決策層自今年7月大力推行租售并舉的住房制度，這被視為中國房地產(chǎn)市場的新方向，銀行、大型房企、長租公寓運營者都從中嗅到了商機。11月3日，建行深圳市分行與招商、華潤、萬科、恒大、中海、金地集團(tuán)、碧桂園、星河等11家房企，以及比亞迪、方大集團(tuán)、研祥智能、兆馳等11家企事業(yè)單位簽署房屋租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布正式開發(fā)深圳市長租房市場。這只是銀行涉足租賃市場的一個新近案例。全天候科技統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至目前，已有中信、建行、中行和工行等多家銀行開始相應(yīng)政策，宣布了類似的房屋租賃金融產(chǎn)品計劃。

而作為房地產(chǎn)市場中最不可缺少的參與主體——房企也紛紛加速租賃市場的租賃產(chǎn)業(yè)鏈條蘊藏的巨大發(fā)展空間也使房企加快了布局腳步。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有超過20家百強房企啟動長租公寓中長期發(fā)展戰(zhàn)略;碧桂園、萬科、保利在內(nèi)的一些龍頭房企都將長租公寓列為實現(xiàn)轉(zhuǎn)型的創(chuàng)新業(yè)務(wù)之一，甚至有計劃獨立上市。

手握流量優(yōu)勢的支付寶和京東也于今年11月紛紛推出租房平臺，二者都在拉攏房企旗下的公寓品牌以及分散式長租公寓運營方(俗稱二房東)加入平臺;對于支付寶、京東的租房平臺而言，向B端(公寓運營方)和C端(租房用戶)提供金融服務(wù)都在計劃之內(nèi)。

那么，“金融”能在多大程度上為住房租賃市場的發(fā)展保駕護(hù)航?多方參與、看起來熱鬧的租賃市場真的會迎來春天嗎?

1、銀行聯(lián)手房企，殺入租賃市場

“從銀行的角度講，這是一種比較安全的貸款。開發(fā)商拿地的價格就低，成本體系解決了。租房的人肯定也是符合政策要求的一批人，總體風(fēng)險是可控的。”某股份制銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴全天候科技。

央企與大型房地產(chǎn)企業(yè)是銀行的主要合作方。

以工商銀行為例，11月28日，工商銀行北京分行宣布，將為住房租賃市場企業(yè)端與個人端推出專屬金融產(chǎn)品。消息顯示，與工商銀行北京市分行簽署住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議的分別是北京市保障房中心、城建集團(tuán)、首開集團(tuán)、亦莊控股。未來五年，工行北京分行將為北京住房租賃市場各參與主體提供總額不少于6000億元融資支持。

建行在深圳的合作方則是萬科、華潤、碧桂園這樣的房地產(chǎn)公司。消息稱，建行已與房企簽署了超5000套住房租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，房源均為精裝修新房。

在這種模式下，雙方簽署租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，通過銀行平臺出租房源，同時，銀行也可為租戶提供包括租房按揭貸款在內(nèi)的金融產(chǎn)品，這解決了開發(fā)商建設(shè)資金被長期占用無法回籠的關(guān)鍵問題。

“這種模式其實有點像之前的人才公寓，但當(dāng)時的問題是成本體系沒有設(shè)計好，開發(fā)商不賺錢。”上述負(fù)責(zé)人稱，“現(xiàn)在新的政策下面，開發(fā)商拿地的價格就比較低，成本能夠控制。”

市場的興奮離不開政策的推動。從去年下半年開始，附加條件增多便成為了土地拍賣市場的一個重要風(fēng)向，北京、廣州、杭州等多地都推出限售地塊。7月20日，住建部會同發(fā)改委、公安部國土資源部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，提出要采取多種措施加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場，并選取廣州、深圳等12個城市作為首批住房租賃試點。

同一時間，與租賃相關(guān)的集中式公寓、長租公寓、養(yǎng)老公寓等市場也被逐漸炒熱。在房屋回歸居住屬性的政策引導(dǎo)下，大型商業(yè)銀行開始陸續(xù)涉水。

“政策肯定是要響應(yīng)的，其次，租房本身是個很大的市場。”該負(fù)責(zé)人稱。

按照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1-10月，個人住房貸款(按揭貸款)同比出現(xiàn)負(fù)增長。而租賃市場的空間正在被拉開，鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，從2013年到2016年，北京、上海居民首次購房年齡從30歲推遲到34歲，他們預(yù)計到2020年，租房人數(shù)將達(dá)到1.9億;到2025年，中國租賃市場規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬億元增長到2.9萬億元。

2、資產(chǎn)證券化潮下：“二房東”跑馬圈地

租賃住房的資產(chǎn)證券化也在風(fēng)生水起。

12月1日，“招商創(chuàng)融-招商蛇口長租公寓資產(chǎn)支持專項計劃”獲深交所評審?fù)ㄟ^，并擬于近期發(fā)行。該專項計劃是全國首單長租公寓抵押貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，也是目前儲架式CMBS(商業(yè)物業(yè)按揭支持證券)發(fā)行規(guī)模最大的住房租賃類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，獲批發(fā)行規(guī)模達(dá)60億元，創(chuàng)下長租公寓類資產(chǎn)證券化的最高額度記錄。

招商蛇口公告顯示，此筆CMBS將分多期發(fā)行，第一期發(fā)行規(guī)模不超過人民幣20億元，期限為18年。

作為長租公寓龍頭企業(yè)，招商蛇口擁有大量低成本的存量長租公寓，分析認(rèn)為，通過發(fā)行CMBS，招商蛇口既盤活了存量資產(chǎn)，也保留了長租公寓的所有權(quán)，為打通“投資、建設(shè)、運營和退出”的完整業(yè)務(wù)鏈條以及轉(zhuǎn)型升級提供了有效的渠道。

此前的10月份，新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃也在深交所正式獲批發(fā)行,發(fā)行額度為2.7億元,期限5年。這一長租公寓類REITs(Real Estate Investment Trust，房地產(chǎn)信托投資基金)也被視為市場的開放信號。

事實上，政府在公租房上的投資力度、政策的大幅度推進(jìn)讓2014年重啟的REITs試點開始加速。央行、住建部的多個文件中都傳遞了推進(jìn)REITs試點、將REITs作為公租房融資渠道等政策信號。

在此之前，俗稱“二房東”的分散式長租公寓模式的代表——魔方與自如都也通過資產(chǎn)證券化的方式獲得了資本市場的支持，從而實現(xiàn)了前期投資到資本市場融資的轉(zhuǎn)變。

“如果沒有REITs這樣的融資方式，運營商的業(yè)務(wù)增長速度會很慢，只能是靠租金和其它收入覆蓋成本之后，再拿利潤去擴張業(yè)務(wù)。”盈家生活的CEO邢弢告訴全天候科技，“不借助金融手段，一個二房東能做到2000個房源差不多已經(jīng)是極限了。”

盡管盈利困難，租后服務(wù)的衍生價值也未完全體現(xiàn)，但行業(yè)的跑馬圈地正在愈演愈烈。今年以來，包括安心公寓、城家公寓、愛上租等長租公寓連鎖品牌都獲得了超過億元的融資。

在東方證券分析師竺勁看來，租賃市場金融支持加速將會使兩類企業(yè)受益：一類是房地產(chǎn)基金公司，另一分類就是公寓運營商和深度參與租賃市場的公司。

“十九大之后，明顯感受到市場的反應(yīng)很強。”邢弢說，但他認(rèn)為盡管有金融工具加持，但“二房東”模式在未來仍然存在不確定性。

租金與其他衍生服務(wù)收費構(gòu)成了分散式長租公寓目前還算清晰的盈利模式，但拿房與裝修也讓品牌的運營成本高企，一旦出租率低于閾值，便很容易陷入拿房越多虧的越多的局面。

“政策鼓勵的是租賃，沒說鼓勵二房東，大部分二房東還是在虧損狀態(tài)。同時低價拿地的開發(fā)商成本肯定更低，未來在租金上競爭力并不強。”邢弢告訴全天候科技。

3、個人租房貸款只是試水?

與銀行和REITs帶來的浪潮不同，針對租戶的個人租房貸款似乎并不被業(yè)界看好。

在與房地產(chǎn)公司簽約的同時，建行深圳分行也發(fā)布了面向租戶的個人住房租賃貸款“按居貸”，對符合條件、有長租需求的個人發(fā)放，貸款時間最長10年，單戶最高貸款額度為100萬元，利率則低于購房貸款。

工商銀行同樣為個人承租者推出了“個人租賃住房貸款”，融資金額可達(dá)100萬元，期限可達(dá)10年，產(chǎn)品與建行如出一轍。

不過，邢弢對面向個人租戶的貸款產(chǎn)品持保留態(tài)度。

“不確定因素太多，租戶一般不會一次租十年，業(yè)主也不太可能十年都不漲租金。”邢弢說，“租房貸款比較實際的一個場景就是付三押一，有的人沒辦法、或者不愿意一次性拿出那么多錢，所以去貸款。”

在邢弢看來，租房貸款對租戶的意義更多在于應(yīng)急，而不適用于長期的借貸。同時，信用卡和消費貸款的存在也讓租房貸款有極大的可替代性。邢弢認(rèn)為，相比租戶，開發(fā)商和運營商更像是貸款的受益者。

自如在之前推出過類似的分期產(chǎn)品，租客在使用自如App進(jìn)行租房時，通過實名認(rèn)證、信用等級達(dá)到一定水平后，就可以通過貸款分期支付房租。另一家長租公寓品牌愛上租也與網(wǎng)商銀行和華瑞銀行合作了租客的分期服務(wù)。

“對運營商來說，這類貸款最大的意義就是補充現(xiàn)金流，我一年才能收上來的錢，現(xiàn)在一下就能收齊，再拿這筆錢去擴張業(yè)務(wù)。”邢弢說。

除了銀行和長租公寓品牌，支付寶、百度金融、京東白條等互聯(lián)網(wǎng)公司也表示過進(jìn)軍房屋租賃市場的態(tài)度，但尚未有明確的行動。

“個人租房貸款也是試水，額度和期限一般都不會是上限。”上述銀行負(fù)責(zé)人稱，“作為銀行，政策肯定要響應(yīng)，無論能不能做好，總要先做出來。”