江小亭/發(fā)自東莞
“龍崗新盤,3成首付只需30萬元,開發(fā)商送60萬元不用還,8折優(yōu)惠火速清盤......”
自16日晚間起,有關(guān)上述推售消息幾乎霸屏了深圳人朋友圈,話題項目實為龍崗在售新盤信城縉悅城(備案名:信城縉悅花園)。從中介處獲悉,60萬元將直接采用三方流轉(zhuǎn)形式完成,相當(dāng)于開發(fā)商直接贈送,購房者可實現(xiàn)“1成首付”買房;如若沒有1成首付,通過提供的,“零首付”也可上車。
面對樓市行情低迷,尤其邊緣板塊項目,開發(fā)商為回籠資金,正花招頻出。
01
首付30萬元買龍崗?
一邊排隊買房,一邊維權(quán)
對于總價300多萬的深圳剛需盤而言,首付立減60萬元的促銷力度可謂空前,這也是信城縉悅城吸引全城中介爭相叫賣的主要原因,但到底是餡餅還是陷阱,卻要擦亮眼睛。
從多位中介處獲悉,目前項目主要在售2號樓,產(chǎn)品為78㎡-95㎡三至四房,以備案價計算,總價295萬元起。但本次活動給到的優(yōu)惠是開發(fā)商直接贈送60萬元首付,且后續(xù)不用返還。
以項目一套總價300萬元房源為例,原三成首付計算需90萬元,而活動期間購房者實際只需支付30萬元首付,貸款210萬元,即相當(dāng)于1成首付購房。
此外,據(jù)中介表示如若購房者拿不出1成首付,也可提供,利息3.5厘起,分5年還清,即“零首付”也可上車。
與更為常見的開發(fā)商墊資借款形式的低首付不同,參考中介口徑,該60萬元實為開發(fā)商直接贈送,無需返還。同時也不同于部分項目的先要求購房者湊足首付款,待簽約后開發(fā)商再退還,據(jù)中介介紹,信城縉悅城直接采用三方流轉(zhuǎn)的形式完成,即項目方通過財務(wù)直接將60萬元轉(zhuǎn)賬至購房者父母個人賬戶內(nèi),再由父母賬戶轉(zhuǎn)至購房者手中,最后購房者再連同其他首付款一并付款至開發(fā)商收款賬戶。
而這些的前提僅是要求七天內(nèi)準(zhǔn)時簽約。
“首付30萬元上車深圳小三房,哪個剛需聽了不心動,項目成交概率大,大家自然愿意推了”其中一中介表示道,并提到由于昨天很多早前價格買的業(yè)主在現(xiàn)場維權(quán),現(xiàn)在要進營銷中心還需提前預(yù)約?!白蛱爝@樣一鬧的話,開發(fā)商的政策可能隨時會有變動”中介緊接又補充了一句。
針對樓盤的具體優(yōu)惠情況,中房君也致電了項目處,但始終處于無法接通狀態(tài)。
02
涉嫌金融違規(guī),房源曾被限制出售
該活動如屬實,操作過程中所涉及的變相首付墊資、提供購房首付融資、突破折扣底線等行為無疑都有悖房地產(chǎn)市場規(guī)則。
事實上,在此之前,信城縉悅城圍繞首付做文章的花式營銷,過去已被爆出多次,龍崗區(qū)住建局也已多次接到市民舉報,稱項目存在“零首付”“低首付”“首付融資貸款”“首付墊資”等的金融違規(guī)行為。
最早是去年6月,項目喊出了“首付減30萬元、首付60.6萬元上車深圳”的口號,引起不小關(guān)注,隨后開發(fā)商因涉嫌金融違規(guī)行為被龍崗區(qū)住建局約談;而同年7月份,又繼續(xù)傳出免息墊付兩成首付的消息;
最受關(guān)注的無疑還是去年8月份,有關(guān)項目“零首付”的廣告同樣被大量中介轉(zhuǎn)發(fā),流出的具體方案稱購房者只需先交10萬元定金給開發(fā)商,然后由第三方借給購房者最高100萬元作為首付款,其中100萬元分5年還清,每半年還10萬元,5年無息。
隨著事態(tài)發(fā)酵,消息釋放不到半天,就被房管部門叫停,項目1-4棟合計4套住宅、48套商業(yè)當(dāng)時也均被深圳市住建局賦予“分局鎖定”狀態(tài),不能正常售賣。(分/區(qū)局鎖定,指房屋處于限制狀態(tài)或開發(fā)商存在違規(guī)行為,導(dǎo)致售房系統(tǒng)被區(qū)局鎖定。)
當(dāng)時開發(fā)商也針對該事件發(fā)表了聲明,表示在銷售過程中不會有關(guān)于首付分期等不實行為。但事件第二天,根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布的《關(guān)于警惕“零首付”購房風(fēng)險的鄭重提示》通知,內(nèi)容提到信城縉悅城推出的“零首付購三房”活動已被叫停。
聚焦本次中介全城叫賣的“首付30萬元上車深圳”,無疑出自同一套路,如操作屬實,屬于明顯違規(guī)行為。
對于立減的60萬元,根據(jù)宣傳信息是將采用三方流轉(zhuǎn)形式進行贈送,雖規(guī)避了實際成交價突破備案價15%的折扣上限。但一直以來,為防止信貸資金違規(guī)流入樓市,對于首付款的來源都需進行溯源核實,必須為家庭自有資金,即便是由直系親屬轉(zhuǎn)入,也需核實直系親屬的資金來源。
換句話說,項目方如通過該操作提供60萬元,并不能用作支付首付款,且還涉及違規(guī)變相首付墊資。另外中介提供的項目方還支持,幫助“零首付”上車,自然也是金融違規(guī)行為。
在2017年住建部、央行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》中便明確提到,嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。
不過受困樓市行情疲弱,從中介及銀行內(nèi)部人員反饋來看,審查流程較之前確實出現(xiàn)一定放松,給相關(guān)操作提供了灰色空間。
03
為何多次擦邊營銷?
信城縉悅城位于龍崗中心區(qū),占地2.6萬㎡,建筑面積13萬㎡。雖處于龍崗中心區(qū)板塊,但具體來看項目已靠近與東莞交界的位置,區(qū)位上偏離核心區(qū),所以也導(dǎo)致該盤近距離范圍內(nèi)配套相對匱乏,缺少大型商超、知名學(xué)校等。
同時,對于剛需盤而言,作為關(guān)鍵要素的地鐵,項目同樣沒有優(yōu)勢,距離最近的地鐵站點車程距離超過4公里,出行依賴自駕。
價格方面,項目備案均價約3.95萬元/㎡,與同一片區(qū)二手房相比,缺少價格倒掛優(yōu)勢。距離項目最近的小區(qū)鴻威的森林(鴻威鴻景華庭南區(qū)和北區(qū)),二手房指導(dǎo)價分別為2.8萬元/㎡和3.1萬元/㎡;另外板塊代表小區(qū)萬科清林徑一二三期的二手房指導(dǎo)價則在3.24萬-3.萬元/㎡。
信城縉悅城最早于2022年3月推出522套住宅,截至目前處于待售狀態(tài)的還有128套;同年7月,項目又備案了490套住宅,均價約3.94萬元/㎡,但目前也僅有18套顯示為已備案。
近兩年來,受諸多因素影響,深圳樓市也受挫明顯,為加快去化新房市場各種優(yōu)惠不斷,其中不乏優(yōu)質(zhì)項目。對于無突出亮點,又無倒掛優(yōu)勢的信城縉悅城而言,要沖出重圍加快去化,或只能以營銷取勝。