土地市場(chǎng)明顯降溫

北京土地流拍在去年底就時(shí)有發(fā)生，2017年土拍市場(chǎng)更是以流拍收官。

“現(xiàn)在很多土地(出讓)，政府把一些條件約定得非常清楚，大家都會(huì)算自己的一筆賬。”世茂集團(tuán)副總裁兼華北區(qū)域總裁劉輝向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，此次流拍的密云地塊為限價(jià)地塊，土地面積5690.628平方米，規(guī)定地上建筑面積13658平方米，其中無(wú)償還建回遷房5684.19平方米。這意味著商品房住宅僅有約7974平方米，住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)21215元/平方米，最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)22276元/平方米。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，該地塊流拍的主要原因是地塊較小，而且其中配套還建面積大，對(duì)房企來(lái)說(shuō)是“性價(jià)比”非常低的地塊。

值得注意的是，來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年(截至2月28日)以來(lái)，北京土拍市場(chǎng)已有4宗住宅地塊流拍。

比如，今年1月30日北京出讓的3幅限價(jià)房地塊中，豐臺(tái)區(qū)一宗起價(jià)高達(dá)63億元的涉宅地塊就曾因無(wú)房企報(bào)名而最終流拍。此次公開(kāi)出讓的門(mén)頭溝的一宗商業(yè)用地也限定了50%的自持比例，最終由金融街+京西置地聯(lián)合體以底價(jià)拿下，溢價(jià)率為0。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從溢價(jià)率來(lái)看，北京土地市場(chǎng)2017年平均溢價(jià)率為24.33%。2018年平均土地成交溢價(jià)率明顯下調(diào)，只有12%。

種種跡象表明，北京土地市場(chǎng)熱度明顯降溫。張大偉表示，2018年開(kāi)始，北京土拍市場(chǎng)宅地溢價(jià)率全面回到個(gè)位數(shù)，流拍住宅地塊出現(xiàn)了4宗。而在北京住宅土拍歷史上，2018年之前一共只出現(xiàn)過(guò)31宗住宅地塊流拍。目前土地屬性復(fù)雜，如所有土地全面限價(jià)、商品房限價(jià)、共有產(chǎn)權(quán)房等。

房企不再盲目拿地

“去年開(kāi)始供地增加，房企的決策邏輯也完全不同了。”郭毅分析稱，前兩年品牌房企在北京拿地的邏輯是有地必爭(zhēng)，當(dāng)時(shí)對(duì)地價(jià)的接受能力非常高，那時(shí)候每拿一塊地就決定著品牌房企在首都還能不能有可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)和空間。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年北京土地市場(chǎng)全年成交104宗用地，成交金額約2796億元，同比漲幅高達(dá)225%。其中，住宅用地71宗，土地供應(yīng)大幅度增加。郭毅指出，一些土地儲(chǔ)備不足的開(kāi)發(fā)商因此獲得了很多土地儲(chǔ)備，在土地儲(chǔ)備充足的現(xiàn)狀下，拿地動(dòng)力逐漸減弱，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始思考如何回籠現(xiàn)金。再加上近幾年來(lái)房企平均利潤(rùn)率呈現(xiàn)持續(xù)下滑狀況，資金壓力不斷增加。

從融資渠道角度看，2018年最明顯的是信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)收緊。張大偉分析指出，在信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)遭遇嚴(yán)管的影響下，房企資金壓力逐漸出現(xiàn)，從“930新政”開(kāi)始，全國(guó)一二線城市嚴(yán)格調(diào)控。這種情況下，房企資金壓力越來(lái)越大，雖然整體銷(xiāo)售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對(duì)非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，融資貸款成本的增加、去化周期拉長(zhǎng)、營(yíng)銷(xiāo)成本增加等，都要求其在拿地時(shí)對(duì)地塊的市場(chǎng)價(jià)值作出精準(zhǔn)判斷，一旦市場(chǎng)前景不樂(lè)觀，拿地和開(kāi)發(fā)周期中各方面成本對(duì)于房企的資金鏈將產(chǎn)生很大壓力。

“因?yàn)楝F(xiàn)在北京開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率本來(lái)就很低，再加上流拍土地的條件可能稍微差一些，如果大家算不過(guò)來(lái)這筆賬來(lái)，這個(gè)地做的話肯定(有難度)。”在劉輝看來(lái)，市場(chǎng)上每出一塊地必須通過(guò)一系列測(cè)算來(lái)判斷是否值得關(guān)注。