證券時報(bào)記者 裴利瑞

近期，部分基金管理人和原始權(quán)益人集中發(fā)布公告，啟動基金份額增持預(yù)案，釋放出積極信號。6月7日，中交投資和中交二航局公告，擬使用自有資金或自籌資金增持華夏中國交建REIT不超過3420萬份；中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)發(fā)布了后續(xù)份額增持的安排。除原始權(quán)益人外，基金管理人及其關(guān)聯(lián)方也親自“下場”自購，中航基金、建信資本紛紛公告，使用固有資金增持中航京能光伏REIT和建信中關(guān)村REIT份額，合計(jì)增持資金不超過8000萬元。

“跌跌不休”的公募REITs在6月7日迎來了久違的反彈。截至當(dāng)日收盤，上市的27只公募REITs中23只收紅，平均漲幅1.14%，其中4只REITs漲幅超3%。在此之前，公募REITs一度深陷基本面不及預(yù)期、機(jī)構(gòu)投資者集中減持、場內(nèi)流動性轉(zhuǎn)弱等不利因素的共振中，自2月以來一直處于普跌行情。其中，中證REITs指數(shù)今年以來已經(jīng)累計(jì)下跌近20%，9只產(chǎn)品跌破發(fā)行價。

在經(jīng)歷了二級市場的大幅回調(diào)后，多位機(jī)構(gòu)人士在接受證券時報(bào)記者采訪時表示，當(dāng)前公募REITs的估值水平已趨于理性。據(jù)中金公司測算，2023年公募REITs的基金管理人預(yù)測加權(quán)平均現(xiàn)金分派率（年化）為7.0%，5月末P/N（價格/凈資產(chǎn)價值）倍數(shù)為1.04，相對4月末的1.08進(jìn)一步下降，產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)P/N均降至歷史一倍標(biāo)準(zhǔn)差以下，與2年前市場起步初期相仿。中金公司認(rèn)為，當(dāng)前公募REITs的估值已趨于理性，部分項(xiàng)目配置價值進(jìn)一步顯現(xiàn)。

富國首創(chuàng)水務(wù)REIT基金經(jīng)理李盛也指出，隨著二級市場價格的下跌以及基本面的逐步改善，部分REITs產(chǎn)品的投資價值逐漸顯現(xiàn)。他建議投資人還是從長期角度看待REITs產(chǎn)品，深入了解REITs底層資產(chǎn)的運(yùn)營邏輯和基本面情況，不要盲目追漲殺跌。

“參考境外成熟REITs市場的發(fā)展歷程，也經(jīng)歷過在市場發(fā)展初期市值規(guī)模偏小和波動較大的階段。長期來看，公募REITs具有較好的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)比和配置價值，投資人對產(chǎn)品的關(guān)注點(diǎn)應(yīng)回到底層資產(chǎn)本身的盈利水平、基金管理人和運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)的管理能力等核心要素?！?華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)投資部行政負(fù)責(zé)人莫一帆表示。