上周五樓市進(jìn)來史上力度最大的行政政策，樓市政策開啟組合拳，國家隊(duì)下場收房了。這和財(cái)富關(guān)系比較近，金融從業(yè)特別要了解。因?yàn)檫@次新政是一改之前擠牙膏的方式，直接四項(xiàng)政策接踵而至：

　　在5月21日，武漢已經(jīng)開始執(zhí)行新政策，首套房首付比例不低于15%，房貸利率為3.25%，二套房首付比例不低于25%，房貸利率3.35%。重慶也出臺(tái)多項(xiàng)購房支持政策，包括多子女家庭購房補(bǔ)貼等。

　　為什么國家這個(gè)時(shí)候猛打強(qiáng)心針？房價(jià)能不能起來？國家收了房子怎么辦，這個(gè)貸款怎么還？我們本期多花時(shí)間解讀：

　　4月單月新房環(huán)比下跌4.6%，已經(jīng)是連續(xù)11個(gè)月下跌，這個(gè)月，全國只有六個(gè)城市沒有跌，新建住宅銷售額下降了31.1%。2024年一季度，商品房代售庫存面積7.5億平米，同比上漲16%，創(chuàng)歷史新高。

　　其實(shí)2023年二手房銷售面積超過了新房，這對(duì)房地產(chǎn)的生態(tài)是非常大的影響。就是這樣的背景下，上周還有條新聞：美國對(duì)中國出口商品開啟狂暴模式，對(duì)于新能源等商品最高加征100%的關(guān)稅。

　　這個(gè)事情對(duì)于我們的出口會(huì)有很大的影響。咱們知道：拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車，投資、消費(fèi)、出口，無論哪個(gè)受影響，其他必須要頂上來。

　　當(dāng)下消費(fèi)已經(jīng)很努力了，包括一些水電煤氣有漲價(jià)，但對(duì)整體經(jīng)濟(jì)來說貢獻(xiàn)度不高，所以還需要回到房地產(chǎn)的刺激上來。

　　畢竟如果房價(jià)吸引了投資者：一方面買房可以定格未來十年以上的消費(fèi)能力，消化貨幣；另一方面房價(jià)的提升，居民資產(chǎn)總值增加，也是可以提升消費(fèi)信心。

　　而且中國家庭60%以上的資產(chǎn)都是房子，居民杠桿率很高，也容不得房子出問題。房價(jià)回撤幅度大，首先影響的是金融系統(tǒng)。

　　其實(shí)上周末兩天觀察到局部城市的部分樓盤確實(shí)出現(xiàn)了火爆的情況，說實(shí)話，這里面一是分不假，第二，熱點(diǎn)的樓盤也是一些前期降價(jià)較大的樓盤。

　　其實(shí)在政策最積極的角色一定是開發(fā)商，這一輪救市的效果，一方面看政策的后續(xù)推動(dòng)，一方面開發(fā)商可能要發(fā)揮更大的作用。

　　這個(gè)更大的作用，并非是以前的虛假繁榮、漲價(jià)策略；而是真正的薄利多銷，和國家統(tǒng)一起來，去庫存。所以本輪房價(jià)更多的是穩(wěn)住，而很難回到大幅上漲的路線上。

　　比如降低首付，首付降下來就算部分人夠得到，很多人不敢說我利息未來能不能還得上，這才是買房的關(guān)鍵。

　　所以這次政策帶來的房地產(chǎn)的刺激，包括國家隊(duì)收房，也是為了保量而不是報(bào)價(jià)。明確了這個(gè)邏輯，參考以下觀點(diǎn)：

　　一是投資性房產(chǎn)不太用考慮，未來房價(jià)的上漲幅度有限，有多套二手房的可以考慮從不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移到金融資產(chǎn)上來；

　　二是當(dāng)下可能是一個(gè)改善性住房的一個(gè)好的換房時(shí)機(jī)，換房過程中，地段和環(huán)境可能是最重要的因素，核心城市的核心地段；

　　三是如果資金不是那么充分，可以等一下保障性住房，公租房，國家買房之后大概率是要出租的。

　　根據(jù)再貸款條款，本次貸款期限1年，可以展期4次，理論上就是5年，5年之后怎么辦？

　　畢竟現(xiàn)在保租房RIETs是長期險(xiǎn)資和部分長線投資機(jī)構(gòu)比較喜歡的產(chǎn)品。其實(shí)這3000千億也好5000億也好，無法解決7萬多億的存量房問題，而是解決的是信心問題，加速房地產(chǎn)行業(yè)出清，用信心撬動(dòng)市場，平穩(wěn)經(jīng)濟(jì)和就業(yè)。

　　最后敲黑板：房地產(chǎn)新政是經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇下必行的強(qiáng)心針，帶來的影響一方面是成交量會(huì)有所上行，但保量而非保價(jià)；另一方面，普通人摒棄房地產(chǎn)長期升值的思維，盡快轉(zhuǎn)移到金融資產(chǎn)上來。

　　說個(gè)不恰當(dāng)?shù)睦?，目前房產(chǎn)在一線%都不到，相對(duì)于股票市場而言都已經(jīng)不便宜。如果房價(jià)不上賬，這個(gè)市盈率確實(shí)要考慮要有通盤的規(guī)劃。

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