當(dāng)前，部分一手住宅價格令首置剛需者高不可攀，且市中心區(qū)域缺少足夠的選擇，故戶型多樣、價格靈活的二手住宅成了不少剛需者的選擇。來自有關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的4月,東莞二手商品房過戶3296套，環(huán)比上漲30.74%。

但對于二手住宅來說，買家們關(guān)注最多的是樓齡長短帶來的潛在風(fēng)險。經(jīng)常有讀者來電咨詢，購買二手住宅樓齡超過多少年就不能買了?有無一個明顯的分界線?二手樓如何折價?筆者認(rèn)為，二手住宅確實應(yīng)該關(guān)注樓齡一事，樓齡過長則表示該樓盤的設(shè)施老舊，過于陳舊的二手住宅從購買角度來說確實具備折價條件。

多少年的樓齡才失去居住價值?筆者認(rèn)為,這得看目標(biāo)樓盤的地理位置、規(guī)劃布局。即使是同一樓齡的住宅，不同位置、不同地段也具備不同的價值。按照目前東莞市場行情來說，那些距離地鐵較遠(yuǎn)、配套設(shè)施不夠完善或遠(yuǎn)離商業(yè)區(qū)、出租困難的樓梯物業(yè)，且樓齡在二十五年以上的，部分銀行已經(jīng)不愿意提供按揭貸款，這也表明，不具備出租條件的樓盤，樓齡在二十五年以上的需要謹(jǐn)慎購買。

但如果地處鬧市區(qū)，配套設(shè)施齊全，物業(yè)管理完善的樓盤，即使三十年以上，也具備良好的流通條件，甚至價格也很堅挺。比如地處商業(yè)區(qū)、靠近軌道交通、周邊設(shè)施完善的物業(yè)，即使超過了三十年甚至更久，價格也遠(yuǎn)比郊區(qū)的新樓盤要堅挺。

因此，識別一個二手住宅是否具備購買價值，首先要咨詢銀行機(jī)構(gòu)，這是鑒別使用價值以及以后轉(zhuǎn)讓的最直接途徑。其次，如果是長期自住，則需要查看周邊配套設(shè)施，政府規(guī)劃方案等。

還有一點需要說明，二手住宅在土地使用方面，分為七十年和五十年兩種。前者是住宅用地，后者是商住用地，相差二十年的使用期限，也在一定程度上影響樓盤的估值。因此，購買者還需要了解樓盤的土地性質(zhì)。