江小亭/發(fā)自東莞

“龍崗新盤，3成首付只需30萬元，開發(fā)商送60萬元不用還，8折優(yōu)惠火速清盤......”

自16日晚間起，有關(guān)上述推售消息幾乎霸屏了深圳人朋友圈，話題項目實為龍崗在售新盤信城縉悅城（備案名：信城縉悅花園）。從中介處獲悉，60萬元將直接采用三方流轉(zhuǎn)形式完成，相當(dāng)于開發(fā)商直接贈送，購房者可實現(xiàn)“1成首付”買房；如若沒有1成首付，通過提供的，“零首付”也可上車。

面對樓市行情低迷，尤其邊緣板塊項目，開發(fā)商為回籠資金，正花招頻出。

中介提供的項目現(xiàn)場情況

01

首付30萬元買龍崗？

一邊排隊買房，一邊維權(quán)

對于總價300多萬的深圳剛需盤而言，首付立減60萬元的促銷力度可謂空前，這也是信城縉悅城吸引全城中介爭相叫賣的主要原因，但到底是餡餅還是陷阱，卻要擦亮眼睛。

從多位中介處獲悉，目前項目主要在售2號樓，產(chǎn)品為78㎡-95㎡三至四房，以備案價計算，總價295萬元起。但本次活動給到的優(yōu)惠是開發(fā)商直接贈送60萬元首付，且后續(xù)不用返還。

以項目一套總價300萬元房源為例，原三成首付計算需90萬元，而活動期間購房者實際只需支付30萬元首付，貸款210萬元，即相當(dāng)于1成首付購房。

此外，據(jù)中介表示如若購房者拿不出1成首付，也可提供，利息3.5厘起，分5年還清，即“零首付”也可上車。

與更為常見的開發(fā)商墊資借款形式的低首付不同，參考中介口徑，該60萬元實為開發(fā)商直接贈送，無需返還。同時也不同于部分項目的先要求購房者湊足首付款，待簽約后開發(fā)商再退還，據(jù)中介介紹，信城縉悅城直接采用三方流轉(zhuǎn)的形式完成，即項目方通過財務(wù)直接將60萬元轉(zhuǎn)賬至購房者父母個人賬戶內(nèi)，再由父母賬戶轉(zhuǎn)至購房者手中，最后購房者再連同其他首付款一并付款至開發(fā)商收款賬戶。

而這些的前提僅是要求七天內(nèi)準(zhǔn)時簽約。

“首付30萬元上車深圳小三房，哪個剛需聽了不心動，項目成交概率大，大家自然愿意推了”其中一中介表示道，并提到由于昨天很多早前價格買的業(yè)主在現(xiàn)場維權(quán)，現(xiàn)在要進營銷中心還需提前預(yù)約?！白蛱爝@樣一鬧的話，開發(fā)商的政策可能隨時會有變動”中介緊接又補充了一句。

針對樓盤的具體優(yōu)惠情況，中房君也致電了項目處，但始終處于無法接通狀態(tài)。

02

涉嫌金融違規(guī)，房源曾被限制出售

該活動如屬實，操作過程中所涉及的變相首付墊資、提供購房首付融資、突破折扣底線等行為無疑都有悖房地產(chǎn)市場規(guī)則。

事實上，在此之前，信城縉悅城圍繞首付做文章的花式營銷，過去已被爆出多次，龍崗區(qū)住建局也已多次接到市民舉報，稱項目存在“零首付”“低首付”“首付融資貸款”“首付墊資”等的金融違規(guī)行為。

最早是去年6月，項目喊出了“首付減30萬元、首付60.6萬元上車深圳”的口號，引起不小關(guān)注，隨后開發(fā)商因涉嫌金融違規(guī)行為被龍崗區(qū)住建局約談；而同年7月份，又繼續(xù)傳出免息墊付兩成首付的消息；

最受關(guān)注的無疑還是去年8月份，有關(guān)項目“零首付”的廣告同樣被大量中介轉(zhuǎn)發(fā)，流出的具體方案稱購房者只需先交10萬元定金給開發(fā)商，然后由第三方借給購房者最高100萬元作為首付款，其中100萬元分5年還清，每半年還10萬元，5年無息。

隨著事態(tài)發(fā)酵，消息釋放不到半天，就被房管部門叫停，項目1-4棟合計4套住宅、48套商業(yè)當(dāng)時也均被深圳市住建局賦予“分局鎖定”狀態(tài)，不能正常售賣。（分/區(qū)局鎖定，指房屋處于限制狀態(tài)或開發(fā)商存在違規(guī)行為，導(dǎo)致售房系統(tǒng)被區(qū)局鎖定。）

當(dāng)時開發(fā)商也針對該事件發(fā)表了聲明，表示在銷售過程中不會有關(guān)于首付分期等不實行為。但事件第二天，根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布的《關(guān)于警惕“零首付”購房風(fēng)險的鄭重提示》通知，內(nèi)容提到信城縉悅城推出的“零首付購三房”活動已被叫停。

聚焦本次中介全城叫賣的“首付30萬元上車深圳”，無疑出自同一套路，如操作屬實，屬于明顯違規(guī)行為。

對于立減的60萬元，根據(jù)宣傳信息是將采用三方流轉(zhuǎn)形式進行贈送，雖規(guī)避了實際成交價突破備案價15%的折扣上限。但一直以來，為防止信貸資金違規(guī)流入樓市，對于首付款的來源都需進行溯源核實，必須為家庭自有資金，即便是由直系親屬轉(zhuǎn)入，也需核實直系親屬的資金來源。

換句話說，項目方如通過該操作提供60萬元，并不能用作支付首付款，且還涉及違規(guī)變相首付墊資。另外中介提供的項目方還支持，幫助“零首付”上車，自然也是金融違規(guī)行為。

在2017年住建部、央行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》中便明確提到，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。

不過受困樓市行情疲弱，從中介及銀行內(nèi)部人員反饋來看，審查流程較之前確實出現(xiàn)一定放松，給相關(guān)操作提供了灰色空間。

03

為何多次擦邊營銷？

信城縉悅城位于龍崗中心區(qū)，占地2.6萬㎡，建筑面積13萬㎡。雖處于龍崗中心區(qū)板塊，但具體來看項目已靠近與東莞交界的位置，區(qū)位上偏離核心區(qū)，所以也導(dǎo)致該盤近距離范圍內(nèi)配套相對匱乏，缺少大型商超、知名學(xué)校等。

同時，對于剛需盤而言，作為關(guān)鍵要素的地鐵，項目同樣沒有優(yōu)勢，距離最近的地鐵站點車程距離超過4公里，出行依賴自駕。

價格方面，項目備案均價約3.95萬元/㎡，與同一片區(qū)二手房相比，缺少價格倒掛優(yōu)勢。距離項目最近的小區(qū)鴻威的森林（鴻威鴻景華庭南區(qū)和北區(qū)），二手房指導(dǎo)價分別為2.8萬元/㎡和3.1萬元/㎡；另外板塊代表小區(qū)萬科清林徑一二三期的二手房指導(dǎo)價則在3.24萬-3.萬元/㎡。

信城縉悅城最早于2022年3月推出522套住宅，截至目前處于待售狀態(tài)的還有128套；同年7月，項目又備案了490套住宅，均價約3.94萬元/㎡，但目前也僅有18套顯示為已備案。

近兩年來，受諸多因素影響，深圳樓市也受挫明顯，為加快去化新房市場各種優(yōu)惠不斷，其中不乏優(yōu)質(zhì)項目。對于無突出亮點，又無倒掛優(yōu)勢的信城縉悅城而言，要沖出重圍加快去化，或只能以營銷取勝。