原標(biāo)題：樓市乍暖還寒？

樓市乍暖還寒？

近期，全國各地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些好轉(zhuǎn)的跡象，樓市有企穩(wěn)回升的趨勢。

不過，由于長期處于“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營模式下，我國房地產(chǎn)企業(yè)的高風(fēng)險狀態(tài)仍不容忽視。

住建部部長倪虹近日表示，下一步，將用“抓兩頭、帶中間”的方法，以“精準(zhǔn)拆彈”的方式化解風(fēng)險。

何為“精準(zhǔn)拆彈”？如何化解樓市風(fēng)險，避免暴雷？

中指研究院監(jiān)測顯示，2月樓市成交量環(huán)比大幅上漲31.9%，同比降幅縮小。一線城市成交量環(huán)比漲5.0%，廣州、深圳環(huán)比漲幅明顯。二線代表城市環(huán)比漲43.9%，同比跌2.3%，其中濟南漲幅最高，環(huán)比漲幅為108.16%。三線代表城市成交量環(huán)比漲幅均超50%，其中韶關(guān)漲幅最高，環(huán)比漲幅為140.4%。

3月7日，住建部部長倪虹在兩會部長通道上表示，從市場供給、市場預(yù)期、政策落實情況三個方面看，對房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)回升充滿信心。

在供需方面，很多住房項目復(fù)工率都大大提高，看房量也在大幅提升，成交量也明顯改善。在市場預(yù)期方面，今年1、2月，全國商品房銷售結(jié)束了13個月的負(fù)增長， 70個大中城市的房價總體平穩(wěn)，保交樓的工作也在扎實推進，房企合理性融資也得到了改善。在政策落實情況方面，對于首套住房大力支持、對于二套住房合理支持的政策都已經(jīng)出臺，正在落實見效；同時，關(guān)于不讓投機炒房者重新入市、原則上不支持三套以上購房的要求，各地也在認(rèn)真落實。

與此同時，倪虹表示，在支持房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升的同時，也要防范化解房地產(chǎn)可能形成的風(fēng)險。

今年的政府工作報告提出，“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴展，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展”。

目前來看，樓市的風(fēng)險主要集中在房企端。

中國國際經(jīng)濟交流中心副理事長王一鳴表示，房地產(chǎn)開發(fā)投資有望企穩(wěn)，優(yōu)質(zhì)房企資金鏈緊張狀況得到緩解，但房地產(chǎn)企業(yè)增加投資的動力和意愿仍然不強。

國際貨幣基金組織(IMF)亞洲太平洋部主任克里希納·斯里尼瓦桑認(rèn)為，在中國經(jīng)濟呈現(xiàn)強勁反彈的同時，從中長期來看，中國經(jīng)濟還將面臨風(fēng)險。其中，首先需要關(guān)注的就是，陷入困境的中國房地產(chǎn)行業(yè)會對中國經(jīng)濟持續(xù)增長造成負(fù)面影響。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池告訴中國新聞周刊，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，關(guān)系到鋼鐵、水泥、建筑業(yè)、裝修裝飾等上下游幾十個行業(yè)的生存，進而影響到國民經(jīng)濟增長。房地產(chǎn)業(yè)的困境會導(dǎo)致一系列連鎖反應(yīng)，開發(fā)商不能按時交樓，會引發(fā)“斷供潮”；“斷供潮”會導(dǎo)致銀行貸款不能按時收回，進而引發(fā)銀行倒閉，甚至出現(xiàn)金融危機、經(jīng)濟危機。

當(dāng)前，房企債務(wù)危機依然高懸。

3月3日，央行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝在新聞發(fā)布會上表示，“從2021年下半年以來，以恒大為代表的部分房地產(chǎn)企業(yè)由于長期‘高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)’經(jīng)營，患上了嚴(yán)重的‘高血壓’，資產(chǎn)負(fù)債表持續(xù)處于高風(fēng)險狀態(tài)，最終不可持續(xù)出現(xiàn)風(fēng)險。我們比喻，從‘高血壓’變成‘中風(fēng)’?！?/p>

機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月31日，2023年房企債券余額為9579.6億元，其中信用債占比65.9%，海外債占比34.1%，債務(wù)規(guī)模仍然較高。2023年一季度即為今年首個償債高峰，償還壓力較大。其中信用債中有近400億元、海外債中有近700億元為出險房地產(chǎn)企業(yè)的到期債務(wù)，占一季度到期債務(wù)的四成。

而從去年以來，房企債務(wù)違約現(xiàn)象不斷攀升。2022年房企境內(nèi)債出現(xiàn)展期、未按時兌付本息、觸發(fā)交叉違約、實質(zhì)違約的債券數(shù)量高達105只，涉及28家債券發(fā)行主體，違約規(guī)模為1283.8億元；房企境外債出現(xiàn)展期、違約的數(shù)量達到94只，涉及36家發(fā)行主體，違約規(guī)模為320.1億美元。

從上市房企來看，根據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2022年底，共有40家上市房企出現(xiàn)債務(wù)違約。盡管違約房企數(shù)量占上市房企數(shù)量的比例不到四分之一，但違約房企資產(chǎn)和負(fù)債規(guī)模占上市房企的比例高達近4成。

當(dāng)前，一方面，自恒大債務(wù)危機爆發(fā)以來，同樣中了債務(wù)違約風(fēng)險的“中風(fēng)”企業(yè)越來越多，且出險企業(yè)的規(guī)模較大，如奧園、世茂等紛紛陷入困局；另一方面，恒大、藍光發(fā)展等部分出險企業(yè)癥狀變得更為嚴(yán)重。

藍光發(fā)展日前發(fā)布的2022年業(yè)績預(yù)告顯示，在計提160億元的資產(chǎn)減值損失、6億元的非經(jīng)營虧損和58億元的經(jīng)營性虧損后，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)由2021年的13.57億元變?yōu)?208.21億元，已經(jīng)資不抵債。

國家金融與發(fā)展實驗室房地產(chǎn)金融研究中心分析指出，部分出險房企的債務(wù)風(fēng)險已經(jīng)由初始違約時的流動性風(fēng)險，因存貨資產(chǎn)價格下跌的減值損失、資產(chǎn)處置減值損失、經(jīng)營性虧損和債務(wù)違約產(chǎn)生的非經(jīng)營虧損等原因，演變?yōu)橘Y不抵債風(fēng)險。一旦資不抵債，甚至進入破產(chǎn)清算程序，那么其產(chǎn)生的影響將是系統(tǒng)性的。

潘功勝表示，加上房地產(chǎn)市場中長期需求中樞水平下移，以及持續(xù)三年的疫情沖擊對就業(yè)、收入預(yù)期影響較大，多重因素的疊加放大了房地產(chǎn)市場風(fēng)險的外溢性。

植信投資研究院資深研究員馬泓告訴中國新聞周刊，當(dāng)前房地產(chǎn)市場風(fēng)險隱患較多，2023年預(yù)計房企收入增速或?qū)⑦M一步放緩，疊加房企部分展期債務(wù)再度到期，部分中小房企仍有可能繼續(xù)面臨經(jīng)營虧損和債務(wù)違約問題。

在答復(fù)嚴(yán)重虧損的問詢函時，藍光發(fā)展回應(yīng)稱，2022年度，雖然支持房地產(chǎn)行業(yè)的政策陸續(xù)出臺，但政策落地以及向市場的傳導(dǎo)需要一定時間，項目所處多個區(qū)域的房地產(chǎn)市場仍在持續(xù)承壓，茂名、新鄉(xiāng)、達州、昆明等城市甚至出現(xiàn)量價齊跌的情形，虧損壓力較大。

趙秀池向中國新聞周刊表示，目前中國房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險體現(xiàn)在開發(fā)商融資較難，部分開發(fā)商資金鏈斷裂，不能按時交付房屋，由此出現(xiàn)部分購房者“斷供”；購房者受制于過嚴(yán)的限購限貸政策，購房需求不能釋放；由于限價導(dǎo)致房價市場信號失靈，不能反映市場的供求關(guān)系，出現(xiàn)新房與二手房房價倒掛；部分長租房、商辦類、100%開發(fā)商自持的項目不能實現(xiàn)良性循環(huán)等。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰向中國新聞周刊表示，今年以來，新房市場修復(fù)弱于、晚于二手房修復(fù)，主要是消費者對于房企風(fēng)險能否有效化解、新房項目能否按質(zhì)按期交付仍持觀望態(tài)度，因此房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險的化解是關(guān)乎房地產(chǎn)市場平穩(wěn)修復(fù)關(guān)鍵。

斯里尼瓦桑在肯定中國樓市政策的同時，建議通過采取宏觀審慎的政策，加強對購房者的保護，并推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型。

王一鳴表示，要繼續(xù)改善優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負(fù)債，滿足行業(yè)合理融資需求，促進房地產(chǎn)投資觸底回升。

“需要綜合施策來改變現(xiàn)狀”，植信投資研究院資深研究員馬泓表示，2023年監(jiān)管部門將實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃，開展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補充”“預(yù)期提升”四項行動，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。與此同時，需要扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，運用好保交樓專項借款、保交樓貸款支持計劃等政策工具，積極提供配套融資支持，避免局部再度出現(xiàn)“斷供”風(fēng)險。

“要想辦法讓房地產(chǎn)市場回暖，通過市場回暖提振市場主體的信心”，趙秀池認(rèn)為，樓市當(dāng)前的困境既有疫情影響，也有過嚴(yán)政策的影響。要化解樓市風(fēng)險，需要從供求兩個方面給予相關(guān)政策的支持，調(diào)整過時的房地產(chǎn)調(diào)控政策，處理好租賃市場和產(chǎn)權(quán)房市場的關(guān)系，市場與保障的關(guān)系。

她建議，對開發(fā)商而言，尤其要加大樓市低成本融資的支持力度，從貸款、債券、股權(quán)、基金等多渠道給予融資支持。對購房人而言，各城市應(yīng)因城施策，根據(jù)人口和人才政策，適當(dāng)調(diào)整過時的限購、限貸政策；住房消費貸款的首付款、利率應(yīng)進一步降低，個人房貸利率應(yīng)該低于中小微企業(yè)利率。

另外，還需要思考的是，商品房市場和保障房市場的關(guān)系要處理好，限價不應(yīng)該運用于商品房市場；允許低效閑置的商辦類、工廠等轉(zhuǎn)為租賃住房，也應(yīng)該允許沒有盈利模式的100%開發(fā)商自持的長租公寓轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房。

倪虹表示，下一步，將用“抓兩頭、帶中間”的方法，以“精準(zhǔn)拆彈”的方式化解風(fēng)險。“一頭”是抓優(yōu)質(zhì)房企，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國有房企和優(yōu)質(zhì)民營房企，改善他們的資產(chǎn)負(fù)債狀況，滿足他們合理的融資需求；另“一頭”是抓出險的房企，一方面幫助他們能夠自救，另一方面嚴(yán)格依法依規(guī)處置，絕不讓損害群眾利益的行為蒙混過關(guān)，要讓他們付出應(yīng)有代價。

對此，一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，在樓市下行期，一些開發(fā)商像以往一樣抱著坐等救援的心態(tài)，結(jié)果錯失了自救的時機，越陷越深，這也警醒開發(fā)商，必須盡快自救，或者轉(zhuǎn)型發(fā)展。

中指研究院分析認(rèn)為，未來，針對優(yōu)質(zhì)房企的資金支持力度有望繼續(xù)加大，前期已出臺的政策亦有望加快落實，促進企業(yè)資金面繼續(xù)改善。同時，本次首次提到“防止無序擴張”，過去多年房企在“三高模式”下，推動行業(yè)快速發(fā)展，部分房企市場份額快速提升，但也導(dǎo)致行業(yè)風(fēng)險積聚，未來針對企業(yè)的監(jiān)管或保持嚴(yán)格，促進企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

與此同時，倪虹表示，“我們希望的企穩(wěn)回升應(yīng)該是牢牢堅持‘房子是用來住的，不是用來炒的’定位的企穩(wěn)回升，是大力支持剛性和改善性需求的企穩(wěn)回升，是防止市場大起大落的企穩(wěn)回升，是促進行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的企穩(wěn)回升?！?/p>

作者：劉德炳