本文來源：時代財經(jīng) 作者：林心林

時隔六年，萬科仍在為當年的一筆巨額收購絞盡腦汁。

2017年6月29日，萬科擊敗華潤、越秀、保利、中海、恒大、碧桂園、華發(fā)和信達，以551億元鯨吞廣信資產(chǎn)包，較起拍價高出超100億元，資產(chǎn)包核心資產(chǎn)包括廣州市區(qū)的16宗可開發(fā)土地。在當年的萬科股東大會上，宣布退休的創(chuàng)始人王石更笑言，廣信資產(chǎn)包是自己告別萬科的“大禮包”。

距離萬科拿下這龐大的資產(chǎn)包已經(jīng)過去六年。期間，萬科鮮少主動披露這個被內(nèi)部稱為“551項目”的進展。2022年年報中，廣信資產(chǎn)包出現(xiàn)在廣州區(qū)域項目的最后一項，截至去年末，項目計容竣工面積為1.97萬平方米，而整個項目的規(guī)劃計容建筑面積達211萬平方米。

“不得不承認，進度和我們投標時的預(yù)期是有差距的。”2020年，萬科總裁祝九勝也曾直言廣信資產(chǎn)包的難度超出預(yù)期。

今年應(yīng)該是萬科“解包”以來最為豐收的一年。據(jù)悉，除了五一前后開盤的萬匯天地·瑧園、朗庭，今年還將有兩個項目轉(zhuǎn)化入市。但與此同時，在近日廣州市規(guī)劃和自然資源局公布的2023年第二批集中供地名單中，萬科廣信資產(chǎn)包中的蕙蘭苑、紫蘭苑地塊出現(xiàn)其中。

為何已成為萬科囊中之物的土地，再次流入招拍掛市場？一位從事舊改的業(yè)內(nèi)人士認為，在廣信資產(chǎn)包上，萬科已沉淀不少資金，出讓兩宗相對邊緣的地塊可以獲得地價返還款，快速收回一部分成本，“比開發(fā)賣樓快多了?！?/p>

老城區(qū)地塊被政府收儲，拿地六年未開發(fā)

5月下旬，時代財經(jīng)實地探訪掛牌中的蕙蘭苑、紫蘭苑地塊。

兩宗地塊均位于荔灣區(qū)浣花路以南、花地大道南以西，靠近廣州地鐵1號線坑口站。地塊所處的花地灣板塊是廣信資產(chǎn)包中最龐大、最核心部分，擁有占地約1500畝的商品住宅用地。近些年來，萬科圍繞花地灣進行連片盤活開發(fā)，萬科廣匯天地金域曦府、臻園以及朗庭均是資產(chǎn)包轉(zhuǎn)化項目。

從地鐵1號線坑口站出來步行幾分鐘，便可相繼看到紫蘭苑、蕙蘭苑地塊。

蕙蘭苑與紫蘭苑地塊占地面積并不大，單宗地塊不超2萬平方米，夾雜在一片居民樓、商鋪中間，居住氛圍濃厚；而地塊北側(cè)一路之隔為萬匯天地·臻園，南側(cè)一路之隔則為金域曦府。

擬掛牌出讓的紫蘭苑地塊，圖片來源：時代財經(jīng)攝

其中，紫蘭苑地塊已有大片土地被工業(yè)圍擋包圍，往遠處眺望能看到正在建設(shè)中的金域曦府；在地塊另一側(cè)的臨街商鋪，同樣被搭建的大片竹木腳手架圍住，地面有施工痕跡，而商鋪內(nèi)部則已騰空。

沿街走過商鋪，可以看到貼在鋪面上的搬遷通知，一間名為“新東方漁具”商鋪門口的告示顯示：店鋪因合同期滿搬遷。而一張落款為“荔灣區(qū)東漖經(jīng)濟聯(lián)合總社”的告示稱，在2022年9月1日，該經(jīng)濟社便決定在合同租賃期限屆滿后（即2022年12月31日后）不再續(xù)租，要求各租戶按時將租賃場地交還。

紫蘭苑地塊沿街已清退的商鋪，圖片來源：時代財經(jīng)攝

蕙蘭苑地塊的清退進度則遠比紫蘭苑慢得多。時代財經(jīng)走訪發(fā)現(xiàn)，即將于一個月后掛牌出讓的蕙蘭苑地塊，在規(guī)劃范圍內(nèi)仍有一個停車場及大批商戶正常經(jīng)營。有商戶告訴時代財經(jīng)，其在浣花路經(jīng)營店鋪已多年，直到近期才收到通知稱店鋪即將收回租約，“可能再做多一兩個月了?！?br/>

據(jù)了解，此前轉(zhuǎn)化的廣信資產(chǎn)包項目并未通過招拍掛形式，而是由萬科直接盤活開發(fā)。此次地塊為何流入招拍掛市場？

針對地塊掛牌原因，廣信資產(chǎn)包運營主體廣州市萬溪企業(yè)管理有限公司（下稱“廣州萬溪”）回復(fù)時代財經(jīng)稱，這兩宗地塊為政府主動收儲，從而以招拍掛形式出讓。另有知情人士表示，盡管廣州萬溪擁有地塊的權(quán)益，但至今為止尚未開發(fā)，處于前期的原始狀態(tài)，政府收儲也是土地盤活的一種方式，一級土地整備工作也將由政府主導(dǎo)。

另據(jù)時代財經(jīng)了解，2023年2月，荔灣區(qū)各街道召開了高質(zhì)量發(fā)展大會，定下荔灣區(qū)“GDP增長6.5%以上，固定資產(chǎn)投資增長20%、力爭達到600億元”的目標。其中，紫蘭苑、蕙蘭苑所屬的東漖街，在會議上提出2023年的重點工作之一為加快推進東漖城中村改造進度，專項攻堅，盡快完成花地灣南蕙蘭苑、紫蘭苑土地收儲。

紫蘭苑地塊附近張貼的搬遷通知，圖片來源：時代財經(jīng)攝

上述落款為“荔灣區(qū)東漖經(jīng)濟聯(lián)合總社”的告示亦顯示，為加快推動荔灣區(qū)經(jīng)濟建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展，將對原廣信花地灣南紫蘭苑地塊實施政府收儲。

有不愿具名的舊改業(yè)內(nèi)人士認為，一般資產(chǎn)打包之后不會再重新單獨出讓，但廣信資產(chǎn)包涉及情況復(fù)雜，不排除企業(yè)與政府對此有相應(yīng)的協(xié)商與平衡機制?！敖?jīng)過這兩年的市場，對政府來說也需要通過賣地指標來提振信心，因此相應(yīng)加快優(yōu)質(zhì)地塊的收攏出讓，同時也能促進舊城區(qū)改建和加速城市面貌煥新?！?/p>

根據(jù)廣州市規(guī)劃和自然資源局披露的地塊信息，蕙蘭苑、紫蘭苑地塊將是第二輪廣州供地中單價最高的兩宗地塊，其中，蕙蘭苑地塊計容面積5.42萬平方米，樓面價為2.6萬元/平方米；紫蘭苑地塊計容面積8.79萬平方米，樓面價為2.3萬元/平方米，合計起拍價約34億元。

廣信資產(chǎn)包解包不易，至今竣工面積1.97萬平方米

六年前，龐大的廣信資產(chǎn)包曾讓不少房企眼紅。

這批資產(chǎn)原為廣東國投旗下廣信房產(chǎn)在20世紀末陸續(xù)摘得，后因金融危機爆發(fā)，廣東國投出現(xiàn)債務(wù)危機最終破產(chǎn)，廣信房產(chǎn)旗下的土地一度閑置。其核心資產(chǎn)包括廣州市區(qū)16宗可開發(fā)土地。據(jù)萬科披露，對應(yīng)權(quán)益可開發(fā)計容建面約為211萬平方米，約98%位于荔灣和越秀兩大主城區(qū)。

于開發(fā)商而言，這批土地的利潤水平極具想象空間，以其中一宗廣信房產(chǎn)1988年競得的花地大道商品住宅用地為例，當時樓面地價僅為218元/平方米，而如今同區(qū)域樓面地價則遠超4萬/平方米。

因此，萬科將廣信資產(chǎn)包稱之為“十分稀缺的戰(zhàn)略資源”。王石在離開萬科前的股東大會上點評這是一次非常成功的收購項目，并用“精彩”來形容。

但廣信資產(chǎn)包并不是一塊容易消化的肥肉，錯綜復(fù)雜的權(quán)屬關(guān)系、歷史遺留的征地復(fù)建問題、龐大的債務(wù)及訴訟數(shù)量等，牽涉多方主體利益，開發(fā)難度極大。

“廣信資產(chǎn)包里面可以直接開發(fā)的用地不多，大都需要整理和調(diào)規(guī)，萬科也是花了很多時間梳理清晰債權(quán)債務(wù)?！鄙鲜雠f改人士表示。

在吞下廣信資產(chǎn)包后的第三年，該龐大的收購項目尚未產(chǎn)生任何銷售收入，而萬科管理層也首次吐露解包的不易。

2020年6月，萬科引入中國信達、綠景等七位戰(zhàn)投，將廣州萬溪50%股權(quán)以70.4億元價格轉(zhuǎn)讓，并通過股東置換、引入并購貸款等一系列資金安排，整體回籠資金390.4億元。根據(jù)彼時公告披露，萬科已完成1257宗歷史執(zhí)行案件的結(jié)案，但仍有約1500宗執(zhí)行案件和外部債務(wù)待解決；另外，除去正在收地的花地灣地塊，部分土地清收時間暫不確定，整體土地清收率為46%。

“有些事情需要依靠時間換空間，畢竟累積了20年的困難，憑借3年時間就想獲得根本性解決，還是有挑戰(zhàn)、有難度的?！蓖旯蓶|大會上，總裁祝九勝稱。

隨著戰(zhàn)投和資金的引入以及前期土地清收工作的推進，廣信資產(chǎn)包開始逐步轉(zhuǎn)化。2021年3月，萬科喜悅里即原白云“丹桂園”地塊入市；同年3月，萬科金域曦府即荔灣“玉蘭苑”地塊開盤入市，成為廣州網(wǎng)紅盤之一，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年金域曦府銷售金額超74億元，排名全市第四、荔灣區(qū)第一。

即便如此，近5年時間廣信資產(chǎn)包也僅僅轉(zhuǎn)化了2個項目。根據(jù)萬科歷年財報，2018-2021年，廣信資產(chǎn)包均無竣工面積；2022年竣工面積為1.97萬平方米，而整個項目的規(guī)劃計容建筑面積達211萬平方米。

尚未清退的蕙蘭苑地塊商戶，圖片來源：時代財經(jīng)攝

2023年或許是迄今為止廣信資產(chǎn)包轉(zhuǎn)化進程最快的一年。

據(jù)時代財經(jīng)了解，目前金域曦府已在尾盤清貨階段，接棒的是同處于花地灣萬匯天地組團的瑧園、朗庭，在今年五一前后開放樣板房、開盤；除此外，越秀區(qū)萬科·璟秀府，白云區(qū)萬科·璟云府也將在今年開盤入市。財報亦透露，2023年，廣州廣信資產(chǎn)包項目計劃開工計容面積32.61萬平方米，計劃竣工計容面積21.41萬平方米，為歷年規(guī)模最大。

有接近廣信資產(chǎn)包人士透露，廣信資產(chǎn)包還在持續(xù)盤活中，過程中確實涉及不良土地整理等棘手問題，但已經(jīng)逐步清晰明朗，而目前的產(chǎn)能尚能夠支持后續(xù)銷售。

是禮包？還是負擔(dān)？

從火熱的推盤節(jié)奏中，可以感受到廣信資產(chǎn)包正在加速盤活并提供貨值。以萬匯天地臻園為例，項目總貨量約1400套，預(yù)計整體貨值超百億。

但肩上背負著這沉甸甸的禮包，一定程度上還是拖慢了萬科的發(fā)展步伐。祝九勝曾坦言，一個資產(chǎn)包的金額這么龐大，對整個集團資金的占用、效率肯定會產(chǎn)生壓力。

在2020年引入戰(zhàn)投之時，公告顯示戰(zhàn)投方將推動廣州萬溪向金融機構(gòu)申請預(yù)計額度不超過330億元的銀團并購貸款，用于置換萬科先期投入以及支付應(yīng)繳未付稅款。值得一提的是，當時戰(zhàn)投方還針對廣信資產(chǎn)包的轉(zhuǎn)化進度提出了對賭協(xié)議，如若完成不了將要求廣州萬溪回購股權(quán)及債權(quán)。

據(jù)時代財經(jīng)了解，近年來廣州萬溪通過廣信資產(chǎn)包獲得銀團貸款，以尋求資金活水。今年3月，《中國銀行保險報》報道稱，郵儲銀行深圳分行以并購銀團的形式參與廣州市萬溪企業(yè)管理有限公司并購廣信資產(chǎn)包項目。報道提及，在了解到廣州萬溪并購廣信資產(chǎn)包融資需求后積極響應(yīng)，總分支成立項目工作小組，并最終推動融資項目落地。

而在上述舊改人士看來，此次花地灣地塊擺上貨架或也是萬科的主動行為。該人士認為，在廣信資產(chǎn)包上，萬科已沉淀不少資金，加上花地灣目前有充足的可開發(fā)貨量，出讓兩宗相對邊緣的地塊可以獲得地價返還款，快速收回一部分成本，“比開發(fā)賣樓快多了?！?/p>

除了資金占用，在龐大的廣信資產(chǎn)包面前，萬科在廣州乃至南方區(qū)域的招拍掛市場也較為收斂，鮮少大手筆奪地。據(jù)悉，近年來南方區(qū)域的業(yè)績來源較多依托于舊改，2022年9月舉行的萬科集團業(yè)務(wù)交流會上，南方區(qū)域CEO孫嘉透露南方區(qū)域擁有的舊改項目已達77個。

然而，舊改項目轉(zhuǎn)化卻受諸多因素牽動。以廣州市場為例，目前萬科在售僅四個樓盤，且其中部分樓盤也進入了清貨階段，而在手的非廣信資產(chǎn)包舊改項目則尚在孵化階段。年報顯示，萬科在廣州共有23個項目，2023年的開發(fā)重點是廣信資產(chǎn)包以及早期介入的舊改項目。

反映到業(yè)績上，近年來廣州萬科及南方區(qū)域多有起伏。自2018年起廣州萬科開始跌出廣州市房地產(chǎn)銷售排行前三，2022年在萬科城市之光、黃埔新城項目的熱銷下，以238.36億元銷售金額久違地擠進第三名；作為大本營的南方區(qū)域，2022年營收、凈利潤、銷售額均被上海區(qū)域趕超。

伴隨著萬科的“大江大海”計劃及業(yè)績壓力，廣州及南方區(qū)域的架構(gòu)、掌舵人近年來幾經(jīng)輪換。其中，廣州萬科總經(jīng)理一職在五年內(nèi)前后歷經(jīng)唐激揚、薛峰、李升陽、曹江巍四人輪崗；南方區(qū)域區(qū)首則在2019年由孫嘉接任，隨后于2021年成立南方區(qū)域成立城市更新有限公司，由李升陽任總經(jīng)理，后者于近期因協(xié)助調(diào)查被帶走。

回望過去六年，這龐大的資產(chǎn)包對于萬科而言，究竟是禮物還是沉甸甸的負擔(dān)？