在原先的《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書》中，僅標(biāo)有土地70年使用期限的起止時(shí)間,而無房屋所有權(quán)的起止時(shí)間，而在新版《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》上,明確設(shè)置的“使用期限”一項(xiàng)，引起廣泛關(guān)注,甚至有媒體報(bào)道稱,設(shè)置“使用期限”一欄,意味著“全國業(yè)主變房客”。對(duì)此,國土部部長姜大明上周日在十二屆全國人大三次會(huì)議第二次全體會(huì)議前回答記者提問時(shí)表示,證書有權(quán)利類別，包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，“使用期限”是登記土地使用期限，房屋所有權(quán)是沒有期限的。

按姜部長的說法,則70年僅是業(yè)主行使土地使用權(quán)的時(shí)間,而業(yè)主對(duì)房屋則擁有無限期所有權(quán)。不過,筆者比較迷惑,既然土地所有權(quán)是政府的,業(yè)主只交了70年使用權(quán)費(fèi)用,那么,使用權(quán)到期后,政府完全可行使所有權(quán),將土地?zé)o償收回。相應(yīng)的,業(yè)主也可行使所有權(quán),將地上建筑物拿走。問題是,誰都知道“房隨地走”,房屋所有權(quán)必然受到土地使用期限的牽扯,這是無法避開的。于是,業(yè)主對(duì)房屋的所有權(quán)還是無法落到實(shí)處。

之所以在新版《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》上明確設(shè)置“使用期限”一項(xiàng),國土部的解釋,是為了更加醒目地標(biāo)明土地使用期限,提醒業(yè)主在使用期限到期前及時(shí)去續(xù)期,以實(shí)現(xiàn)對(duì)于房屋的所有權(quán)。事實(shí)上,這一點(diǎn)在相關(guān)法律中已有規(guī)定,《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定,“土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用的,應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期,除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的,應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)”。言下之意,現(xiàn)在所有買的房子到期后,業(yè)主有優(yōu)先續(xù)約權(quán),只要業(yè)主還要,別人就不能要,業(yè)主不要,則別人才可以要。　　這一思路,便是2007年《物權(quán)法》149條明確規(guī)定的,即“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期”,但續(xù)期的細(xì)則,特別是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則就不明確了。

1987年之前,“土地不準(zhǔn)租賃和買賣”的原則已經(jīng)上升到了誰也不敢碰的意識(shí)形態(tài)高度,否則便會(huì)觸犯刑法。但是,外資進(jìn)來后要蓋房子,不能讓人家懸在空中,于是就借鑒了我國香港地區(qū)的土地批租制度。在我國內(nèi)地,這一嘗試最先是從深圳1987年土地有償出讓開始的,并經(jīng)過1987年4月《憲法》的修正,規(guī)定“土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓”,從而確立了所有權(quán)和使用權(quán)分離的土地出讓模式。

因此,70年產(chǎn)權(quán)只是當(dāng)年急就章式的暫行規(guī)定,卻一直沿用至今,再加上當(dāng)年私人房屋不多,還沒有多大必要考慮“70年后怎么辦”的問題。關(guān)于這一點(diǎn),就連2007年看似繞不開的《物權(quán)法》發(fā)布也有意無意地避開了,僅僅提出“自動(dòng)續(xù)期”,但沒有提續(xù)期的具體標(biāo)準(zhǔn)。用北京大學(xué)國家發(fā)展研究院教授周其仁的話來說,就是“改革現(xiàn)在兩只鞋,一只已經(jīng)脫下來了,一只鞋還懸著,這是漸進(jìn)改革的結(jié)果,留給未來解決”。

隨著政府保護(hù)合法收入,創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入,特別是保護(hù)私有產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定和民間意識(shí)不斷明晰,再加上“房改”(公房歸個(gè)人)和上世紀(jì)90年代以來住房市場的高速發(fā)展,如今我國城鎮(zhèn)居民住房自有率已經(jīng)達(dá)到了90%,70年產(chǎn)權(quán)問題的坎兒再也繞不過去了。如何續(xù)期,目前來看有兩種模式,一是房隨地走,政府補(bǔ)償,即政府行使所有權(quán),到期后收回土地,并對(duì)地上建筑物按一定折舊給予補(bǔ)償;二是重簽合同,續(xù)繳出讓金,即按市場地價(jià)或一定折扣繳納出讓金,可以一次補(bǔ)交或每年收取?！　」P者認(rèn)為,第一種模式不符合保護(hù)私有產(chǎn)權(quán)的大方向,第二種可行性比較高,但按市場地價(jià)100%補(bǔ)交可能性不大,特別是一些只有一套自住房的業(yè)主,按市場價(jià)較高折扣補(bǔ)交來續(xù)期是大概率事件。上世紀(jì)80年代末,深圳以20年產(chǎn)權(quán)出讓了一些使用權(quán)限為20年的商用土地,2001年前后,這些用地陸續(xù)到期。2002年至2004年,深圳嘗試以補(bǔ)繳100%的市場地價(jià)作為續(xù)期條件,但沒有任何業(yè)主響應(yīng),原因就是“價(jià)格太高了”。2004年,深圳發(fā)布《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》,重新劃定補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn),補(bǔ)繳地價(jià)下降為公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%。由于補(bǔ)交額可承受,拖欠地價(jià)無法轉(zhuǎn)讓,在實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)收益需求的情況下,業(yè)主通過補(bǔ)繳獲得了續(xù)期。