您的小型房地產(chǎn)開發(fā)項目的成功將取決于許多關(guān)鍵決策。例如，選擇合適的架構(gòu)師至關(guān)重要。選擇一個好的架構(gòu)師并不一定足夠 - 他們需要適合你的項目。

我曾經(jīng)和我的一個叫Rob的朋友合作過一個開發(fā)項目。他有一座舊的輕工業(yè)建筑，他不再需要它，想知道他能用它做什么。

Rob認(rèn)識一位建筑師，也是他唯一認(rèn)識的建筑師，所以他首先要求他們看看是否有開發(fā)這座建筑的空間。幾個月后，10，000英鎊，建筑師制作了一套圖紙。隨著計劃的進(jìn)行，它們令人印象深刻?，F(xiàn)有的建筑將被拆除，為三個2床公寓和一個工作室讓路。將有花崗巖臺面和金色水龍頭，而且它們甚至包括一個花哨的電動轉(zhuǎn)盤，允許汽車停放在狹小的空間里。這一切都非常聰明，而且相當(dāng)高端。

建筑師隨后建議規(guī)劃不應(yīng)該成為問題，一旦他們再收到10，000英鎊，他們就可以把事情推進(jìn)到下一階段。這時，Rob對帶著更多的現(xiàn)金離別感到有些不安，有點遲鈍地給我打了個電話。參觀了大樓并看到了計劃，有幾件事是顯而易見的。

首先，該地區(qū)一室公寓的市場不存在。建筑師只是試圖利用一些剩余的空間，然而，Rob可能會留下一個他無法出售的最終公寓。其次，該建筑位于只能被描述為城鎮(zhèn)中不太理想的部分。不是貧民窟，但肯定不是在某個地方找到花崗巖臺面和金龍頭。

或者花哨的停車轉(zhuǎn)盤，就此而言。最后，我強(qiáng)烈懷疑這些計劃是否會獲得規(guī)劃許可，因為新建筑與街景格格不入，尤其是隔壁那一排排列出的小屋， 它將在其上若隱若現(xiàn)。但除了這些問題，我喜歡它。

最后，我同意幫助他開發(fā)它，我們做了一些完全不同的事情。我們沒有拆除它，而是在允許的開發(fā)下將其轉(zhuǎn)換為住宅用途，這巧妙地避開了大部分規(guī)劃問題。然后我們建造了五套入門級的單床公寓，我們的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說，這些公寓的銷售速度比兩張床或工作室快得多。而且由于允許的開發(fā)沒有停車要求，我們不需要安裝花哨的轉(zhuǎn)盤，這給了我們更多的空間。而且看不到花崗巖臺面或金水龍頭。

現(xiàn)在，你可能會想，等一下;那個建筑師聽起來像一個敏銳的從業(yè)者。拿我的朋友10，000英鎊，并提議建造一頭白象;這肯定是不道德的嗎?好的，這是警告部分。Rob犯了幾個根本性的錯誤，盡管公平地說，這些錯誤都太容易犯了。首先，他沒有給建筑師一個適當(dāng)?shù)暮唸螅曰旧?，建筑師可以自由地設(shè)計任何他喜歡的東西。假裝如果你愿意，我讓你給我設(shè)計一輛車，你撞上了一輛漂亮的雙座運(yùn)動轎跑車。如果我抱怨我不能讓我的八個孩子在后面，你會很正確地說，我沒有提到這是一個要求。在Rob的案例中，它不是

建筑師的工作是做一些市場分析，看看什么樣的開發(fā)會賣;這應(yīng)該是Rob作為開發(fā)人員的工作。

Rob也沒有查看建筑師的網(wǎng)站。如果他這樣做了，他會注意到他們專門從事高端豪宅，如果一個人從黑暗的小巷里跳出來，在背面咬他們，他就不會知道商業(yè)轉(zhuǎn)換。要求他們處理這個項目就像雇傭弗蘭基·德托里(Frankie Dettori)騎驢德比一樣。換句話說，所有建筑師都可以設(shè)計房屋，但許多人都有專長。這是課程的馬。要求高端建筑師設(shè)計一個廉價而歡快的轉(zhuǎn)換項目并不是辦法。相反，Rob應(yīng)該四處尋找具有這種專長的建筑師，而不是與他碰巧認(rèn)識的唯一建筑師交談。

總而言之，我確實覺得在這種情況下，建筑師雖然在技術(shù)上沒有過錯，但在存入現(xiàn)金之前，他可以與Rob進(jìn)行“你確定嗎”的聊天。但最終，這是一個警告空手的案例。至于規(guī)劃問題，他們甚至向規(guī)劃當(dāng)局詢問了建造新設(shè)計的原則，但在我看來，他們誤解了他們的反應(yīng)。

盡管如此，我們永遠(yuǎn)不會知道，因為事件走上了一條不同的道路。順便說一句，這條路需要的資本要少得多，而且由于我們沒有拆除任何東西，因此可以在一半的時間內(nèi)完成。良好的舊允許發(fā)展。

那么，在尋找一個像樣的建筑師時，這會給我們帶來什么呢?我們的警示故事揭示了幾個金塊，我在下面包括了這些金塊，以及你可能想要記住的其他一些金塊：

1. 確保設(shè)置設(shè)計簡介

任何架構(gòu)師都會想知道要設(shè)計什么。進(jìn)行盡職調(diào)查，以確定什么會賣得好，以及你的最終客戶是誰。與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人交談將為您提供一個很好的指導(dǎo)，看看該地區(qū)最近建造的東西也是如此。你越具體，你的架構(gòu)師的誤差幅度就越小，你應(yīng)該能夠在第一次嘗試時得到一個偉大的設(shè)計。

2. 選擇具有相關(guān)經(jīng)驗的架構(gòu)師

這是馬匹的課程爭論。你想找一個有豐富經(jīng)驗的人來處理你將要構(gòu)建的項目類型。無論您是在處理開發(fā)項目還是只是構(gòu)建擴(kuò)展，與熟悉該物種的建筑師合作都是值得的。要求查看一些與您的簡報類似的過去項目。

3. 有選擇

不要選擇你遇到的第一個可以完成這項工作的架構(gòu)師。確保你在框架中至少有三個，然后確保你親自去看他們。從他們每個人那里獲取報價。如果這是一種實踐而不是一人操作，請務(wù)必與將要與您一起工作的人交談。

4.獲得推薦和推薦

四處詢問，看看誰來推薦。與承包商和項目經(jīng)理交談，看看他們會推薦誰。所有建筑師都會在他們的網(wǎng)站上查看該部分，但布丁的證明將來自與他們以前的客戶的交談。要求與已完成項目且正在進(jìn)行的客戶交談。您希望確定架構(gòu)師的響應(yīng)速度、處理難易程度以及他們交互的效果

與承包商和團(tuán)隊的其他成員。另外，詢問是否有任何設(shè)計錯誤以及如何糾正它們。

5. 了解如何阻止計劃

在考慮潛在的開發(fā)機(jī)會時，一個關(guān)鍵問題是“我可以在這個網(wǎng)站上建造多少個單元?如果你每次看一筆交易時都要問你的架構(gòu)師，它很快就會變得昂貴和耗時。相反，自己學(xué)習(xí)區(qū)塊規(guī)劃的藝術(shù)，然后在知道交易值得進(jìn)入下一階段后，將你的想法與架構(gòu)師進(jìn)行比較。挑戰(zhàn)你的架構(gòu)師，讓他們做得比你更好——畢竟，他們應(yīng)該是專家。

我的最后一條建議涉及一旦他們被任命，你如何與你的建筑師合作。多年來，我參與了數(shù)百個項目，我經(jīng)常遇到這樣的情況：一個項目在道路上遇到了意想不到的顛簸，突然需要處理或適應(yīng)。對于許多專業(yè)人士(包括建筑師)來說，默認(rèn)的解決方案是接受項目將涉及一些額外的工作或增加一些額外的成本。

問題是他們沒有為此付出代價，但你是。在這些情況下，我通常喜歡讓我的設(shè)計團(tuán)隊陷入一團(tuán)，告訴他們沒有更多的錢可以解決這個問題。因此，相反，他們需要提出一個替代解決方案，繞過這個問題，但不會花費(fèi)我更多的錢。他們是否從其他地方省錢，我不介意。但他們需要想出一些東西。

它總是可能的嗎?不是每次都這樣。但是，由于默認(rèn)的想法是讓開發(fā)人員付費(fèi)，因此這些人通常不會處于在解決問題時需要設(shè)計更具創(chuàng)造性的東西的位置?，F(xiàn)實情況是，他們通?？梢韵喈?dāng)擅長，特別是當(dāng)他們一起做這件事時。