NO. 1｜壹

房企扎堆核心熱點(diǎn)城市

土拍市場(chǎng)回溫

2023年以來，隨著經(jīng)濟(jì)預(yù)期邊際好轉(zhuǎn)、房地產(chǎn)政策進(jìn)一步顯效，核心城市土拍市場(chǎng)有所回溫，但城市、板塊間分化現(xiàn)象仍較明顯。

近幾天，蘇州周邊多個(gè)城市的土地市場(chǎng)熱鬧非凡，比如說上海、杭州、南京、合肥等，無論是成交地塊的溢價(jià)率、參拍房企的數(shù)量都在大幅上升，傳遞出一種久違的積極信號(hào)。

主要表現(xiàn)為地塊頻現(xiàn)觸頂成交、央國企激烈搶地，民企也在重新回歸。民企 重新進(jìn)場(chǎng) ，并 不完全是陪跑，不少都有所收獲。

上海首輪土拍房企參拍積極性高漲

4月21日，上海2023年首批次集中土拍正式收官，推出19宗地塊全部成功出讓， 除4塊由于僅一家房企報(bào)名參拍并底價(jià)成交外，15幅地塊全部在競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)沖破中止價(jià)，進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)，封頂率達(dá)79% 。

此次參拍房企的數(shù)量達(dá)到了60多家，閔行莘莊16A地塊報(bào)名房企多達(dá)33家，青浦席紅旗07地塊的報(bào)名房企約30家，閔行莘莊13A地塊的報(bào)名房企也有28家，報(bào)名房企的數(shù)量為近6年以來最多。

從這輪上海土拍的拿地結(jié)果來看，央企、國企拿地占到八成以上。當(dāng)然，民企也有收獲，比如龍湖聯(lián)合體拿下江橋地塊，新華地產(chǎn)拿下金山亭林地塊等。

房企戰(zhàn)略高度趨同，一批次地塊質(zhì)量整體都較高，且存在一定的利潤(rùn)空間，同時(shí)大部分地塊體量較小，房企資金可以實(shí)現(xiàn)快進(jìn)快出，另外房企年初積極補(bǔ)倉，共同作用下，加上去年上海新房市場(chǎng)較為健康，助力本輪上海土拍熱度高企。

本次上海首輪集中土拍和蘇州有兩個(gè)相同之處一是地塊素質(zhì)整體都較高，斷供區(qū)域放地，深耕企業(yè)補(bǔ)倉。

徐匯、靜安、普陀等中心城區(qū)有3宗，閔行區(qū)有3幅純宅地，青浦大虹橋也有多宗地塊。

蘇州首輪集中供地的地塊條件也十分優(yōu)質(zhì)，多宗地塊位于蘇州頭部?jī)r(jià)值板塊，如新區(qū)獅山、園區(qū)湖西、青劍湖，且在這些核心熱點(diǎn)地塊的助推之下，土地市場(chǎng)熱度有所回升。

二是房地聯(lián)動(dòng)價(jià)也略有松動(dòng)，19宗地塊中，超半數(shù)地塊有所上漲。最突出的徐匯田林地塊為13.1萬元/平方米，為最高成交樓面價(jià)，漲幅高達(dá)15%。這一價(jià)格已經(jīng)與徐匯濱江項(xiàng)目基本齊平，該地塊被中鐵置業(yè)以8.5萬元/㎡摘得。

而蘇州則是在保證15%以內(nèi)的溢價(jià)率的前提之下，允許核心板塊的成交樓面價(jià)有所突破，比如說今年首批次集中土拍的華潤(rùn)湖西地塊成交樓面價(jià)為35650元/㎡，華潤(rùn)獨(dú)墅湖地塊成交樓面價(jià)為34550元/㎡，皆為板塊成交樓面價(jià)天花板。

杭州：優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)下，土拍熱度維持高位

和其他一線城市相比，今年杭州推地節(jié)奏為“一月一掛一拍”，土拍熱度明顯較高，節(jié)奏也非?？?。在其他城市還在進(jìn)行第二輪集中供地的時(shí)候，杭州已經(jīng)進(jìn)行了第四輪集中供地了，預(yù)計(jì)杭州今年將保持每月一批地的供地節(jié)奏。

就在4月20日，杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了杭州市區(qū)第四批次掛牌地塊和競(jìng)拍時(shí)間。

第四批出讓地塊共計(jì)9宗，總出讓面積46.36萬方，起拍總價(jià)126.17億元。此次推地規(guī)模是今年已推出批次中最小的一次，地塊主要分布在西湖、蕭山、臨平、上城、濱江、余杭、富陽等區(qū)域 ，供地類型以低密為主。

9宗地塊將于5月23日集中出讓，依舊采取限地價(jià)+封頂搖號(hào)的出讓方式，上限溢價(jià)率12%。

今年來，杭州土拍市場(chǎng)一直維持較高熱度，封頂?shù)貕K占比均處于60%及以上，平均溢價(jià)率也保持10%左右的高位水平。

繼二批次土拍呈現(xiàn)高熱之后，4月25日，杭州將進(jìn)行三批次集中土拍，共有12宗地塊將于明天集中出讓。

從區(qū)域分布看，拱墅區(qū)、濱江區(qū)、西湖區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)和錢塘區(qū)都有推地，上城區(qū)、富陽區(qū)、臨安區(qū)則缺席。

相比于即將在3月29日第二批次集中供地，三批次地塊的整體質(zhì)量略有下降，具備新限價(jià)紅利的板塊供地?cái)?shù)量偏少。

和蘇州一樣，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)地塊的推動(dòng)，杭州于今年2月進(jìn)行的兩次土拍，熱度回升趨勢(shì)顯著。

成交結(jié)果方面，雖然供地規(guī)模處于低位，10宗地塊成交總建面僅為74.75萬方，但19370元/㎡的平均樓面價(jià)卻處于高點(diǎn)，躋身集中供地以來的前四。

土拍熱度方面，高達(dá)6成地塊需封頂搖號(hào)，平均溢價(jià)率為10.2%，無論是地塊封頂率還是平均溢價(jià)率，均維持高位；

參拍/拿地房企方面，房企拿地積極性頗高，每宗地塊平均報(bào)名房企數(shù)量達(dá)14家/宗。不僅有綠城、濱江、華發(fā)、中海等深耕房企拿地，亦有方遠(yuǎn)、杭州椿實(shí)等新面孔首入杭州。

首批次集中土拍熱度更甚，13宗地塊，其中8宗觸頂、2宗溢價(jià)、3宗底價(jià)成交，蕭山市北地塊還未開拍就封頂，參與搖號(hào)房企更多達(dá)60家，創(chuàng)下杭州土拍史上單地塊參拍房企數(shù)量的新高。

這背后不僅是地塊素質(zhì)優(yōu)異的推動(dòng)，更有房企、購房者對(duì)未來樓市的預(yù)期有所上升的原因。

2023年杭州土地市場(chǎng)推地節(jié)奏加快，目前已經(jīng)進(jìn)入了每月1次的節(jié)奏。下半年杭州將舉辦亞運(yùn)會(huì)，預(yù)計(jì)三批次土拍熱度將延續(xù)。

和蘇州一樣，南京首輪土拍迎開門紅

省會(huì)南京2023年首場(chǎng)土拍在3月中旬，11幅地塊全部成功出讓，吸引了近30家房企參與。宅地中7幅溢價(jià)成交、4幅觸頂搖號(hào)，位于西善橋街道的G05地塊經(jīng)過61輪競(jìng)價(jià)觸頂進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。

和蘇州一樣，開年就拿出了最好的地，囊括了河西南、南部新城、江心洲、南站、江核等熱點(diǎn)板塊。

無論從價(jià)，還是從質(zhì)上面來看，都是奔著“開門紅”的目標(biāo)去的，當(dāng)然這個(gè)目標(biāo)確實(shí)也達(dá)成了。

受地塊素質(zhì)影響，無錫首輪土拍平穩(wěn)未現(xiàn)高熱

4月21日，沉寂了5個(gè)月的無錫土地市場(chǎng)暗潮涌動(dòng)，無錫市自規(guī)局再度掛出5宗地塊，二批次集中土拍將于5月23日競(jìng)拍。

4月22日，無錫2023年首批次集中土拍開槌。

從地塊整體區(qū)位來看，這6宗地塊分布于梁溪區(qū)（3宗）、新吳區(qū)（1宗）、經(jīng)開區(qū)（2宗），供地主力進(jìn)一步向核心區(qū)傾斜。

從單宗地塊位置來看，此次出讓地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，大多都位于主城熱門置業(yè)板塊，如惠山古鎮(zhèn)地塊、愉樾天成南地塊等都是房企重點(diǎn)關(guān)注的地塊。

此外，6宗地塊中有3宗地塊容積率均在1.4以下，最低容積率僅1.05，低密改善屬性濃厚。

從無錫首批次土拍結(jié)果來看，6宗地塊全部底價(jià)成交，仁恒、綠城、建發(fā)等品牌房企繼續(xù)深耕，總體來看，在優(yōu)質(zhì)地塊的助推之下，無錫的首場(chǎng)土拍開局平穩(wěn)，但是不算高熱。

從無錫二批次地塊掛牌情況來看，5宗地塊分屬5大區(qū)域，可謂全面開花 。本次掛牌地塊相對(duì)脫離核心區(qū)，惠山區(qū)首掛選擇陽山鎮(zhèn)，濱湖區(qū)拿出馬山地塊，錫山則以東港鎮(zhèn)地塊試水，5宗地塊容積率均在2.0以下，惠山區(qū)陽山新太陽地塊容積率僅有1.1。

NO. 2｜貳

有利潤(rùn)、有信心、有需求

房企積極拿地

土地市場(chǎng)向來是樓市的晴雨表?？v觀今年以來，核心城市的土地市場(chǎng)回暖，也是多重因素作用的共同結(jié)果。

1、政府供地誠意足，地塊素質(zhì)高

從近期長(zhǎng)三角城市的土拍中，可以看出市場(chǎng)基礎(chǔ)較好的長(zhǎng)三角城市，在地塊條件較為優(yōu)質(zhì)的前提下，土地市場(chǎng)正在逐步復(fù)蘇。

目前來看，土地市場(chǎng)也存在明顯分化，基本上優(yōu)質(zhì)地塊被追捧，而質(zhì)地一般的地塊依然冷清，甚至無人問津。

可見，房企雖然拿地?zé)崆楦邼q，但并非“雨露均沾”，好地塊才有市場(chǎng)。

不過，整體而言，今年的首輪甚至第二輪集中供地，政府的誠意還是很足的，分批出讓控制了供地?cái)?shù)量，還拿出了不少好貨。

2.樓市行情修復(fù)，房企信心增加

在高層對(duì)房地產(chǎn)的不斷提振之下，一季度各地樓市回暖跡象明顯，尤其一些熱點(diǎn)城市如深圳、杭州等地，新房二手房成交紛紛創(chuàng)下了去年以來的新高。

與此同時(shí)，政策持續(xù)發(fā)力，在需求端支持剛需及改善購房，在供應(yīng)端也給予房企實(shí)打?qū)嵉闹С?。加?strong>上半年為傳統(tǒng)拿地高峰期，促進(jìn)了部分核心城市土地市場(chǎng)的回暖。

NO. 3｜叁

蘇州二批次土拍猜想

就在今年3月底，蘇州自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)發(fā)布了《蘇州市區(qū)2023年度首批擬出讓住宅用地清單》。

根據(jù)清單內(nèi)容，蘇州首批擬出讓共計(jì)39宗涉宅用地，其中園區(qū)7宗、姑蘇4宗、新區(qū)4宗、相城14宗、吳中4宗、吳江6宗！

具體地塊詳情如下：

從擬出讓地塊所處的區(qū)域板塊來看，相城區(qū)是供應(yīng)主力，其次是園區(qū)。大多數(shù)地塊位于區(qū)域主流核心板塊，比如園區(qū)獨(dú)墅湖、斜塘、車坊、婁葑；相城高鐵新城，元和、黃橋；吳中城南；姑蘇平江新城，吳江太湖新城等。

據(jù)悉，近期蘇州將進(jìn)行第二批次集中供地，將掛出11宗涉宅地塊，位于園區(qū)青劍湖、斜塘、獨(dú)墅湖，姑蘇區(qū)平江新城、滄浪新城，相城黃橋、渭塘，吳江松陵、太湖新城和運(yùn)東。

11宗地塊中，確實(shí)有區(qū)位條件不錯(cuò)的地塊，比如說姑蘇區(qū)滄浪新城地塊，該板塊久未供地，板塊內(nèi)積累了大量的改善需求，園區(qū)獨(dú)墅湖地塊，容積率低至1.2。

整體來看，二批次集中供地的地塊素質(zhì)不如首批次，根據(jù)一批次土拍的反饋結(jié)果，結(jié)合蘇州的政策環(huán)境和市場(chǎng)情況，我們判斷，2023年蘇州土地市場(chǎng)將呈現(xiàn)幾大趨勢(shì)。

一是加快供地節(jié)奏。為了推動(dòng)市場(chǎng)回穩(wěn)和完成供地計(jì)劃，今年的供地節(jié)奏會(huì)進(jìn)一步加快，一方面提高供地頻率，另一方面增加供地總量。

二是優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)。一則根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況和庫存情況，不斷優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)；

三是保持樂觀預(yù)期?；谡姆e極托舉，疊加房企的積極參與，2023年蘇州土地市場(chǎng)有望整體保持樂觀預(yù)期。

四是房企追逐“確定性”，土拍分化延續(xù)。城市頭部?jī)r(jià)值板塊的優(yōu)質(zhì)地塊將受到房企的關(guān)注和爭(zhēng)搶，外圍板塊或?qū)⒌變r(jià)成交。

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