近日，國(guó)家稅務(wù)總局廣西壯族自治區(qū)稅務(wù)局在官網(wǎng)上，發(fā)布了北海市稅務(wù)局“關(guān)于修改有關(guān)稅收政策的公告（征求意見稿）”。

其中涉及個(gè)人出租房屋稅收政策的重要調(diào)整（下圖）：

最引人矚目的是：

第一，個(gè)人出租住房，按照租金收入的4%繳納房產(chǎn)稅；

第二，個(gè)人出租商鋪或其他房產(chǎn)的，按照租金收入的12%征收房產(chǎn)稅。（下圖）

北海似乎不是孤例，在朋友圈還流傳著南寧也發(fā)布了相關(guān)政策變化公示的截圖：

但在官方網(wǎng)站上，沒有能查到南寧的公告原文，只是一些網(wǎng)站上查到了轉(zhuǎn)發(fā)的全文。其核心修訂條款，就是上面紅框里的內(nèi)容。

國(guó)家稅務(wù)總局南寧市稅務(wù)局是否發(fā)布了上述“征求意見稿”，尚不能確定（或許發(fā)了，又撤回修改），但在其獲得認(rèn)證的“南寧稅務(wù)服務(wù)號(hào)”上，可以查到今年2月的一篇政策吹風(fēng)稿：

這篇文章告訴大家：出租房屋是要交房產(chǎn)稅的，稅率是兩檔：12%和4%。

征稅的依據(jù)是：1986年9月15日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《中華人民房產(chǎn)稅暫行條例》。

看到這里，估計(jì)70%的讀者很懵逼：房產(chǎn)稅？不是還沒有立法嗎，連試點(diǎn)都沒有搞第二輪，怎么就開始征收了？

這里需要普及一個(gè)常識(shí)：房產(chǎn)稅，咱們?cè)缇陀?，一直在征收?/p>

根據(jù)財(cái)政部官網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年1到4月，在很多稅種收入下滑的情況下，全國(guó)房產(chǎn)稅征收了1529億元，同比增長(zhǎng)20.5%。

我們正在立法，或者準(zhǔn)備搞第二輪試點(diǎn)的，是房地產(chǎn)稅。多了一個(gè)“地”字，概念就不一樣了。

大家之所以不熟悉房產(chǎn)稅，是因?yàn)檫@個(gè)稅種一直對(duì)絕大多數(shù)人免稅。根據(jù)《中華人民房產(chǎn)稅暫行條例》第五條，下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：

1、國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、自用的房產(chǎn)；

2、由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)；

3、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；

4、個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)；

5、經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。

也就是說(shuō)，個(gè)人自用的房子，是免房產(chǎn)稅的。

根據(jù)條例，需要交稅的房子，按照兩種方式計(jì)算房產(chǎn)稅：

第一種，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%。征稅的基數(shù)，則是“依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定?！?/p>

第二種，依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。

也就是說(shuō)，按照國(guó)家規(guī)定，你對(duì)外出租房屋，就是要按照12%的稅率來(lái)繳稅。計(jì)算方式是“房屋租金×12%”。

后來(lái)，國(guó)家為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)的發(fā)展，支持大家買房，在2008年出臺(tái)了《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房 經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》，其中規(guī)定：對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，……，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。”

于是，住房對(duì)外出租（包括用作辦公、商鋪），也可以按照4%的稅率繳納。

還有人會(huì)疑惑：我有幾套房子出租，怎么不知道房產(chǎn)稅？

這可能是三種情況：

第一種，你的租戶沒有要求開票，你也沒有主動(dòng)納稅，所以你不知道。

第二種，你去開票交稅了，人家按照一個(gè)綜合核定稅率征收的，你沒有仔細(xì)研究這個(gè)稅率是怎樣計(jì)算出來(lái)的，其實(shí)里面含有房地產(chǎn)稅。

第三種情況是：在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，各地事實(shí)對(duì)個(gè)人住房出租免征了房產(chǎn)稅——采用了多個(gè)稅種合并核定征收的方式。

我在國(guó)家稅務(wù)總局天津稅務(wù)局網(wǎng)站上，也查到了出租房屋12%稅率的說(shuō)法，時(shí)間是2022年5月。

種種跡象顯示，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，地方賣地收入大減，地方債壓力不斷加大的情況下，之前允許征收、但沒有征收（或沒有征收到位）的稅，開始浮出水面了！

修訂后，在北海出租房屋至少需要繳納房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅。

如果你出租的是住宅，月收入5000元，則需要繳納4%的房產(chǎn)稅、1%的個(gè)人所得稅，一共是250元/月。

如果你出租的是商鋪（或者寫字樓等），月租金收入是2萬(wàn)元，則需要繳納12%的房產(chǎn)稅和1.5%的個(gè)人所得稅，一共是2700元/月。

個(gè)人出租房屋，尤其是非住房的稅收壓力陡然加大！

這時(shí)候，業(yè)主可以把稅收成本轉(zhuǎn)嫁給租戶嗎？

恐怕比較難。

因?yàn)楝F(xiàn)在的租賃市場(chǎng)不是“賣方市場(chǎng)”，業(yè)主一方很難強(qiáng)勢(shì)。尤其是商鋪、寫字樓，各地空置率非常高，12%的房產(chǎn)稅率很難完全轉(zhuǎn)嫁出去。

下圖是戴德梁行公布的，截至2022年末主要城市的甲級(jí)寫字樓空置率：

主要城市的甲級(jí)寫字樓空置率（除臺(tái)北外）都偏高，南寧更是21個(gè)城市里最高的，空置率接近42%。在這種情況下，如果南寧真的落地按照租金的12%征收房產(chǎn)稅的政策，可以想見當(dāng)?shù)貙懽謽菢I(yè)主的收入一定會(huì)顯著下降。

上圖是粵開證券整理的，各地2022年末的地方政府債務(wù)率（規(guī)范地方債÷當(dāng)?shù)鼐C合財(cái)力），廣西名列第十，接近150%。需要注意的是，這個(gè)債務(wù)率的統(tǒng)計(jì)沒有包含地方城投債。

至于北海市，根據(jù)其“2022年預(yù)算執(zhí)行情況和2023年預(yù)算草案的報(bào)告”，2022年全市一般公共預(yù)算總支出209.54億元，其中一般公共預(yù)算收入只有67.65億元，其他主要靠上級(jí)補(bǔ)助（106.28億元）、地方債等收入。

廣西各城市的財(cái)政自給率都不高，普遍需要轉(zhuǎn)移支付的支持，在當(dāng)前房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，財(cái)政增收的壓力自然比較大。

如果北海、南寧都出臺(tái)類似政策（非住房出租按照租金的12%征收房產(chǎn)稅），這很大幾率不是一個(gè)省區(qū)的政策，可能是一次普遍的調(diào)整。

這是否意味著，在房地產(chǎn)稅立法遙遙無(wú)期的情況下，房產(chǎn)稅這個(gè)老稅種，將發(fā)揮一定程度的替代作用？

今年前四個(gè)月，全國(guó)一共征收了房產(chǎn)稅1529億元，同比增長(zhǎng)20.5%；這個(gè)增幅，在主要稅種里僅次于增值稅位居第二。如果政策真的全面調(diào)整，房產(chǎn)稅今年的增幅還會(huì)進(jìn)一步加大！

由于此前針對(duì)住房的4%房產(chǎn)稅率，一直在執(zhí)行或減免不多（各地有差異）。所以，此次新政的增長(zhǎng)點(diǎn)主要在非住房的12%稅率。

這對(duì)于出租商鋪、寫字樓的業(yè)主，構(gòu)成較大壓力。

但相對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，這些人屬于富裕階層，在遇到經(jīng)濟(jì)困難的時(shí)候，減少其納稅優(yōu)惠有合理性。

但如果這個(gè)12%的稅率在全國(guó)推廣，寫字樓、商鋪的去庫(kù)存難度將進(jìn)一步加大，開發(fā)商恐怕只能進(jìn)一步降價(jià)促銷。