最近，深圳二手房參考價松動的消息在市場引發(fā)了極大關(guān)注。盡管官方并未出來表態(tài)，但深圳樓市已經(jīng)敏銳地察覺到了變化，成交量正在蹭蹭回升。

同時，跌跌不休的房貸利率似乎到了頭，石家莊、哈爾濱、福州等城市，已經(jīng)將首套房貸利率調(diào)回到4。

樓市，這是真要回暖了？

01 微妙的平衡

現(xiàn)在的樓市非常割裂，無論說漲還是跌，都有人心里不服氣。

一方面，老百姓有錢，但不愿意花錢——2023年一季度，人民幣存款增加了15.39萬億元，其中住戶部門存款激增9.9萬億元。

2021年，住戶存款全年新增9.9萬億元；2022年，住戶存款新增17.94萬億元；結(jié)果今年才過去3個月，住戶新增存款就追上2021年全年，創(chuàng)下了歷史新高。

有錢存銀行卻不愿買房，反映出老百姓對樓市信心不足。

但在另一方面，多地樓市的二手房成交量在一季度集中爆發(fā)，市場回暖明顯，象征著樓市冷熱的房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)連續(xù)3個月上升，說明居民的購房需求正在逐漸恢復(fù)。

3月，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市有個，比上個月增加了9個；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市有57個，比上個月增加17個。

再看大數(shù)據(jù)，2023年一季度，住戶貸款新增1.71萬億元，與2022年一季度的住戶貸款1.26萬億元相比，增幅非常明顯。

可以說，老百姓持幣觀望是存在的，但樓市回暖也存在——正是這兩種現(xiàn)象的共同存在，使得樓市處在一種近乎微妙的平衡中。

但從最近的各方表現(xiàn)來看，這個平衡應(yīng)該快被打破了。

02 深圳的“破局”

一線城市都在陸續(xù)啟動了，北京、上海、廣州不必多說，今年2月就迎來了購房需求的集中釋放，二手房成交量大增。

就連在谷底趴了很長時間的深圳，最近也在走出大坑。

3月，深圳二手房網(wǎng)簽達到4943套，快要達到深圳樓市5000套的“榮枯線”——超過這個成交量，就意味著深圳樓市步入繁榮期；低于這個成交量，深圳樓市也就萎了。

隨著大量需求的釋放，深圳樓市在4月的成交量有所縮減，但整體依舊保持在高位——4月24日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，上周深圳二手房（含自助）錄得1182套，環(huán)比上升19.3%%。

深圳樓市，似乎也在回春。

與此同時，一則有關(guān)“深圳二手房參考價調(diào)整”的傳聞也在瘋傳——2021年2月28日，深圳發(fā)布了二手房參考價機制，由官方制定二手房參考價，銀行必須嚴(yán)格按照二手房參考價發(fā)放按揭貸款。而深圳發(fā)布的熱點區(qū)域二手房參考價，普遍要比實際成交價低，這也導(dǎo)致購房者買房時，必須要支付更高的首付比例。

二手房參考價的存在，的的確確對深圳樓市造成了影響。眼下，網(wǎng)上卻有傳聞稱深圳將取消二手房參考價，銀行可以不完全按照二手房參考價發(fā)放貸款。

截至目前，深圳官方并未表態(tài)，但市場已經(jīng)蠢蠢欲動。

事實上，在二手房參考價頒布之后，不少城市都陸續(xù)跟風(fēng)，出臺了當(dāng)?shù)氐亩址繀⒖純r政策。但隨著樓市逐漸進入低谷，越來越多的城市取消或優(yōu)化了二手房參考價。

深圳已經(jīng)出現(xiàn)松動的征兆，距離樓市重啟，似乎只有一步之遙。

03 低谷的結(jié)束？

4月20日，央行召開一季度金融數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會。

跟前幾次發(fā)布會相比，這一次，官方的口徑稍稍有了變化——

中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，隨著前期穩(wěn)經(jīng)濟大盤、穩(wěn)定房地產(chǎn)政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，各方信心加快恢復(fù)，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，交易活躍性有所上升，這在房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)上也有所反映。

在這樣的情況下，鄒瀾提到了“首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制”——對于房貸利率下調(diào)的城市，如果新建住宅環(huán)比價格和同比價格連續(xù)3個月上漲，則恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的房貸利率下限。

而鄒瀾的發(fā)言，也被業(yè)界解讀為房貸利率回調(diào)的信號。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜分析認為，3月底，各地進入新的評估期，下一個評估期將在6月底啟動，屆時各地將根據(jù)2023年3月至5月的新房價格變化決定是否調(diào)整房貸利率下限，個別房價連續(xù)上漲的城市可能出現(xiàn)房貸利率重新上調(diào)的情況。

事實上，目前已經(jīng)有石家莊、長春、哈爾濱、福州等17個城市將首套房的利率回調(diào)到了4字頭。

如果樓市持續(xù)回暖，那么在不遠的將來，房貸利率也將結(jié)束“3時代”，重新回到4字頭，結(jié)束低利率的窗口期。

04 結(jié)語

只有真正進入市場，你才會知道樓市的冷熱。

老百姓對樓市的信心正在逐漸復(fù)蘇，隨著購房需求的不斷釋放，樓市也很可能走出大坑，甚至房貸利率也會回調(diào)。

對普通人而言，利率回調(diào)帶來的最大影響，就是買房成本提高——如果你近期有意愿買房，現(xiàn)在可能也算是個好時機，畢竟利率依然處于低位，能省一點兒是一點兒。

當(dāng)然，僅限于一線城市和熱點二線城市。其他人口外溢嚴(yán)重、財經(jīng)基本盤不佳的城市，依然要遠離。