分析人士認(rèn)為，在政策“護(hù)航”的大背景下，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，央國(guó)企地產(chǎn)債券的機(jī)會(huì)料大于風(fēng)險(xiǎn)，各機(jī)構(gòu)可予以把握。

　　4月以來(lái)，多項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)依舊不容樂(lè)觀。不僅如此，“截至今年一季報(bào)公布，無(wú)論是民企開(kāi)發(fā)商還是國(guó)央企類(lèi)開(kāi)發(fā)商，投資回報(bào)率均維持在歷史較低水平，這與銷(xiāo)售回款端承壓的現(xiàn)象是一體兩面?！眹?guó)投證券研究中心分析師李豫澤指出，“房企依舊處在信用資質(zhì)下沉的慣性中?！?/p>

　　好在，管理層已然注意到了上述情況，5月需求端政策“三連發(fā)”就是最好的佐證。

　　不論是調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例、取消居民房貸利率下限，還是下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，抑或是央行擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，種種跡象說(shuō)明，需求端的配套政策正在顯著加碼，后續(xù)在保障房和商品房雙軌制的發(fā)展模式下，樓市的企穩(wěn)回升值得期待。

　　“我們認(rèn)為首付成數(shù)和房貸利率是影響購(gòu)房成本的核心，也是左右樓市走向的關(guān)鍵因素。此次的政策‘三連發(fā)’，是本輪房地產(chǎn)下行周期以來(lái)需求端政策力度最大的一次，有望對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)形成較大利好?！睎|方金誠(chéng)分析師唐曉琳稱(chēng)，“當(dāng)然，上述政策的落地情況仍需緊盯各地的跟進(jìn)調(diào)整，尤其是個(gè)人房貸利率的調(diào)整，還要看各地商業(yè)銀行在因城施策原則下，跟進(jìn)調(diào)整的速度和幅度。我們預(yù)計(jì)，后期監(jiān)管層將通過(guò)窗口指導(dǎo)等方式，督促商業(yè)較快下調(diào)居民房貸利率，直至樓市出現(xiàn)筑底回升態(tài)勢(shì)?！?/p>

　　無(wú)可否認(rèn)，地產(chǎn)板塊的偏弱表現(xiàn)和尾部風(fēng)險(xiǎn)的持續(xù)釋放對(duì)行業(yè)內(nèi)部各籌資主體的融資可得性產(chǎn)生了極大的負(fù)面影響——對(duì)于弱資質(zhì)主體而言，“資金斷鏈—融資困難—債務(wù)違約”的負(fù)反饋循環(huán)已然形成。

　　“我們認(rèn)為，答案是肯定的?！币晃粰C(jī)構(gòu)交易員接受記者采訪時(shí)坦言，“需指出，5月以來(lái)，各地已經(jīng)在限購(gòu)松綁、落戶及以舊換新等舉措上積極發(fā)力，包括此次政策‘組合拳’的推出，這充分彰顯了政策端托舉地產(chǎn)的決心?！?/p>

　　“雖然我們也認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)能否企穩(wěn)回升還需邊走邊看，但已出臺(tái)政策有助于消化存量項(xiàng)目、提振國(guó)內(nèi)地產(chǎn)施工和竣工端上下游景氣度、能直接減輕地方央國(guó)企在保交樓方面的壓力也是不爭(zhēng)的事實(shí)?！比A福研究所固收首席分析師徐亮說(shuō)。

　　在大部分業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看來(lái)，身處行業(yè)深度調(diào)整的大環(huán)境中，目前以央國(guó)企地產(chǎn)主體為代表的行業(yè)“龍頭”有望首先得益于本輪政策放松。

　　“2023年末，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到66.2%，中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展水平與東部相比還存在較大差距，意味著未來(lái)我國(guó)中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化建設(shè)還有很大潛力，以及隨著居民對(duì)更高生活品質(zhì)的追求，存量住房的更新改造空間巨大，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)每年的新建及施工體量不少，這部分建設(shè)體量預(yù)計(jì)將由央國(guó)企地產(chǎn)（含部分帶有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的城投企業(yè)）及部分優(yōu)質(zhì)民企來(lái)承接。”徐亮認(rèn)為，“央國(guó)企地產(chǎn)企業(yè)整體上的經(jīng)營(yíng)可持續(xù)能力更強(qiáng)?！?/p>

　　更值得一提的是，現(xiàn)階段部分區(qū)域性的國(guó)企地產(chǎn)公司除了市場(chǎng)化的商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)銷(xiāo)售外，還承擔(dān)了當(dāng)?shù)氐呐锔摹⑴f改和城市更新等業(yè)務(wù)，有一定的“城投平臺(tái)屬性”，這類(lèi)企業(yè)的債務(wù)率雖重但社會(huì)價(jià)值大，往往能在融資和項(xiàng)目層面獲得地方政府和金融機(jī)構(gòu)的支持與傾斜。

　　綜上，回到地產(chǎn)債的投資布局層面，在規(guī)避尾部風(fēng)險(xiǎn)的前提下，未來(lái)一定時(shí)間內(nèi)央國(guó)企地產(chǎn)債券的機(jī)會(huì)料大于風(fēng)險(xiǎn)。

　　具體到擇券方面，鑒于央國(guó)企地產(chǎn)公司整體資質(zhì)較好，且信用利差不高，因此可選擇優(yōu)質(zhì)企業(yè)拉久期，或等待突發(fā)性事件導(dǎo)致較大行情出現(xiàn)，即市場(chǎng)整體調(diào)整后進(jìn)入布局。

　　“尤其可關(guān)注布局于以下城市中的地產(chǎn)企業(yè)，包括承擔(dān)國(guó)家級(jí)重大戰(zhàn)略項(xiàng)目的城市、成為省級(jí)物流樞紐與產(chǎn)業(yè)集群的城市、能夠?qū)⒆匀毁Y源進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化整合及形成產(chǎn)業(yè)集群的城市、以較多產(chǎn)業(yè)基金來(lái)培育新興產(chǎn)業(yè)與孵化未來(lái)產(chǎn)業(yè)的城市?！鄙鲜鼋灰讍T直言，“由于此類(lèi)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃與債務(wù)管控機(jī)制仍與省級(jí)政府密切相關(guān)，因此也會(huì)在一定程度上受到省級(jí)層面?zhèn)鶆?wù)因素及化債進(jìn)展的影響。個(gè)人建議，可選擇期限在2年左右的央國(guó)企地產(chǎn)債，把握機(jī)會(huì)的同時(shí)，防范利率債大幅波動(dòng)對(duì)估值產(chǎn)生的沖擊?！?/p>

　　此外，針對(duì)個(gè)別市場(chǎng)認(rèn)可度不高的國(guó)企地產(chǎn)主體，考慮到區(qū)域化債一盤(pán)棋的思路仍在，且國(guó)企地產(chǎn)和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)深度綁定，因此各機(jī)構(gòu)可遵循短久期下沉思路，擇機(jī)布局。

　　至于民企地產(chǎn)主體，在行業(yè)調(diào)整未完、市場(chǎng)尾部風(fēng)險(xiǎn)陸續(xù)出清的大背景下，當(dāng)前可選標(biāo)的不多，因此更建議關(guān)注企業(yè)基本面、布局區(qū)域基本面較好或有制造業(yè)股東背景的企業(yè)，擇券以短久期為主。