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一、江蘇多城試點(diǎn)帶押過(guò)戶(hù)

最近，一種二手房交易的新模式——“帶押過(guò)戶(hù)”在多個(gè)城市推出，被視為活躍樓市的重要調(diào)整。

從已經(jīng)官宣的幾個(gè)城市來(lái)看，南京、蘇州、濟(jì)南、昆明等均已有成功案例。相比此前還清按揭才可解押、過(guò)戶(hù)，“帶押過(guò)戶(hù)”可以大大節(jié)約時(shí)間和金錢(qián)成本(主要是原房主)，同時(shí)提升二手房交易安全性，業(yè)內(nèi)人士紛紛叫好。

不過(guò)據(jù)記者從上述幾個(gè)城市的銀行工作人員處了解到，目前除各地不動(dòng)產(chǎn)登記中心與部分銀行合作推進(jìn)的案例外，大范圍的政策執(zhí)行尚未全面落地，尤其中小銀行多數(shù)未接到相關(guān)通知。有蘇州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)人士表示，據(jù)其了解，待部分銀行與相關(guān)部門(mén)的系統(tǒng)對(duì)接工作準(zhǔn)備充分后會(huì)正式執(zhí)行。

事實(shí)上，自《民法典》施行后，“帶押過(guò)戶(hù)”逐漸具備法律條件，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，接下來(lái)還會(huì)有更多城市跟進(jìn)推出。在按揭貸款持續(xù)低迷的背景下，各銀行作為抵押權(quán)人也有意愿配合執(zhí)行，提振地產(chǎn)需求市場(chǎng)的效果值得期待。

(來(lái)源：海報(bào)新聞)

二、帶抵押過(guò)戶(hù)意味著什么

9月16日晚間，南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心官方微信號(hào)“南京不動(dòng)產(chǎn)”發(fā)布消息稱(chēng)，南京市全面推行二手房“帶押過(guò)戶(hù)”的模式。

南京并不是第一個(gè)推出“帶押過(guò)戶(hù)”的城市。據(jù)記者不完全了解，8月以來(lái)至少有昆明、蘇州、濟(jì)南、福州等城市支持或有限度支持這一模式，并已有相應(yīng)成功案例。

所謂“帶押過(guò)戶(hù)”，即存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，無(wú)需先行還貸或墊付，即可實(shí)現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及新抵押設(shè)立(下稱(chēng)“三項(xiàng)業(yè)務(wù)”)。在此之前，國(guó)內(nèi)二手房交易普遍要求賣(mài)方(原房主)先解押才能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，而解押則意味著需要還清按揭貸款。

在還清既有房貸過(guò)程中，賣(mài)方往往需要花費(fèi)大量時(shí)間籌集資金、到銀行辦理提前還款等，交易流程復(fù)雜，而如果賣(mài)方尋求社會(huì)“過(guò)橋資金”還會(huì)加大風(fēng)險(xiǎn)。

隨著去年《民法典》的施行，“帶押過(guò)戶(hù)”已經(jīng)具備放開(kāi)的法律條件。根據(jù)原《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，財(cái)產(chǎn)(房屋)抵押后的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)需要抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商一致，后者同意則需要抵押人先還清債務(wù)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的不得轉(zhuǎn)讓(受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外);《民法典》則明確，抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)且抵押權(quán)不受影響，但應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。

以南京為例，該市不動(dòng)產(chǎn)登記中心表示，該市在《民法典》施行后深化落實(shí)“帶押過(guò)戶(hù)”的要求，在業(yè)務(wù)流程、技術(shù)支撐、工作指導(dǎo)等方面進(jìn)行優(yōu)化和細(xì)化;福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心也表示，該市早在2021年4月就先行先試開(kāi)展“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)。

從已經(jīng)官宣放開(kāi)的幾個(gè)城市來(lái)看，“帶押過(guò)戶(hù)”在流程上大大簡(jiǎn)化，三項(xiàng)業(yè)務(wù)普遍可以“一次申請(qǐng)，全部搞定”，百姓只需“進(jìn)一個(gè)窗口，提交一套材料”。賣(mài)方交易成本大大降低，而買(mǎi)方也可一次性完成房子過(guò)戶(hù)、重新抵押并獲得新的住房按揭貸款。

這一模式真正實(shí)現(xiàn)了原抵押注銷(xiāo)登記和新抵押登記的“無(wú)縫連接”，有效防范交易風(fēng)險(xiǎn)，既“鎖定”真正的買(mǎi)方，又防止“一房多賣(mài)”，也確保了銀行抵押權(quán)的落實(shí)。中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融研究院首席研究員董希淼表示，過(guò)去即使賣(mài)方順利籌集資金還清按揭，也依然存在不能過(guò)戶(hù)的可能，現(xiàn)在這種風(fēng)險(xiǎn)大大降低。

(來(lái)源：海報(bào)新聞)