今年房子難賣是毋庸置疑的

但如果我們不得不在今年把房子賣掉的話，有沒有相對(duì)較好的賣房時(shí)機(jī)

之前我認(rèn)識(shí)的中介就勸他的房東在新房前后批次之間抓緊降價(jià)

理由是相比新房供應(yīng)正當(dāng)時(shí)，在供應(yīng)間隙降級(jí)的時(shí)候，更容易吸引客戶關(guān)注

聽起來(lái)還有點(diǎn)扯對(duì)不對(duì)，但市場(chǎng)就是如此微妙

有時(shí)候就是存在一些時(shí)間差、就是存在買賣雙方的心態(tài)博弈

這些微妙的結(jié)果也是顯而易見的

前后交易相差十天半個(gè)月，可能就相差十幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)

而微妙這件事本身正是今天想跟各位討論的

到底今年有沒有一些時(shí)刻相對(duì)而言更適合你賣房

01

新房供應(yīng)間隙

每批次新房供應(yīng)間隙是一個(gè)特殊時(shí)刻

今年以來(lái)新房共計(jì)供應(yīng)了5批次，每批次基本都是當(dāng)月上中旬開始供應(yīng)

第四批次上架時(shí)間4月28日，成交基本留給了5月

每批次供應(yīng)量也比較均衡，平均6900套上下

供應(yīng)時(shí)間、供應(yīng)套數(shù)都比較穩(wěn)定的情況下，有件事挺有意思

就是當(dāng)市場(chǎng)比較平穩(wěn)的時(shí)候，一二手成交走勢(shì)基本是反著來(lái)的

3月、5月分別是市場(chǎng)高低點(diǎn)，一二手走勢(shì)基本一致

而成交接近2萬(wàn)套的2月、4月，一二手就呈現(xiàn)反向成交

2月新房成交疲軟，二手逆勢(shì)上揚(yáng)；4月二手下滑較多，新房卻在走高

這就是新房、二手兩個(gè)市場(chǎng)之間的微妙拉鋸

而這種拉鋸一直存在

2022年最為明顯

除了供應(yīng)量減少的3月、10月，新房成交基本穩(wěn)定在7000-10000套

但是二手成交就從最高1.9萬(wàn)套，最低跌落至年末的1.2萬(wàn)套

波蕩起伏的二手成交，面對(duì)的是核心穩(wěn)定的新房成交

新房對(duì)二手的擠壓不言而喻

以至于年度統(tǒng)計(jì)的時(shí)候你會(huì)發(fā)現(xiàn)，2022年二手成交15.9萬(wàn)套左右，而新房成交了8.9萬(wàn)套左右，兩者比值2：1

而在2022年之前的這個(gè)比值基本停留在3：1

也就是說(shuō)，以前成交1套新房就會(huì)成交3套二手，而現(xiàn)在這個(gè)數(shù)字變成了2套

新房的規(guī)模在擴(kuò)大，二手的份額在壓縮

至此，有一件事是可以明確的

就是新房強(qiáng)供應(yīng)的時(shí)候，二手是不得利的

那實(shí)事求是的說(shuō)，各批次供應(yīng)之間的間隙，可能更利于你的房源“生存”

生存意味什么，意味著更大概率的成交、以及更小概率的殺價(jià)

這些間隙的成交畫面包括但不僅限于，一位等待新房的客戶，在等待新房入市的時(shí)候，看中了一套二手次新，于是轉(zhuǎn)入了二手

帶著這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，我們倒著往前看，5月下旬似乎就是這個(gè)間隙，4批次和5批次之間

往后看，各位可以掌握下接下來(lái)各批次之間的供應(yīng)空擋

抓住這個(gè)空檔，至少這個(gè)時(shí)間檔相對(duì)而言競(jìng)爭(zhēng)更小

02

當(dāng)新增房源開始降落

今年以來(lái)的二手掛牌量是真的高

從3月開始，市面上的我們能看到的外網(wǎng)掛牌量就接近10萬(wàn)套上下

這還是在相當(dāng)部分房源未能對(duì)外展示的情況下

更真實(shí)的掛牌量庫(kù)存變化，還是來(lái)自鏈家內(nèi)網(wǎng)+外網(wǎng)的后臺(tái)庫(kù)存數(shù)據(jù)

整體數(shù)據(jù)，從3月的13萬(wàn)套，到4月的14萬(wàn)套，這個(gè)數(shù)字還是鏈家進(jìn)入上海以來(lái)第一次遇到

按照鏈家掛牌房源70%的市占率來(lái)計(jì)算，全市二手掛牌量在20萬(wàn)套左右

這個(gè)時(shí)候的市場(chǎng)看上去并不是好的掛牌時(shí)機(jī)

但各位

這是掛牌存量，更準(zhǔn)確說(shuō)是外網(wǎng)展示的掛牌存量

這其中包括新增、包括內(nèi)網(wǎng)房源轉(zhuǎn)外網(wǎng)、還包括過(guò)去一直沒賣掉的房源

所以，這并不能代表眼下實(shí)時(shí)的二手掛牌行情

真正的掛牌行情，得看新增房源

這方面還是可以參考掛牌市占率達(dá)到70%的鏈家

鏈家新增掛牌數(shù)據(jù)里，2月、3月確實(shí)是出奇的高

但是4月開始回落、5月繼續(xù)回落

跟總體掛牌行情走出了兩個(gè)完全不同的方向

也就是說(shuō)，整體掛牌庫(kù)存看上去還在不斷走高

但實(shí)際上4月、5月的新增掛牌，已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月下降

也就是說(shuō)，越來(lái)越多房東意識(shí)到現(xiàn)在掛牌價(jià)格被動(dòng)之后，停止掛牌似乎更正確

這是數(shù)字上的轉(zhuǎn)折，更是一種市場(chǎng)心態(tài)的止損

畢竟中介帶看減少的情況下，房源已經(jīng)多到應(yīng)接不暇，能有帶看已經(jīng)不錯(cuò)，能坐下來(lái)談價(jià)格的基本上都被狠狠砍價(jià)

換句話說(shuō)，新增房源連降兩個(gè)月的當(dāng)下

可能是個(gè)不錯(cuò)的窗口期

要知道，掛牌量不僅僅意味掛牌量本身，更意味著背后微妙的市場(chǎng)情緒

不信你看，同樣500萬(wàn)的房子，上個(gè)月你輕輕松松還10萬(wàn)，這個(gè)月你再試試

所以，如果掛牌數(shù)字一路高歌，那我勸你掛牌的事情再等等

但是當(dāng)掛牌數(shù)據(jù)開始回落的時(shí)候，如果你有掛牌需求

不妨現(xiàn)在就試試

03

再給“金九銀十”一個(gè)機(jī)會(huì)

過(guò)去四五年的成交歷史里面，金九銀十效應(yīng)早已不明顯

本身金九銀十就跟過(guò)去十年的新房秋季房展會(huì)這樣的銷售節(jié)點(diǎn)有關(guān)，當(dāng)現(xiàn)在這類促銷模式改變的時(shí)候，金九銀十消失是必然的

不過(guò)接下來(lái)你倒是真的還可以指望下這兩個(gè)月

相對(duì)于其他時(shí)間，這兩個(gè)月的時(shí)間相對(duì)更好，更好的點(diǎn)倒不是金九銀十，而是單純這兩個(gè)月的天氣

從2019年以來(lái)的月成交數(shù)據(jù)里，我們可以看到

7月、8月基本是全年成交低點(diǎn)

這兩個(gè)月正值酷暑，一年之中最熱的時(shí)候，你說(shuō)我非要這時(shí)候出去看房買房，當(dāng)然有的這種情況

但更大范圍看，天氣炎熱確實(shí)影響房屋帶看跟成交

但是市場(chǎng)需求是一直在的

這也是為什么8月末、9月、10月，相對(duì)而言更值得期待

04

那有沒有什么時(shí)候是不適合的

說(shuō)了這么多合適的，那有沒有不適合的賣房時(shí)機(jī)

別的不說(shuō)，有一點(diǎn)是值得注意的，就是當(dāng)我們的中介小伙伴瘋狂發(fā)政策的時(shí)候

比如這條經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)發(fā)文，可能有小伙伴朋友圈刷到過(guò)

越是這種朋友圈瘋狂刷屏，大家越是冷靜

首先信息真假難辨，更重要的是政策的解讀方向

大部分這種轉(zhuǎn)發(fā)都是唱多的

比如經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)這篇文字，就被過(guò)度解讀，經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)也是重要媒體，但畢竟不是經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)這類風(fēng)向標(biāo)

過(guò)度解讀內(nèi)容，其實(shí)跟真實(shí)市場(chǎng)走勢(shì)無(wú)關(guān)聯(lián)

所以越是這時(shí)候，越要留心這是不是賣房好時(shí)機(jī)

哪怕是遇到政策高發(fā)期，除非遇到關(guān)鍵性政策，否則政策高發(fā)期反而會(huì)成為市場(chǎng)觀望期，因?yàn)榇蠹叶枷肟纯催€有沒有

05

今年確實(shí)是賣房難的一年

我記得前年中介還自信跟我說(shuō)房源比客源更重要

有了房源，不愁沒成交

但是這幾年，市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)入買方市場(chǎng)

特別是今年

也是這個(gè)時(shí)候各位房東需要在賣房這件事上花更多心思

是不是簡(jiǎn)單裝修下、是不是跟中介商量一個(gè)賣房計(jì)劃

或者看看我們今天說(shuō)的這些賣房時(shí)機(jī)

可能對(duì)你的賣房之路更有幫助

以上為正文，來(lái)自巧克麗麗