一項(xiàng)針對芝加哥地區(qū)變化的新研究發(fā)現(xiàn)，這些變化導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤績r(jià)上漲，而非下跌，同時(shí)對當(dāng)?shù)刈》抗?yīng)沒有明顯影響。當(dāng)今城市主義最具影響力的觀點(diǎn)之一是，解決住房危機(jī)的關(guān)鍵是改革分區(qū)和建筑法規(guī)，允許更高的建筑和更高的人口密度。

越來越多的市場城市學(xué)家和伊姆比斯提出了這樣的理由:限制供應(yīng)和需求，價(jià)格就會(huì)上漲。因此，隨之而來的是，放寬建筑法規(guī)，使其更容易建造——并允許更高、更密集的建筑——將增加供應(yīng)，導(dǎo)致價(jià)格下跌，從而使住房(和昂貴的城市)更容易負(fù)擔(dān)。

但是，發(fā)表在《城市事務(wù)評論》(Urban Affairs Review)雜志上的一項(xiàng)新研究給這些作品帶來了一些眾所周知的負(fù)面影響。它的作者Yonah Freemark是麻省理工學(xué)院城市規(guī)劃專業(yè)的博士生，他分析了芝加哥社區(qū)分區(qū)的影響。書房的一個(gè)自然實(shí)驗(yàn)(社會(huì)科學(xué)研究的“黃金標(biāo)準(zhǔn)”)通過比較一組初始的分區(qū)制改革,開展2013年來鼓勵(lì)發(fā)展交通停止,更激進(jìn)的改革從2015年開始,upzoned地區(qū)擴(kuò)大和增加高獎(jiǎng)勵(lì),密集的發(fā)展。

該研究設(shè)計(jì)使Freemark能夠克服上分區(qū)與價(jià)格變化和建筑活動(dòng)之間的內(nèi)生關(guān)系的分析問題。他利用芝加哥的分區(qū)文件，確定受兩次分區(qū)變動(dòng)影響的地塊，以及該市的建筑許可數(shù)據(jù)和伊利諾伊州稅務(wù)局(Illinois Department of Revenue)的房產(chǎn)價(jià)值。該研究追蹤了2010年至2018年期間，也就是分區(qū)變化前后。

Freemark得出了兩個(gè)驚人的結(jié)論，這至少可以緩和我們對分區(qū)改革解決住房危機(jī)的潛力的熱情。首先，他發(fā)現(xiàn)分區(qū)變化對住房供應(yīng)沒有影響，也就是說，在五年的時(shí)間里，對新批準(zhǔn)的住房建設(shè)沒有影響。(他承認(rèn)，增加供應(yīng)的過程是艱難的，可能需要五年以上的時(shí)間來登記。)值得注意的是，這是一個(gè)非常重要的發(fā)現(xiàn)，它與傳統(tǒng)觀點(diǎn)大相徑庭。

第二，與傳統(tǒng)觀點(diǎn)預(yù)測的價(jià)格下跌相反，該研究發(fā)現(xiàn)了相反的結(jié)果。地塊和高新區(qū)項(xiàng)目的房價(jià)上漲，尤其是那些建筑面積增加的項(xiàng)目。

Freemark指出了兩個(gè)關(guān)鍵的機(jī)制，通過這兩個(gè)機(jī)制，分區(qū)改造可以提高價(jià)格。首先，在價(jià)格上漲的情況下，上城區(qū)建設(shè)的速度如此之快，這是一個(gè)信號，表明土地價(jià)格對建造更多住房的能力做出了快速反應(yīng)，這意味著現(xiàn)有房東的口袋里有錢了。其次，降低停車下限對空置土地價(jià)值的巨大影響意味著，分區(qū)開放的最大影響是那些無論如何都適合開發(fā)的土地。就像Freemark直截了當(dāng)?shù)卣f的那樣:“短期內(nèi)，地方層面的分區(qū)改造影響是更高的房價(jià)，而不是更多的新住房建設(shè)。”