深圳樓市又火了嗎？

1月3日，京東拍賣上成交的一套深圳南山區(qū)法拍房引發(fā)市場高度關(guān)注。該標(biāo)的物網(wǎng)絡(luò)拍賣成交價(jià)格為6111萬元，建筑面積258.7平方米，成交單價(jià)折合約23萬元/平方米。

來源：京東法拍

23萬/平豪宅法拍房為何遭瘋搶？

據(jù)成交確認(rèn)書，皮XX通過競買號(hào)218228878在深圳市南山區(qū)人民于京東網(wǎng)開展的“廣東省深圳市南山區(qū)蛇口街道鴻威海怡灣畔花園TB-103”司法拍賣項(xiàng)目公開競價(jià)中，以最高應(yīng)價(jià)勝出。

該標(biāo)的物網(wǎng)絡(luò)拍賣成交價(jià)格為6111萬元，建筑面積為258.7平方米，成交單價(jià)折合約23萬元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢某大型中介網(wǎng)站獲悉，鴻威海怡灣畔花園位于深圳市南山區(qū)岸灣六街120號(hào)，交易權(quán)屬為商品房，房屋總數(shù)638戶，建成年代2010-2013年，物業(yè)公司為深圳市鴻威物業(yè)管理有限公司，開發(fā)商為深圳市鴻威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

鴻威海怡灣畔花園 來源：京東法拍

目前該小區(qū)政府參考價(jià)為11.86萬元/平方米，有14套房源正在出售，掛牌總價(jià)參考價(jià)在1056萬-1969萬元，近90天內(nèi)成交房源2套，近30天帶看139次。

在深圳灣從業(yè)的中介韓經(jīng)理告訴記者，目前該小區(qū)成交均價(jià)在14萬-16萬元/平方米。

而多名中介人士告訴記者，這套房源之所以被瘋搶，是因?yàn)樵摲吭磳儆诼?lián)排別墅，在深圳灣極具稀缺性。此前成交價(jià)在1個(gè)億左右，上半年成交一套約1.15億元，這次參與的競拍者，大部分都被低起拍價(jià)吸引，2988萬元極具性價(jià)比。

記者在采訪中獲悉，該套房源是由于借貸產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)，最終被處置。

有接近此次拍賣的成交人士告訴記者，雖然該房源產(chǎn)證面積只有200多平方米，但實(shí)際使用面積約800平方米，上下共有六層，房子戶型也極佳，屋內(nèi)裝有電梯，配備前后花園和及獨(dú)立車位等。

“有市場成交價(jià)對(duì)比，并且通過前期調(diào)查了解到，這套房處于精裝修空置配合交付狀態(tài)，所以參拍人心態(tài)普遍比較大膽，以二手房交易心態(tài)去競這套房?！痹撁耸勘硎尽?/p>

不過，記者在采訪中獲悉，這一年來，該小區(qū)房源通過法拍渠道的成交與正常二手房交易途徑的成交，價(jià)格波動(dòng)并不太大。

在阿里拍賣平臺(tái)，上一次該小區(qū)成交競拍還是2023年2月，彼時(shí)深圳市場處在短暫小陽春，那場拍賣共有14795次圍觀，260人設(shè)置提醒 ，最終有6人報(bào)名，經(jīng)過長達(dá)6小時(shí)、超百輪激烈競拍，最終被拍出。

來源：阿里法拍

記者查詢網(wǎng)絡(luò)競價(jià)成功確認(rèn)書獲悉，彼時(shí)鴻威海怡灣畔花園E-1002A、1002B房的網(wǎng)絡(luò)拍賣成交價(jià)格2447萬元。

據(jù)競買公告，1002A房源的建筑面積為79.03平方米，1002B房源建筑面積為85.8平方米，房屋性質(zhì)為商品房，用途為住宅，成交折合單價(jià)為15萬元/平方米。

豪宅市場不缺購買力

有多年法拍房工作經(jīng)歷、從事司法輔拍的曾小路告訴記者，從近期法拍房激烈競價(jià)看，深圳豪宅不是沒有市場，缺的并不是購買力。目前缺的是豪宅的性價(jià)比和合理估值，隨著市場穩(wěn)定和價(jià)值回歸，持幣待購的購房者決策會(huì)很快。

“深圳高端房產(chǎn)消費(fèi)人群并沒有消失。從近幾個(gè)月2000萬元以上房源成交情況來看，只要起拍價(jià)性價(jià)比高，無一例外搶得火熱。”

這種高總價(jià)房源的火熱同樣出現(xiàn)在新房市場。

在深圳2023年新房成交處于低谷的背景下，仍然出現(xiàn)了4個(gè)“日光盤”，分別是信義金御半山三期、海德園A區(qū)、深房光明里、前海時(shí)代尊府，多為大面積、高總價(jià)且房源供應(yīng)量不大的項(xiàng)目。

以去年12月底日光的前海時(shí)代尊府為例，都是大戶型，面積范圍-249平方米，備案均價(jià)約9.9萬元/平方米，單價(jià)區(qū)間約8.4萬-11.4萬元/平方米，總價(jià)區(qū)間1588萬-2838萬元/套。

中指法拍數(shù)據(jù)庫監(jiān)測顯示，2023年1-11月，深圳法拍市場掛牌各物業(yè)類型法拍房源3922套1，成交1592套，成交率40.59%，較上一年減少約1.58個(gè)百分點(diǎn)。1-11月深圳成交的1404套法拍住宅房源中，1000萬元以上成交374套，約占整體的1/4。從價(jià)格分布上看，深圳出讓的法拍房中，1000萬元以上房源相較于其他城市占有較大比例。

中指研究院高級(jí)分析師張曉飛分析認(rèn)為，在深圳法拍市場，中高價(jià)格段法拍房源需求有較大市場空間，其舉例到，按照經(jīng)驗(yàn)將深圳成交房源分為300萬元以下、300萬-500萬元、500萬-1000萬元、1000萬元以上4個(gè)價(jià)格段。各價(jià)格段中，500萬-1000萬元法拍住宅房源成交330套，1000萬元以上法拍住宅房源成交344套。

張曉飛表示，深圳法拍房市場成交整體較活躍，成交率40.59%，成交變現(xiàn)折扣率87.69%，法拍市場熱度處在較好區(qū)間，并且法拍房價(jià)相較于二手房優(yōu)勢相對(duì)明顯，未來仍有進(jìn)一步增長趨勢。但整體而言，深圳法拍房成交規(guī)模僅相當(dāng)于同期商品住房市場規(guī)模的約1%，并且目前法拍房市場相對(duì)平穩(wěn)，未來法拍房市場如何變化仍需觀察。