨著一個(gè)巨大的矛盾。加息能抑制通脹，卻給房地產(chǎn)市場(chǎng)造成巨大壓力，同時(shí)也抑制了消費(fèi)。而韓國(guó)作為一個(gè)出口依賴很重的國(guó)家，近期又正好處在罕見(jiàn)的貿(mào)易逆差中。

數(shù)據(jù)顯示，受半導(dǎo)體價(jià)格下跌、能源進(jìn)口增加等因素影響，今年2月，韓國(guó)出口同比下降7.5%，連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)同比下降。當(dāng)月貿(mào)易逆差為53億美元，時(shí)隔25年韓國(guó)首次出現(xiàn)連續(xù)12個(gè)月貿(mào)易收支逆差情況。

所以，韓國(guó)現(xiàn)在的問(wèn)題可以說(shuō)是系統(tǒng)性的，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，信貸危機(jī)加大，同時(shí)，消費(fèi)和出口雙雙下滑，內(nèi)需外需都失去了動(dòng)力，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎全面熄火。

韓國(guó)的金融風(fēng)暴要來(lái)了嗎？1997年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，要在韓國(guó)重演嗎？其實(shí)主流分析認(rèn)為，韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力，還沒(méi)有到引爆危機(jī)的地步，韓國(guó)政府依舊有多種手段來(lái)應(yīng)對(duì)。

但現(xiàn)在的韓國(guó)，最難搞的問(wèn)題，可能還不是經(jīng)濟(jì)，而是人心。

可能很多人都看過(guò)《魷魚游戲》《寄生蟲》等韓國(guó)影視劇，它正是韓國(guó)社會(huì)結(jié)構(gòu)和國(guó)民心態(tài)的一個(gè)縮影。在巨大的貧富分化下，中產(chǎn)被房?jī)r(jià)拖累，底層人苦苦掙扎，沒(méi)有出路，整個(gè)社會(huì)“卷”到了極致。

▲《寄生蟲》劇照（圖/網(wǎng)絡(luò)）

現(xiàn)在的韓國(guó)年輕人中，出現(xiàn)了大量的“三拋”群體，也就是拋棄戀愛(ài)、結(jié)婚以及生育。盡管韓國(guó)政府出臺(tái)了大量的鼓勵(lì)生育措施，依舊拯救不了雪崩的生育率，年輕人不愿生也不敢生，甚至連婚都不敢結(jié)。

韓國(guó)統(tǒng)計(jì)廳日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年，韓國(guó)總和生育率（每名女性一生中生育孩子的數(shù)量）只有0.78，在重點(diǎn)國(guó)家中排名倒數(shù)。

相當(dāng)于什么水平呢？要維持人口世代更替水平，總和生育率要保持在2.1。也難怪前些年有英國(guó)的學(xué)者預(yù)警——“韓國(guó)將是全球第一個(gè)亡國(guó)滅種，自然消失的國(guó)家”。

現(xiàn)在的韓國(guó)，大量的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值依舊集中在首爾經(jīng)濟(jì)圈，但據(jù)說(shuō)很多買房無(wú)望、生存被擠壓的年輕人，已經(jīng)開(kāi)始逃離首爾了。問(wèn)題是，他們又能逃到哪里去呢？