去年下半年開(kāi)始，找我問(wèn)買(mǎi)房的人是過(guò)去幾年的總和。其中被問(wèn)得最多的問(wèn)題就 是 ，2023年，房子還能買(mǎi)嗎？

01

怎么判斷房子能不能買(mǎi)

房子還能不能買(mǎi)，回答這個(gè)問(wèn)題有個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，就是看要買(mǎi)的房子還是不是“優(yōu)質(zhì)安全資產(chǎn)”，是，當(dāng)然要買(mǎi)；不是，就需要斟酌考慮。

所謂“優(yōu)質(zhì)安全資產(chǎn)”，要滿(mǎn)足兩個(gè)條件：

一是“優(yōu)質(zhì)”，能跑贏(yíng)大部分資產(chǎn)品類(lèi)。

二是“安全”，波動(dòng)不大，最大回撤可控。

“最大回撤”是一個(gè)金融術(shù)語(yǔ)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是從上次高點(diǎn)下跌到最低的值。比如，騰訊股票最高時(shí)是747元，最低跌落到200元，那么當(dāng)下騰訊的最大回撤就是73%。

我在課程里給了一張圖，以新房?jī)r(jià)格計(jì)算的不同城市房產(chǎn)在不同階段的表現(xiàn)。你會(huì)看到，

第一階段，2000-2012年，中國(guó)房產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)安全資產(chǎn)；

第二階段，2013-2021年，出現(xiàn)分化，部分城市的房子是優(yōu)質(zhì)安全資產(chǎn)；

第三階段，2022年之后，持續(xù)劇烈分化，但少數(shù)區(qū)域的房產(chǎn)仍然是優(yōu)質(zhì)安全資產(chǎn)。

接下來(lái)，我們來(lái)逐個(gè)分析，

• 2022年之后，哪些少數(shù)區(qū)域或城市的房產(chǎn)還能買(mǎi)，為什么？

• 哪些區(qū)域或城市的房產(chǎn)會(huì)面臨較大風(fēng)險(xiǎn)？

02

哪些少數(shù)區(qū)域（城市）的房產(chǎn)能買(mǎi)

這里細(xì)節(jié)很多，其中有兩個(gè)細(xì)節(jié)會(huì)部分決定我們對(duì)2022年之后的房?jī)r(jià)預(yù)期。

第一個(gè)細(xì)節(jié)是，任何階段，整體房子的年化收益率都低于中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速，但一線(xiàn)城市房子的年化收益率都遠(yuǎn)高于中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速。

2000-2012年和2013-2021年這兩個(gè)階段，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速分別是10.1%和6.6%，整體房子（70城）的年化收益率分別是6.1%和4.9%，但一線(xiàn)城市（北上廣深）房子的收益率是13.1%和8.0%，都比中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速高。一線(xiàn)城市房子是毋庸置疑的優(yōu)質(zhì)安全資產(chǎn)。

不過(guò)，即使是其他城市的房產(chǎn)，過(guò)去22年的回報(bào)率也比國(guó)債和A股上證指數(shù)高。所以，對(duì)我們普通老百姓來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房幾乎是唯一稍微靠譜的投資儲(chǔ)蓄方式。

那2022年之后，買(mǎi)房的期望回報(bào)率是多少呢？

整體上，房產(chǎn)回報(bào)不超過(guò)經(jīng)濟(jì)增速這個(gè)規(guī)律不會(huì)變，一線(xiàn)城市房產(chǎn)回報(bào)超過(guò)經(jīng)濟(jì)增速的規(guī)律也不會(huì)變。

2022年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速大概會(huì)在3-3.5%，由于房地產(chǎn)行業(yè)下行，房?jī)r(jià)整體下跌了2.4%，但一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)仍然上漲了2.7%。

往后看5年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)政策的依賴(lài)度很大，假設(shè)宏觀(guān)政策是“穩(wěn)妥積極”，我們可以預(yù)期GDP平均會(huì)有4-4.5%左右的增長(zhǎng)。此外，中國(guó)目前還面臨幾個(gè)現(xiàn)狀：

• 城市化率接近70%，人口大規(guī)模流入城市的區(qū)間已經(jīng)不大；

• 相比10年前，中國(guó)25-39歲的生育主力人群占比下降超過(guò)20%，而且教育和收入水平的提高也在影響年輕人的生育意愿；

• 2020年，中國(guó)城市住房自有率是73%，整體高于發(fā)達(dá)國(guó)家60%的水平，但北上廣深的自住房率仍低于60%。

給定未來(lái)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速和社會(huì)現(xiàn)狀，大概可以預(yù)期，中國(guó)房產(chǎn)的年化收益很可能徘徊在2%左右，但一線(xiàn)城市的房產(chǎn)回報(bào)仍有很大概率維持在5%（注意，這是新房）。

所以，當(dāng)你問(wèn)房子還要不要買(mǎi)的時(shí)候，不妨問(wèn)問(wèn)自己，是否能接受一個(gè)2%或者5%左右的平均年化收益率。或者問(wèn)問(wèn)自己，有沒(méi)有眼光和運(yùn)氣做出超過(guò)這種收益的個(gè)體選擇？這是第一個(gè)結(jié)論。

接下來(lái)我們來(lái)看第二個(gè)細(xì)節(jié)。

在2020年給出的購(gòu)房城市名單上，我曾列出4個(gè)次一線(xiàn)城市，成都、杭州、南京、蘇州。蘇州缺少公開(kāi)數(shù)據(jù)，我稍微算了一下其他三個(gè)城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)，有意思的是，它們呈現(xiàn)出了和中國(guó)房產(chǎn)增速不太一樣的趨勢(shì)。

2000-2012年，這幾個(gè)城市的房產(chǎn)回報(bào)率只有4.6%，甚至低于6.1%的全國(guó)水平；

2013-2021年，幾個(gè)城市的房產(chǎn)回報(bào)率變成了5.7%，高于4.9%的全國(guó)水平。

2022年是最奇特的，在全國(guó)房?jī)r(jià)下跌的情況下，這幾個(gè)城市房產(chǎn)回報(bào)居然是4.5%，甚至超過(guò)了一線(xiàn)城市。

這是為什么呢？我認(rèn)為可能跟“共同富?！闭哂嘘P(guān)。

前面的信息告訴我們，中國(guó)的城市化水平已經(jīng)很高，房產(chǎn)的高收益階段基本告一段落。但像北上深這些明顯具有人口虹吸效應(yīng)的城市，增長(zhǎng)潛力毋庸置疑。這些地方房?jī)r(jià)高企，房產(chǎn)相對(duì)集中，這都是明牌。這個(gè)現(xiàn)象容易拉大貧富差距，可能跟共同富裕的政策方向相悖，所以面臨一定的政策風(fēng)險(xiǎn)。

一個(gè)地方的風(fēng)險(xiǎn)往往意味著另一個(gè)地方的機(jī)會(huì)。部分資金很可能從一線(xiàn)外溢到次一線(xiàn)。所以2022年后的一段時(shí)間，次一線(xiàn)（成杭蘇南）的房產(chǎn)估值有希望獲得部分溢價(jià)，甚至取得和一線(xiàn)城市相當(dāng)?shù)幕貓?bào)，西南和長(zhǎng)三角地區(qū)的家庭可以對(duì)這個(gè)問(wèn)題提起重視。這是第二個(gè)結(jié)論。

03

哪些城市（區(qū)域）房產(chǎn)面臨較大風(fēng)險(xiǎn)

說(shuō)完了哪些地方的房子能買(mǎi)，預(yù)期收益率是多少后，我們來(lái)重點(diǎn)分析一下風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，也就是買(mǎi)哪些地方的房子虧錢(qián)的概率大。

其實(shí)很多地方的房產(chǎn)早就開(kāi)始虧錢(qián)。尤其是2022年，中國(guó)房產(chǎn)持續(xù)二十多年的“上行”趨勢(shì)被打破。截至2022年10月，在70個(gè)較大城市的二手房?jī)r(jià)格中，只有6個(gè)城市，成都、北京、上海、昆明、南充、無(wú)錫，房?jī)r(jià)是上漲的。其他城市全部下跌，其中東北地區(qū)的牡丹江、哈爾濱，和廣西省北海市，跌幅排在前三。

也就是說(shuō)，安全資產(chǎn)中的“最大回撤可控”這個(gè)條件已經(jīng)被打破了。如果我們將時(shí)間維度拉長(zhǎng)，會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)“最大回撤”更大。在課程文稿最后，我列出了過(guò)去3年和5年二手房、新房跌幅最大的10個(gè)城市。

這份名單其實(shí)就提示了我們未來(lái)買(mǎi)房的兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

第一，名單里出現(xiàn)了四個(gè)省會(huì)城市：貴陽(yáng)、石家莊、鄭州和哈爾濱。

哈爾濱和東北地區(qū)的整體衰落以及嚴(yán)寒氣候有關(guān)；石家莊和北京在地理上同處河北省內(nèi)，極度缺乏存在感；貴陽(yáng)則是前幾年地方財(cái)政膨脹過(guò)于嚴(yán)重的結(jié)果。

但鄭州房?jī)r(jià)的大幅下跌看起來(lái)相對(duì)奇怪，鄭州作為人口大省河南的省會(huì)，應(yīng)該是具有較強(qiáng)人口吸附能力的。為什么會(huì)大跌？

一個(gè)聽(tīng)上去很無(wú)聊的答案：之前漲太多了。

我舉個(gè)例子，你可能會(huì)更有體感：鄭州1274.2萬(wàn)人口，重慶3212萬(wàn)人口，長(zhǎng)沙1023.9萬(wàn)人口。但2020年的時(shí)候，鄭州二手房的價(jià)格是13509元，比重慶和長(zhǎng)沙高了差不多20-25%。

這么一比你就明白了，除了我提到的北上廣深成杭南之外，現(xiàn)在即使是買(mǎi)省會(huì)城市的房子，也需要橫向做比較。如果在經(jīng)濟(jì)、人口相差不遠(yuǎn)的情況下，一個(gè)地方的房?jī)r(jià)很冒尖，很可能是跟之前地方政府的過(guò)度負(fù)債或者開(kāi)發(fā)有關(guān)系，這時(shí)候買(mǎi)房是可能站在山崗上的。

第二，二手房跌幅最大的是黑龍江牡丹江，三年跌了22%，這樣的回撤水平簡(jiǎn)直堪比A股。有的地方連新房都跌，像廣西北海、四川瀘州、湖南常德和岳陽(yáng)，過(guò)去三年新房累計(jì)跌了10%左右，雖然不算驚人，但考慮到新房被“限價(jià)”，說(shuō)明這些區(qū)域已經(jīng)增長(zhǎng)乏力。

而這些城市，都是人口流出地。前兩年課程我們一直在討論，決定城市房?jī)r(jià)的其實(shí)是人。

人口（尤其是有購(gòu)買(mǎi)力的人口）的流入或流出，是城市增長(zhǎng)預(yù)期最重要的長(zhǎng)期指標(biāo)。政府供地?cái)?shù)目、土地政策、限購(gòu)政策或者貸款條件，都可能在短期內(nèi)發(fā)生變化，房?jī)r(jià)上漲或下跌，但“人口”是自然的慢變量，更容易反映社會(huì)的長(zhǎng)期預(yù)期。

2017-2019年，我們團(tuán)隊(duì)曾利用互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)，比較精準(zhǔn)地計(jì)算過(guò)中國(guó)各個(gè)城市的人口流動(dòng)情況，跟2021年公布的第七次全國(guó)人口普查（下文簡(jiǎn)稱(chēng)“七普”）展現(xiàn)的趨勢(shì)很類(lèi)似。

當(dāng)時(shí)我們發(fā)現(xiàn)了一個(gè)非常有意思的現(xiàn)象：200萬(wàn)-500萬(wàn)人口的中型城市，數(shù)量萎縮得很厲害；而500萬(wàn)人口以上的大城市和150萬(wàn)人口以下的小城市，數(shù)量增長(zhǎng)卻很快。

這是為什么呢？因?yàn)橹行统鞘械娜丝谥饾u往大城市流動(dòng)，使得中型城市變成了小城市。這里要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，很多按照常住人口計(jì)算的“大城市”或者“中型城市”，可能是實(shí)際的中型城市或者小城市。這些城市的房?jī)r(jià)經(jīng)常有高估成分。

比如山東臨沂，2020年“七普”統(tǒng)計(jì)的常住人口是1101.84萬(wàn)人，我們通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)計(jì)算出的“活躍常住人口”是739.78萬(wàn)人。這說(shuō)明，城市的活力比官方數(shù)據(jù)顯示的要低。這種類(lèi)型的城市，房?jī)r(jià)很可能就被高估了。

這意味著，當(dāng)你買(mǎi)房的時(shí)候，需要仔細(xì)考慮自己所在城市的“真實(shí)人口分布”。七普是相對(duì)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，你可以比較七普和六普的數(shù)據(jù)，如果七普比六普下降比較多，那你就需要仔細(xì)斟酌了。

好，今天內(nèi)容很多，暫時(shí)到這里，我先簡(jiǎn)單做個(gè)小結(jié)：

1. 2022往后看5年，中國(guó)房產(chǎn)的年化收益很可能在2%左右，一線(xiàn)城市房產(chǎn)大概維持在5%左右，要不要買(mǎi)房取決于你能否接受這樣一個(gè)水平的年化收益率。

2. 次一線(xiàn)城市（成杭蘇南）的房產(chǎn)估值有希望獲得部分溢價(jià)，甚至取得和一線(xiàn)城市相當(dāng)?shù)幕貓?bào)。

3. 即使是省會(huì)城市的房產(chǎn)，也需要和其他同等條件的城市房?jī)r(jià)做橫向?qū)Ρ?，避免站在山崗上?/p>

4. 很多按照常住人口計(jì)算的“大城市”或“中型城市”，可能是實(shí)際的中型城市或小城市，房?jī)r(jià)存在高估成分。因此，買(mǎi)房時(shí)需要考慮自己所在城市的“真實(shí)人口分布”。

最后的最后，要跟大家說(shuō)一個(gè)好消息，在這幾篇房產(chǎn)課的末尾，我們會(huì)整理出一個(gè)表格，列出中國(guó)所有“七普”常住人口比我們團(tuán)隊(duì)計(jì)算的“活躍常住人口”多的城市。到時(shí)候，你可以根據(jù)這張表格去檢查自己所在的城市，從而做出更準(zhǔn)確的買(mǎi)房決策。