剛剛，廣州今年首批“集中掛牌，散裝競(jìng)拍”出讓地塊模式正式開(kāi)始 （日前廣州首批集中供地掛牌16宗地，涉8宗宅地，分布在一個(gè)月內(nèi)出讓?zhuān)?。

本輪先出讓2宗涉宅地，分別坐落在天河區(qū)（1宗）和增城區(qū)（1宗），分別為天河智慧城AT0307027、AT0307028地塊以及增城區(qū)寧西街沙寧路東側(cè)18006212A23014號(hào)地塊。

經(jīng)競(jìng)拍，天河智慧城AT0307027、AT0307028地塊，被廣州城投以底價(jià)44.39億元斬獲，折合樓面價(jià)21805元/㎡！

增城區(qū)寧西街沙寧路東側(cè)A23014號(hào)地塊將于今日10時(shí)開(kāi)拍，屆時(shí)房導(dǎo)君將把結(jié)果更新在留言處，敬請(qǐng)關(guān)注！

原定于今日出讓的增城區(qū)派潭鎮(zhèn)增派公路西側(cè)18105209A23001號(hào)地塊，在開(kāi)拍前，據(jù)廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布補(bǔ)充公告稱(chēng)，該宗地延后出讓。

競(jìng)拍模式有變，為何要這樣拍賣(mài)？

此次土拍，最大的變化就是從“集中”到“分散”。

地塊不再集中在一天或兩天出讓?zhuān)欠植荚谝粋€(gè)月內(nèi)出讓?zhuān)械囊惶熨u(mài)三宗，有的一天只賣(mài)一兩宗。

圖源：廣州市房協(xié)

其實(shí)很容易理解。過(guò)去兩年，行業(yè)受大環(huán)境影響，幾輪集中土拍可以很明顯地感受到市場(chǎng)逐漸“由熱轉(zhuǎn)冷”，土地供應(yīng)及成交規(guī)模也整體呈下行態(tài)勢(shì)，國(guó)央企拿地成主流，民企則普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度。

一方面，市場(chǎng)行情低迷，企業(yè)大多會(huì)選擇“蟄伏”，平穩(wěn)度過(guò)寒冬；另一方面，很多房企也確實(shí)“沒(méi)錢(qián)”。

而分多次出讓?zhuān)兄谡块T(mén)根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)作出相應(yīng)調(diào)整，以穩(wěn)定土地端供應(yīng)。站在房企的角度，也將有更多時(shí)間和精力慢慢考察，優(yōu)中選優(yōu)，最終選擇滿(mǎn)意的地塊。

此外，區(qū)域供應(yīng)量減少，也意味著地塊所屬片區(qū)競(jìng)品減少，當(dāng)只有一個(gè)選擇時(shí)，必然會(huì)有力促進(jìn)地塊成交，減少流拍情況出現(xiàn)。同時(shí)，也可有效減輕大量產(chǎn)品差不多同時(shí)期入市導(dǎo)致的去化壓力。

盡管從規(guī)模來(lái)看，這次土拍體量并不算大，但地塊素質(zhì)卻一點(diǎn)也不含糊。

如天河智慧城AT0307027、AT0307028地塊，其位于天河智慧城核心區(qū)，距離地鐵21號(hào)線天河智慧城站不足1公里，交通便利；附近還有萬(wàn)科廣場(chǎng)、華南師范大學(xué)附屬外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，商業(yè)、教育等配套資源都不缺。

荔灣羊城食品廠地塊以及番禺大石的迎賓路地塊，據(jù)消息稱(chēng)，兩宗地均有十多家房企表示有意向，甚至官方都在給地塊“可能會(huì)搖號(hào)”做準(zhǔn)備了。

廣州公共資源交易中心掛出了迎賓路地塊的補(bǔ)充公告，將原本于4月7日限時(shí)競(jìng)價(jià)的時(shí)間，延期至4月13日，即出讓時(shí)間延期了6天。據(jù)消息透露，之所以地塊要延期幾天出讓?zhuān)鋵?shí)是因?yàn)閺V州可能考慮到開(kāi)發(fā)商的保證金占用時(shí)間。

所以本次官方出補(bǔ)充公告，延后番禺迎賓路地塊的出讓時(shí)間，合理地避免了保證金時(shí)間重疊問(wèn)題，減輕意向房企們的資金壓力。

本次出讓地塊詳情：

天河智慧城AT0307027、AT0307028地塊

地塊位于天河智慧城核心，直線距離地鐵21號(hào)線天河智慧城站大約800米，交通便利，周邊有新塘小學(xué)清華附中灣區(qū)學(xué)校、萬(wàn)科廣場(chǎng)等，配套完善。

地塊起拍價(jià)44.39億元，起拍樓面價(jià)21804元/㎡，用地面積為7萬(wàn)平，總建面約27.9萬(wàn)平。據(jù)了解，地塊需配建7.5萬(wàn)平的政策性住房。

智慧城地塊區(qū)位示意圖

增城區(qū)寧西街沙寧路東側(cè)A23014號(hào)地塊

地塊坐落在永寧板塊，出讓面積16.31萬(wàn)㎡，容積率2.7，最大建筑面積44.1萬(wàn)㎡。地塊起價(jià)19億元，樓面起價(jià)4308元/㎡。

據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，地塊周邊居住氛圍也是偏弱，以廠房、山林為主，周邊三公里內(nèi)無(wú)住宅項(xiàng)目，放大至五公里才有荔富廣場(chǎng)、時(shí)代廊橋、保利i立方等項(xiàng)目，在售項(xiàng)目一手均價(jià)在1.7-1.9萬(wàn)/㎡；商業(yè)、學(xué)校及醫(yī)院等配套比派潭鎮(zhèn)地塊相對(duì)豐富。

通勤方面，地塊周邊有花莞高速、廣惠高速等。

增城區(qū)派潭鎮(zhèn)增派公路西側(cè)A23001號(hào)地塊

3月20日，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布補(bǔ)充公告，將原定于3月23日出讓的增城區(qū)派潭鎮(zhèn)增派公路西側(cè)18105209A23001號(hào)地塊延后約1個(gè)月出讓。

廣州公共資源交易中心同步更新了出讓信息，顯示該地塊競(jìng)拍時(shí)間由3月23日改為4月21日，競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)截止時(shí)間也延至4月18日。

作為增城派潭鎮(zhèn)的宅地，地塊本身討論度不高，唯一的話題是來(lái)自極低的起拍樓面價(jià)。

從土拍官網(wǎng)獲悉，該地塊坐落在派潭鎮(zhèn)增派公路西側(cè)，宗地面積55274.36㎡，計(jì)容建筑面積82911㎡，起拍價(jià)2.49億元，起拍樓面價(jià)僅3003元/㎡。

3003元/㎡的地價(jià)，即使是放在增城也是相當(dāng)“炸裂”的！

小編拉取了過(guò)去十年增城區(qū)宅地成交單價(jià)情況，由圖可見(jiàn)，增城涉宅用地成交樓面價(jià)早在2017年就邁入1萬(wàn)門(mén)檻；在近年天量供應(yīng)壓力下，增城地價(jià)雖有回落，但去年宅地成交樓面價(jià)還是超8000元/㎡。

或許有人說(shuō)，這宗宅地坐落在增城最北的派潭鎮(zhèn)，地價(jià)不可一概而論。但克而瑞監(jiān)測(cè)到，派潭鎮(zhèn)上一次供地是在2016年（萬(wàn)科桃源里項(xiàng)目地塊），彼時(shí)成交樓面價(jià)是4024元/㎡。（項(xiàng)目此前洋房單價(jià)約1萬(wàn)/㎡，聯(lián)排別墅單價(jià)在2.5萬(wàn)/㎡左右；目前，貝殼數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目二手成交均價(jià)為1.1萬(wàn)/㎡）

而本次宣布延期的派潭鎮(zhèn)增派公路西側(cè)18105209A23001號(hào)地塊，即使是算上各項(xiàng)配建成本，滿(mǎn)打滿(mǎn)算也不超過(guò)4000元/㎡。

換言之，派潭鎮(zhèn)這宗宅地，地價(jià)甚至比七年前還要便宜。

不過(guò)可惜的是，即便地價(jià)低廉，派潭鎮(zhèn)這宗宅地也沒(méi)有吸引太多關(guān)注。

派潭鎮(zhèn)坐落在增城最北部，西北是從化，東北是惠州，自然風(fēng)光甚好。但隨之而來(lái)的短板也很明顯，各種交通不便、配套不足、生活氛圍極其薄弱。

克而瑞監(jiān)測(cè)到，地塊周邊五公里內(nèi)就只有萬(wàn)科桃源里一個(gè)售罄項(xiàng)目，周邊配套（學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)）也是較為低檔的村級(jí)。

而更為重要的是，如此偏僻遙遠(yuǎn)的位置，未來(lái)各項(xiàng)利好和政策也難以觸達(dá)，發(fā)展?jié)摿τ邢蓿@或許也是地塊延期出讓的原因。

來(lái)源：廣州公共資源交易中心、克而瑞廣佛區(qū)域、廣州市房協(xié)

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本刊法律顧問(wèn)：廣東南國(guó)德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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