【環(huán)宇雜談】

現(xiàn)在，要把成本降下來(lái)，要把虹吸的資金釋放出來(lái)，要把壓制的消費(fèi)解放出來(lái)。在樓市基本面尚可的情況下，一說(shuō)并無(wú)恰當(dāng)理由。

李宇嘉

近期，要不要“救樓市”的話題很熱。當(dāng)然，呼吁要救的很多是業(yè)內(nèi)人士，比如開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、自媒體等，都是吃這碗飯的，最能感知行業(yè)調(diào)整的切膚之痛。有的新盤項(xiàng)目推出半年，區(qū)區(qū)100套房子去化不到一半；從業(yè)幾年的資深中介小哥，居然兩個(gè)月沒(méi)談成一單，近期退掉在租的房子，搬到城中村；有的開(kāi)發(fā)區(qū)，去年到現(xiàn)在沒(méi)賣1宗地，機(jī)關(guān)的績(jī)效全砍。

另外，一些學(xué)者也呼吁救助樓市。很簡(jiǎn)單，救樓市既能穩(wěn)投資、穩(wěn)消費(fèi)，還能借助樓市牽涉面廣的特征，提振上下游各行各業(yè)的信心，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的壓力小多了。筆者認(rèn)為，每個(gè)人的角度不同，說(shuō)的都沒(méi)有錯(cuò)，但都是站在當(dāng)下、站在自身利益的角度談的。如果站在更高的角度看，樓市下行的影響程度越大、范圍越廣、痛感越明顯，也意味著對(duì)樓市的依賴程度越深。

進(jìn)一步講，如果用“大劑量”的“硬招”把樓市拉起來(lái)，比如就像專家們所說(shuō)的，一線城市退出限購(gòu)，二套房首付比例降至30%，開(kāi)啟新一輪棚改等，又回到了過(guò)去的“老路”。問(wèn)題是，在供應(yīng)量極大，需求端剛需、新中產(chǎn)購(gòu)買力孱弱，背負(fù)債務(wù)買房的情緒很低的情況下，這種回升能持續(xù)多久？當(dāng)這個(gè)龐然大物再次回落，負(fù)面影響有多大？還要用更大的力度去救？

從近期的政策姿態(tài)來(lái)看，房地產(chǎn)的治理思路非常清晰，即商品房高舉高打的“開(kāi)發(fā)-銷售”舊模式式微，長(zhǎng)周期下行呈不可阻擋之勢(shì)。在防范風(fēng)險(xiǎn)、推進(jìn)保交樓的前提下，維持基調(diào)友好的政策環(huán)境，扶持合理的購(gòu)房需求，確保市場(chǎng)主體預(yù)期穩(wěn)定，平滑調(diào)整的周期和波動(dòng)，降低調(diào)整的陣痛。同時(shí)，逐步褪去地產(chǎn)的財(cái)富屬性，降低對(duì)內(nèi)需的擠出效應(yīng)，積極打造新模式。

因此，通過(guò)需求端的漲價(jià)預(yù)期，借助加杠桿拉升需求能力，并托起供給量，實(shí)現(xiàn)供需循環(huán)上臺(tái)階的舊思路，既格格不入，也到了必須要揮別的時(shí)候了。當(dāng)下，之所以消費(fèi)和內(nèi)需比較疲弱，很大程度上在于房子、教育等大宗消費(fèi)的成本太高，以及其財(cái)富效應(yīng)下吸附社會(huì)大量資金，導(dǎo)致微觀層面數(shù)以億計(jì)的普通百姓的消費(fèi)無(wú)法提振，影響全社會(huì)就業(yè)和內(nèi)需基礎(chǔ)。

所謂大樹(shù)底下不長(zhǎng)草，就是這個(gè)道理。反過(guò)來(lái)，“鯨落萬(wàn)物生”，講的就是房地產(chǎn)的軟著陸，將帶來(lái)其他行業(yè)、消費(fèi)內(nèi)需修復(fù)的效應(yīng)?，F(xiàn)在正在推進(jìn)這個(gè)過(guò)程，其效果也開(kāi)始顯現(xiàn)。比如，新一代的年輕人，逐漸擺脫了房子束縛，他們不僅更樂(lè)于消費(fèi)，而且消費(fèi)偏好也更加多元、更加個(gè)性化，從而創(chuàng)造出了層出不窮的消費(fèi)場(chǎng)景和需求，也創(chuàng)造了新的就業(yè)機(jī)會(huì)。

近期，“房住不炒”開(kāi)始深入人心，“房?jī)r(jià)只漲不跌”的頑固預(yù)期被打破。我們明顯看到，擁有多套房的人開(kāi)始出售手上的房子，只剩自住的那一套。騰挪出來(lái)的錢，開(kāi)始投資醫(yī)療美容、咖啡豆原產(chǎn)、養(yǎng)老服務(wù)等等。新的產(chǎn)業(yè)如雨后春筍，他們極大地提升了年輕人、新就業(yè)大學(xué)生、廣大打工人的就業(yè)機(jī)會(huì)。解決就業(yè)這個(gè)當(dāng)務(wù)之急的同時(shí)，政策還在積極地降成本。

比如，各地都在發(fā)展保租房，推進(jìn)城中村配套補(bǔ)短板，推進(jìn)教育均等化，大力發(fā)展新能源汽車，推廣普惠金融等，目的就是全面降低生活和創(chuàng)業(yè)的成本，包括住的成本、交通的成本、教育的成本、融資的成本，目的就是讓所有年輕人、新市民不用為居住、教育和交通等大宗消費(fèi)太發(fā)愁。有了穩(wěn)定的收入，大宗消費(fèi)的成本也不高，整個(gè)內(nèi)需和消費(fèi)才能真正穩(wěn)定下來(lái)。

上世紀(jì)70-90年代，父輩祖輩們的工資僅幾十元或上百元。但為何，他們有能力、也敢于購(gòu)買超過(guò)工資幾倍到幾十倍的“老件”（自行車、手表、縫紉機(jī)）、新件（電視、冰箱、洗衣機(jī)）。因?yàn)?，他們沒(méi)有后顧之憂，不用為房子、教育擔(dān)心?，F(xiàn)在，為何不敢消費(fèi)，拼命儲(chǔ)蓄，因?yàn)轭檻]太多、成本太高?，F(xiàn)在，要把成本降下來(lái)，要把虹吸的資金釋放出來(lái)，要把壓制的消費(fèi)解放出來(lái)。因此，在樓市基本面尚可的情況下，一說(shuō)并無(wú)恰當(dāng)理由。

（作者系房地產(chǎn)資深研究人士）

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