南非寫(xiě)字樓市場(chǎng)的拐角似乎還沒(méi)有變成積極的領(lǐng)域，主要中心的職位空缺繼續(xù)保持較高水平。

這是從剛剛發(fā)布的第二季度SAPOA辦公室空缺調(diào)查結(jié)果中得出的，該結(jié)果現(xiàn)在覆蓋了全國(guó)52個(gè)不同的辦公節(jié)點(diǎn)-截至2014年第二季度，其覆蓋范圍已擴(kuò)大了三倍，達(dá)到1680萬(wàn)平方米。

編制報(bào)告的南非IPD稱(chēng)，截至2014年6月的季度，全國(guó)辦公室的空缺率為11.3%，比上一季度增長(zhǎng)30個(gè)基點(diǎn)。

報(bào)告稱(chēng)，盡管辦公室空缺目前處于9年高位，但仍低于前兩個(gè)周期(1993年和2003年)的峰值。

自2008年中期以來(lái)，辦公室的空缺率翻了一番，當(dāng)時(shí)的空缺率為4.9%。

空置率高企且不斷增加，越來(lái)越多地要求租金增長(zhǎng)。目前，平均租金要價(jià)比一年前下降了1.9%，這可能表明當(dāng)前的租賃環(huán)境十分艱難，其重點(diǎn)是保留租戶(hù)。

以平方米計(jì)，2014年第二季度的凈空置面積為72,591平方米。本季度，出租面積為119,000平方米，而市場(chǎng)面積為192,000平方米。

等級(jí)的空缺率

上個(gè)季度，高端市場(chǎng)的空置率持續(xù)上升，主要空置率在本季度末為8.5%。當(dāng)前有83,000平方米的待售

優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓，比2012年底記錄的4,000平方米大幅增加。未售出優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的增加主要是由投機(jī)性的新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目推動(dòng)的。在2013年第2季度至2014年第1季度期間，桑頓辦公室節(jié)點(diǎn)是主要空置率增加的主要原因，而開(kāi)普敦CBD推動(dòng)了最近一個(gè)季度錄得的150個(gè)基點(diǎn)的增長(zhǎng)。

自2011年以來(lái)，A級(jí)和B級(jí)職位空缺保持粘性，并且一直呈橫向趨勢(shì)。本季度末A級(jí)職位的空缺率為8.4%，而B(niǎo)級(jí)職位的空缺繼續(xù)穩(wěn)定在13%左右。

市場(chǎng)低端的空置率仍然很高，但是盡管基數(shù)很高，但已經(jīng)開(kāi)始正?；Ｔ谏弦粋€(gè)周期中，C級(jí)職位空缺要高得多，并且由于將內(nèi)部城市辦公空間轉(zhuǎn)換為住宅而顯著下降。

區(qū)域趨勢(shì)

在區(qū)域一級(jí)，比勒陀利亞的季度空缺率最低，記錄的全辦公室空缺率為9.5%。盡管比勒陀利亞地區(qū)的空置率比第一季度略有上升，但每年都在下降。

從節(jié)點(diǎn)的角度來(lái)看，Menlyn&Hatfield的空置率大幅上升被Highveld Technopark和PTA East的下降所抵消。布魯克林，銀湖和百夫長(zhǎng)中央商務(wù)區(qū)的空置率也較高，而PTA East和Sunnyside的空置率較低。每年，比勒陀利亞中央商務(wù)區(qū)的增幅最大，布魯克林和門(mén)林的增幅較小。

開(kāi)普敦的辦公室空缺率在年底記錄為9.7%，僅略高于比勒陀利亞的9.5%。在第二季度，大多數(shù)節(jié)點(diǎn)的情況都有所改善，導(dǎo)致開(kāi)普敦的區(qū)域空置率下降了50個(gè)基點(diǎn)。世紀(jì)城的空置率下降幅度最大，下降了140個(gè)基點(diǎn)，從而使季度末的空置率達(dá)到5.0%。

約翰內(nèi)斯堡的區(qū)域空缺率總體上仍保持粘性，并且自2009/10年度以來(lái)一直呈橫向趨勢(shì)。截至本季度末，該地區(qū)的空置率為11.9%。在節(jié)點(diǎn)級(jí)別上，Constantia Kloof，Illovo和Morningside節(jié)點(diǎn)的可用空間大大增加。但是，這被較大的節(jié)點(diǎn)(如桑頓)中較小的，積極的舉動(dòng)所抵消。

德班的區(qū)域空缺率仍然很高-但是在大多數(shù)節(jié)點(diǎn)上都觀察到了改善。但是，德班的空置率仍然是該國(guó)四大都市中最高的。該地區(qū)的空置率較12個(gè)月前有所下降，但仍比上一季度高40個(gè)基點(diǎn)。從節(jié)點(diǎn)上看，Berea和Westville的空缺率高于上一季度，而Hillcrest和Ballito的空缺率略有上升。

比較

內(nèi)部城市和分散的結(jié)果與上一個(gè)周期一樣，內(nèi)部城市辦公室的空缺明顯高于城市分散辦公室的空缺。話雖如此，由于CBD辦公樓改建為住宅區(qū)而帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性變化，目前市中心的空置率低于2003年。

當(dāng)前市區(qū)內(nèi)辦公室的空缺水平主要是由德班和約翰內(nèi)斯堡的中央商務(wù)區(qū)驅(qū)動(dòng)的，季度末的空置率分別為20.5%和17.7%。開(kāi)普敦和比勒陀利亞等內(nèi)陸城市的辦公室空缺率目前分別較低，分別為13.9%和10.4%。

截至2014年第二季度末，城市權(quán)力下放辦公室節(jié)點(diǎn)的空缺率恢復(fù)到個(gè)位數(shù)，為9.7%。

發(fā)展活動(dòng)

2014年第二季度，開(kāi)發(fā)活動(dòng)保持較高水平，正在開(kāi)發(fā)約700,000平方米。以現(xiàn)有發(fā)展的百分比表示，目前的發(fā)展活動(dòng)為4.0%。盡管這一水平已經(jīng)脫離了2006-08年度的高點(diǎn)，但鑒于目前市場(chǎng)上可用的可用空間水平很高，而且新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能會(huì)在短期和中期要求租金增長(zhǎng)帶來(lái)壓力，因此這一水平很高。

開(kāi)發(fā)活動(dòng)仍然相當(dāng)集中，三分之一的辦公室開(kāi)發(fā)在桑頓進(jìn)行，一半以上的開(kāi)發(fā)集中在5個(gè)節(jié)點(diǎn)上。

金融業(yè)者和開(kāi)發(fā)商之間的謹(jǐn)慎態(tài)度可能表明，開(kāi)發(fā)前出租率自2008年以來(lái)一直呈上升趨勢(shì)，目前處于2003年最后一次空置周期的峰值。投機(jī)性開(kāi)發(fā)在2008年達(dá)到頂峰，當(dāng)時(shí)只有22%的新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目被預(yù)租。

辦公周期

由于職位空缺的增加和租金增長(zhǎng)的放緩，目前可以認(rèn)為辦公部門(mén)仍處于放緩階段。但是，不同的辦公室職等發(fā)現(xiàn)自己處于周期的不同階段，尤其是在最高端和最低端。高端辦公樓市場(chǎng)的放緩是由進(jìn)入市場(chǎng)的新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目推動(dòng)的。A和B級(jí)辦公室的空缺率一直以緩慢的速度增長(zhǎng)，但尚未顯示出轉(zhuǎn)機(jī)的跡象。

目前，總空置率(包括未出租的新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目)與2005年的水平相似，但目前的開(kāi)發(fā)活動(dòng)明顯更高。這可能會(huì)對(duì)房東的談判能力產(chǎn)生負(fù)面影響，尤其是在將當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與2004/05年度的實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)連續(xù)14個(gè)季度高于5%進(jìn)行比較的情況下，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較低的背景下看到。

在節(jié)點(diǎn)級(jí)別，不同節(jié)點(diǎn)的空置率和租金增長(zhǎng)水平的差異不斷增加，這突出了在財(cái)產(chǎn)周期中此時(shí)選擇節(jié)點(diǎn)的重要性。

辦公部門(mén)

的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)因素南非的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境繼續(xù)面臨著一些不利因素，辦公部門(mén)擴(kuò)張的一些關(guān)鍵催化劑仍然面臨壓力。其中最主要的是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，特別是金融和商業(yè)服務(wù)的增長(zhǎng)率。在截至3月的一年中，實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率同比下降了1.6%，這主要是由于鉑金行業(yè)時(shí)間延長(zhǎng)所致。盡管金融和商業(yè)服務(wù)的增長(zhǎng)略好于2.0%，但可以說(shuō)不足以引發(fā)就業(yè)增長(zhǎng)和商業(yè)信心的向上轉(zhuǎn)變。

截至6月季度的商業(yè)信心指數(shù)為41(50為中性)，這意味著商業(yè)團(tuán)體的整體情緒仍然看跌，這對(duì)創(chuàng)造短期就業(yè)機(jī)會(huì)不利。

公共部門(mén)和私營(yíng)部門(mén)的就業(yè)增長(zhǎng)一直在放緩，這影響了所需的辦公空間。過(guò)去一個(gè)季度，私營(yíng)部門(mén)的就業(yè)增長(zhǎng)持平，而公共部門(mén)的就業(yè)增長(zhǎng)則低于1%。